核心提要：
一、中南拿地的实际成本是多少？
二、牛田宅地创新高了吗？
三、牛田与城东还存在多少的价差？
文/好地研究员 叶建英
今天，牛田宅地遭到预料中的热抢，中南以104轮的竞价，42.82%的溢价率拿下该地。
地块成交情况
地块位置
中南拿地的实际成本到底是多少？牛田板块创新高了吗？牛田板块与城东板块之间，还有着多少的价差？好地研究院进行逐一分析。
中南拿地的实际成本是多少？
中南以总价416938万元竞得杭政储出[2019]2号江干区牛田单元R21-07地块，成交楼面价27531元/㎡。若剔除15144.35㎡的配建公租房（成本按4000元/㎡计算），实际楼面价为31034元/㎡。
如果考虑到杭州市物业管理条例要求的千分之七的物业管理和经营用房配置，以及项目要求配建的最低要求525平方米社区管理用房和300平方米养老配套用房，则实际楼面价为每平方米31526元/㎡。
好地研究院，根据这个楼面价预测该项目的保本房价为46479元/㎡，再减去地下车位能够增加每平方米2000元的利润，则保本房价为每平方米44479元。
指标详情
牛田宅地创新高了吗？
牛田宅地没有创新高。
虽然竞拍了104轮了，但开发商对新高还是有点谨慎，溢价率为42.82%，没有拍到上限价格。
据了解，最后的20多轮，集中于中南与绿城之间争夺。绿城在牛田开发了大盘杨柳郡，对板块熟悉，而且也到了补库存的时候。
在板块内，中南地块与边上的板块最高纪录金科地块，实际地价还有4.6%的差价，考虑到中南地块距离地铁站更近，属性相对优质，实际差价更高一些。
这一跌幅（指与最高价的差距）与毗邻的城东新城板块最新出让地块的跌幅比，幅度进一步收窄——
今年1月29日中铁建和浙江交投竞得的彭埠15号地块，比板块内的最高价保持者世茂项目（36461元/㎡）相比，跌幅在7.2%左右，这次牛田进一步收窄至4.6%，收窄幅度为2.6个百分点，也意味着土拍热度比春节前有进一步的升高。
地块位置关系
牛田与城东还存在多少的价差？
目前，城东与牛田之间每平方米约5300元的新房价差，今日的土拍结果显示，两地之间的价差在缩小，其实际楼面价之间的价差从3900元/㎡左右缩减至2800元/㎡左右。
目前，城东与牛田之间每平方米约5300元的新房价差，今日的土拍结果显示，两个板块的最新地价的差距正在缩小，其实际楼面价之间的价差从3900元/㎡左右缩减至2800元/㎡左右——
中铁建彭埠地块和中南牛田地块的成交楼面价分别是30121元/㎡和27531元/㎡，价差2590元/㎡，算上公租房等后的实际楼面价价差为2800元/㎡。
而比较之前的类似地块，世茂&厦门国贸彭埠33号地块（2016年12月26日）拿地楼面价为36461元/㎡，金科牛田地块（2018年4月12日）的实际楼面价是32462元/㎡，价差在3944元/㎡。
对于今天的行情，好地研究院认为有以下看点值得关注：
1、今天的得主中南建设，因为在杭州的库存极低，属于饥饿式为了生存拿地，加预期也属于正常。
像中南建设这样进入刚需补仓期的房企，还有很多很多。
2、土拍热度继续升温，成交价格加预期十分明显。
1个多月前，中铁建地块的成本价（46270元/㎡）与板块限价（46000元/㎡）相比，已经无利润而言，只能靠增加售价来获利。
今天成本价为（44479元/㎡），比板块限价40700高出了3779元/㎡。也就是说，加了9.3%的预期。
不过，如果中南今后通过产品创新，高低配等等拉高溢价，提升项目的获利能力，项目还是可以有所作为的。
3、不单是杭州土拍热度升温，土拍热潮在全省不断冒出，一些流拍的地过了年成了香饽饽。
土拍热不但出现在杭州，还在全省部分地区出现：
3月1日，温岭曾经流拍的神童门宅地拍出9265元/㎡（溢价39.42%）；
今天，又有两宗地争夺很激烈：
曾经流拍的丽水莲都区和平路与长虹路交叉口西北侧商住地，溢价率达到42.15%，成交楼面价12679元/㎡。
华夏幸福以上限价格102545万元竞得嘉善县2017-8号地块，楼面价8050元/㎡，溢价率24%，竞配保障房面积1200㎡。
据好地研究院得到的消息，推地大潮将在下个月开启，以杭州十区为例，到今天为止，土地建筑面积仅仅成交了291.4万方（成交金额为333.6亿元），今年如果土拍金额与面积与去年持平，那么还有82.9%（约1411万方）的土地将在年内出让。