核心提要：

1、自身需求旺盛的外围中心

2、多条过江通道衔接主城

3、江北新区北翼中心与产业加成，潜力在未来

4、新房限价与配套逐步完善的洼地

导读：2018年南京市共成交涉宅用地52宗，成交建面720.3万方，总成交金额706.4亿元。同期商品住宅成交面积763万方，从土地供应与住宅成交来看，2018年南京仍是去库存的一年。

面对2018土地供应的小年，各大房企补仓需求旺盛；好地网通过多方面调查了解，整理了南京2019年可供出让地块情况，为大家在新年的拿地补货予以参考。 

今天，为大家带来第四个板块—六合区有哪些好地可供出让。

文/好地研究院 孙航海

一、六合区规划

六合区位于南京市北部，是国家东部地区现代工业基地，华东地区先进制造业聚集区和科技创新基地，长三角地区重要的现代服务业中心，全国综合实力百强区，与浦口区共同构成南京江北新区。

江北新区的城镇空间布局结构为“一轴、两带、三心、四廊、五组团”。

其中“一轴”沿江发展轴贯穿六合区，“两带”所指的环山水生态带和沿江生态带都对六合具有一定影响，“三心”中的的雄州综合型城市中心及大厂生产性服务专业型中心均处于六合区范围内；“四廊”中方山—八卦洲、马汊河—八卦洲两条楔形廊道均经过六合境内；“五组团”中高新—大厂组团的一部分和雄州、龙袍两个城镇功能组团地处六合区。

江北新区城镇空间布局结构图

江北新区规划到2030年形成“中心城-副中心城-新城-新市镇”的城镇等级体系。

其中，江北新区的副中心城为六合副中心城，是新区向北部、东部周边地区辐射的区域中心和重要的新兴产业基地。两大新城之一的六合龙袍新城则是江北新区规划中的南京沿江综合性产业新城，六合境内有横梁、金牛湖、马鞍、竹镇四个以生态式发展模式为主导要求的新市镇，占江北八个新市镇中的半数。

江北新区城镇体系结构图

南京江北新区近期建设规划(2015-2020年)规划形成“一主一副三区”的空间结构。

除了“一副”为六合副中心外，六合境内还包含了“三区”中的西坝园区、长芦园区两个产业板块。

江北新区空间布局规划

在2017年11月14日南京未来主导产业发布中，六合的产业定位为重点推动节能环保、高端装备制造、新材料以及文旅健康、生态农业等产业发展。并明确要求设立南京六合高新区并牵头，整合六合经开区、南京新材料产业园，新建新城板块、雄州板块、城西板块载体。成立南京六合高新区管委会并实施统一管理，南京六合科技创业投资发展有限公司为园区科技投融资平台，产业方向为智能制造、节能环保、新材料。

而现状六合在产业发展中也已经取得一定的成效，如六合经济开发区中国轩电池项目；中山科技园的基蛋生物项目；金牛湖片区的野生动物王国、南京金牛湖主题公园及特色小镇项目；白马山森林公园文旅商业综合开发项目；葛洲坝中以农业科技称PPP项目；恒大养生谷项目。

部分产业项目分布

二、六合区交通

六合区地处苏皖两省、宁（南京）扬（扬州）滁（滁州）三市交汇地，历来是沟通苏南、苏北、皖东的窗口。六合是辐射苏北、皖北的重要枢纽，地理位置十分重要，未来的交通发展值得期待。

地铁：

S8号线（宁天线）（泰山新村—金牛湖）途径浦口区和六合区，是南京地铁第一条全线位于长江以北的线路。

过江通道：

长江二桥：南京长江第二大桥，有“中华第一斜拉桥”的美誉，全长12.517 公里，由南、北汊大桥和南岸、八卦洲及北岸引线组成，全线采用6车道高速公路标准，于2001年3月26日正式通车。

长江四桥：南京长江第四大桥，位于南京长江第二大桥下游约10公里处，是中国跨境最大双塔三跨悬索桥，在同类桥型中居世界第三，被誉为“中国的金门大桥”，是南京第四座跨江公路桥，总投资68亿余元。南京长江四桥线路全长28.996公里，于2012年12月24日正式通车。起于六合区横梁镇以东与宁通高速公路相交处，止于沪宁高速公路相交处的麒麟枢纽。是六合与主城间的交通要道。

（规划）和燕路过江通道：《南京市城市总体规划（2011-2020年）》和《南京江北新区总体规划（2014—2030年）》确定的过江通道之一，位于长江大桥和长江二桥之间，于17年11月宣布动工，预计四年后成为桥北、六合与主城间的免费过江通道。

（规划）仙新路过江通道：仙新路过江通道位于南京城的东北侧，在二桥和四桥之间。工程南起G312宁镇公路交叉处，向北沿仙新路跨越栖霞大恒广路、恒通大道及新港大道后穿越长江，江北侧跨越疏港大道化工大道后接入s501，在跨越北六路后至s356，全长约13.5公里。预计最快今年动工。

（规划）七乡河过江通道：七乡河过江通道在南京已建成或规划中的过江通道中位于最北端，可以连通六合的龙袍地区，最新消息为将进行可行性研究。

六合交通示意图

三、六合区板块与配套

六合区范围内的几大板块

六合区城市发展重点向南，向南京主城区与江北新区核心靠拢，主要有雄州老城、龙池（六合新城）、化工园（六合产业园）、葛塘大厂四个板块；另外在城区北侧还有S8终点附近的金牛湖板块。

目前板块内配套基本趋于成熟，随着龙湖天街、龙湖金陵中学、规划三甲医院的逐步落位，片区内生活配套质量也将进一步提升。

板块内配套情况

四、六合区土地与新房市场

六合区土地供应量总体不大，年均供应在80万方左右；2017年楼面价达到最高，为7082元/㎡。2018年核心区域则仅出让冠城大通摘得一宗6.3万方宅地，楼面价6387元/㎡；其余地块均在金牛湖板块。

六合区新房成交则年均在96万方左右，其中2018年成交66.7万方，新房均价12015元/㎡；成交量大幅小于往年，主要是因为限价下市场供应不足，六合区核心片区新房限价在14500元/㎡，二手房在15000-16000元/㎡左右。

在2018年经历了供地少，又不断去库存后，市场需求及趋于的价值显得更为明显。价格倒挂与土地供应偏少的情况下，市场健康度较高。

五、六合区未来可供上市地块

六合区预计近期可供山上市地块4宗，总用地面积36万方，计容面积91.6万方。与往年土地供应均值，相差不大。预计可出让地块基本都位于龙池（六合新城）板块，居住环境、氛围、配套完善度等，都是区域内最优质。

六合区未来可供上市地块

四宗地块是目前六合区域房地产市场最为活跃的板块—龙池，未来将是六合区新中心，在近两年市场大幅去化，六合区又没有大幅供地的情况下，区域内总库存量仅剩100万方左右，按照18年新房成交量计算，总去化周期仅在1.5年左右；若按照13-17成交稳定年份，总去化周期不足一年。市场健康加上地块优质，未来将是六合片区争夺的焦点。