核心提要：
观点一：杭州土地市场在经过半年左右的调整之后，已经正式回归到上升通道
观点二：为什么涨？
观点三：目前，刚性拿地补仓成为主流，杭州土拍市场的热度将会居高不下
文/好地网 卢丹
今天，余杭区三宗地块经过激烈的争抢后成功出让，最终的结果是：
闲林民丰片区两宗地块分别被佳兆业和时代中国竞得，成交楼面价16476元/㎡、16115元/㎡，其中佳兆业民丰06地块达到上限价，竞配自持面积比例6%；
良渚宅地被融信竞得，成交楼面价21211元/㎡，比之前成交的德信地块（20327元/㎡）高884元/㎡，涨幅4.3%。
三宗地块平均溢价率为43.76%，成交总额为25亿元，创下了杭州近9个月来出让当日所有成交地块平均溢价率的最高。
地块成交情况
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
1.一度“失效”的竞拍自持又出现了：时隔9个月，杭州再次有地块进入到自持竞拍环节；
2.又有新面孔首次入杭：来自广州的时代中国，以46.5%的溢价率摘牌闲林6号地块；
3.刚性补仓在继续。佳兆业和融信，均是许久未在杭州拿地的刚性补仓型房企。其中融信，已经有12个月未拿地；佳兆业则更长，未在公开市场拿地的时间已有5年10个月。
4.地价的涨声又起：融信竞得的良渚地块，属性上不如德信21天前竞得的运河西地块，但最终成交楼面价却涨了4.3%，说明地价的热度目前正在上升途中。
今天的结果，用“热”字来形容已经足够了：以闲林地块来看，此次佳兆业拿地的成交楼面价为16476元/平米（配建5%公租房，实际地价17527元/㎡），但闲林板块历史最高为绿城地块，拿地楼面价为16650元/平米（自持面积比例25%，自持按可售的六折计算，实际地价18870元/㎡）。
由于两宗地的价格容积率不一样，如果一定要比较两者的地价的话，可以仅仅将可售部分来计算拿地成本（亩价）：佳兆业的为2498万元/亩，绿城的为2220万元/亩。（绿城的扣除25%的自持；佳兆业的扣除5%配建（建安4000）和6%的自持）
若按照可售部分实际亩价的方式比较，今天，佳兆业地块的地价已经超过绿城地块，创下闲林板块亩价新高了。
绿城和佳兆业闲林地块指标对比
位置关系（数据来源：好地大数据）
如何看待以上四个市场现象，这样的现象又释放了怎样的市场信号？折射出哪些对于市场的启示？
好地研究院认为，对于市场的意义，可以有以下三个维度：
【观点一】
杭州土地市场在经过半年左右的调整之后，已经正式回归到上升通道
房企再次陷入不加预期拿不到地，加预期则风险加大的两难。
当下加预期拿地的风险有两个：
①由于限房价带来亏损风险；
②即便在限房价博弈中胜出，但也可能面临房价过高带来的去化压力风险。
理由如下：
今天成交的闲林两宗地块，实际楼面价分别为17527元/平米和17147元/平米，测算的保本房价为28371元/平米和27875元/平米，高出东海闲湖城高层二手房（精装）价格达11.5%-13.5%；与板块内目前能够批出的最高限价项目（融创江南府25600精装）比，涨了8.9%-10.8%，加预期幅度较大。
相邻板块可比的是国开东方凤凰台，2019年1月4日领出的预售备案价格是2.95万元/平米（高层精装），开盘销售情况不佳。房源共计166套，报名登记人数为0。
对于融信竞得的良渚8号地块来说，21211元/平米的成交价，比德信高出4.3%，测算的保本房价为33174元/平米。这个价格，与毗邻的祥符板块比，以万科中城汇（高层精装40000元/㎡）为参照，低了6826元/平米（17%）。
我们来看中城汇历次的销售去化情况，可以看出去化趋势已经有一定的压力。因此，届时融信33174元/平米的售价预期，能否被市场所接受，将依然是一个考验。
万科·中城汇销售登记情况
【观点二】
为什么涨？
●房企心理变化，从不加预期到加预期——从对限价放开的预期破灭，到个别楼盘限价有所松动后重燃希望；
●春节后新房去化情况势头较好，手头资金充裕的房企越来越多；
●库存严重不足的房企，面临杭州团队解散的压力被迫刚性补仓；
●看好杭州楼市的明天；
以上多重因素，促使开发商此轮加预期拿地。然而，今天余杭的三宗地块显然要比春节后成交的那批地更热了。
我们认为，这与余杭三宗地块的特点不无关系：
1.总价低：最贵的一宗总价也不到10个亿，即便受到限价影响，资金沉淀的压力也不会太大；若限价能够达到预期，也可以抓准去化的窗口期，尽快出货；
2.房价所处的价格段需求大：三宗地块，最终预计的售价区间在2.5-3.2万之间，若以100平米/套作为衡量，最终的总价多半能控制在350万以内。这样的价格段需求，恰恰是杭州目前较为稀缺的产品。如果市场行情走好，价格也更具有弹性。
拿地难的大背景下，房企在不得不拿地，又要控制风险的情况下，今天的策略是一种当前情境下的优选投资方案。
而余杭区，在杭州八区中房地比较高，均价较低，恰好契合了这样的需求方向。
如果房企一定要进杭州，又要控制风险。最好的方式是先拿一宗总价均价都不高的地，战略性建仓试水，这是风险可控的办法，首次进杭的房企往往会如此选择。
据好地网统计，近五年首入杭州外来房企有49家（不含今天的广州时代），有22家将首入选择了余杭区，占比达45%，余杭是首进杭州的最优选择。
【观点三】
目前，刚性拿地补仓成为主流，杭州土拍市场的热度将会居高不下
理由如下：
我们回望2017年土地市场的高点，外来房企不断涌入，拿地的代价都不低，以今天的销售情况回望当时的拿地情况，有利润的项目不多。
但是，这些房企即便当时预测的到今天的结果，也不得不拿，出于战略性考虑：需要抢入市场，需要扩充土储，形成一定的市场规模。
而目前，经过最近三年的牛市，迅速的去化使房企土储普遍下降，还有丰沛土储的房企少之又少，即使是融创这样收购并极强的房企，为了增加储备，最近也频频拿地，在今年接下来的日子里，越来越多对土地饥渴的房企将加入拿地的刚性需求行列。
我们再来看今天时代中国、佳兆业或是融信的拿地，又有了2017年战略性拿地的味道。
时代中国：这次首次进驻杭州，此前已经较长时间关注杭州市场，多次在杭州各大出让会上现身参拍；
佳兆业：已经5年多在杭州未有新增土储，目前在杭州存货少（仅有的3个项目：西溪璞园、君汇上品、玖珑山均已售罄），在浙江的储备也不多，仅去年在绍兴二手并购一个小宗地块，仅4.8万方，按照货值仅9.6亿元；
融信：杭州是融信在全国布局的重头戏，在去年3月之后没有拿过地，融信在杭州的土地储备已经从去年3月底的122.9万方降低至目前的67.7万方，货值从412.3亿元，降低至234亿元。
据好地网了解，类似这样的房企，还有非常之多，因此接下来若政策基本面没有发生根本性的变化，杭州地价将会继续处于高位，热度可能还将上升。