核心提要：
一、区域价值启示：创国家级新区的机遇何在？
二、宗地投资价值：住宅+酒店+商业，品质住宅的经典模型
文/好地网研究员 叶建英
最近，大江东房地产市场一片火热：
土地市场方面，2月1日，融创经过366轮竞价，以总价34.6458亿元竞得大江东一宗商住地块，楼面价8732元/㎡，溢价率32.31%。
新房市场方面，3月4日，新湾街道滨江未来海岸最近一批房源摇号中签率仅36%。
火热的背后，主要有两大推手，一是从城市格局上，杭州市明确提出整合大江东和下沙，拟成立的江东新区还将争创国家级新区；
二是从地铁、高铁、教育、医疗和商业等各项具体的配套来说，都已经逐项落地。
近期挂牌的新湾街道一宗商住地块，明确要求建设3.2万方的五星级酒店。这既是大江东又一项重要配套落地，对于开发商来说，也是一宗值得特别关注的商住地块。
地块指标（以最终公告为准）
地块四至和周边配套情况（注：即将推出的是图中标注为1的地块）
无论是开发商，还是购房者，都开始越来越青睐大江东，在这样的背景下，新湾推出商住综合用地，投资者又该如何看待它的价值呢？
PART1 | 区域价值启示
创国家级新区的机遇何在？
今年1月，杭州市提出“东整”。大江东产业集聚区和杭州经济技术开发区整合，条件成熟后争创国家级新区，成为展示我国先进制造业发展水平的重要窗口。
事实上，三年前，大江东就已经提出要创国家级新区。三年后，杭州把经济技术开发区整合进大江东，更是加快了创建的决心和步伐。
目前，全国共有19个国家级新区，分别是：上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广东广州南沙新区、陕西西咸新区、贵州贵安新区、山东青岛西海岸新区、辽宁大连金普新区、四川天府新区、湖南湘江新区、江苏南京江北新区、福建福州新区、云南滇中新区、黑龙江哈尔滨新区、吉林长春新区、江西赣江新区、河北雄安新区。
对照19个新区，大江东有优势，也有短板，而补短板更是大江东今后几年发展的重要机遇。
值得参照的是南京江北新区和广州南沙新区。南京江北新区同位于长三角，而广州南沙新区无论从区位、面积、人口，还是经济总量都具有可比性。
广州南沙新区与杭州江东新区宏观数据对比
两个区域区位交通示意图
从数字上来看，整合大江东和杭州经济技术开发区的江东新区，基本上在南沙新区的70%左右，人均GDP方面，江东新区还比南沙新区略高。
然而，如果仅仅从现状来看，在商务配套方面江东新区还远远落后于南沙新区，也落后于江北新区。我们可以看一下这三个新区核心区域内高星级酒店的分布情况。
核心区域内高星级酒店分布情况（截图来源：去哪儿网搜索结果）
大江东的空白，是新湾这宗商住地块的机会，也是整个区域发展的机会。
而这个空白是暂时的。对于正在向城市综合运营商和服务商转型的开发商来说，填补这个空白的机会，也不会太多。
广州南沙新区越秀喜来登酒店实景图
PART2 | 宗地投资价值
住宅+酒店+商业，品质住宅的经典模型
即将出让的地块开发体量包括，9.31万方的住宅和5.35万方的商业，商业部分要求建设不少于3.2万方的酒店。
3.2万方的五星级酒店，如果再加上其他商业部分，足于成为大江东的一个新地标。
举杭州市中心的例子，这相当于老牌高星级酒店友好饭店，马可波罗假日酒店，或者纳德大酒店的规模。马可波罗酒店的建筑面积是1.8万方。纳德大酒店的建筑面积是2万方。
住宅+酒店+商业，往往是新区开发的经典模式。
这一方面是由于酒店和商业本身就是新区需要的配套，复合开发有助于完善配套，也有助于打造地标，另一方面也是提高住宅品质的一个重要途径。
大江东楼盘除了本地人的改善性需求外，主要吸纳了主城外溢、各地来杭的新杭州人，其商品房均价在每平方米1.7至2万元左右。
这个房价放在大多数中国城市已经不低，购房者对楼盘的配套和品质要求也很高。像地块周边的滨江未来海岸，操盘的开发商滨江房产本来就是杭州品质开发商的代表，泳池几乎是其最重要的标配。像龙湖，也是携“龙湖天街”而来。
滨江新希望新城未来海岸鸟瞰图
同时，这宗地块位于新湾街道的中心地段，周边开发较为成熟，西有大江东高铁站，东有产业集聚区，市场基础扎实。