核心提要：

一、从板块内估值，溢价率34.4%是上限

二、影响牛田宅地估值的关键要素是什么？

文/好地网 谢晓峰

2月27日，杭州猪年第一拍火爆异常，德信刚刚以毛坯2.1万/㎡卖完海德公园项目，就在距离项目东南侧900米，上塘高架东侧，运河西侧的储运路边，以20327元/㎡楼面价拿下1宗宅地。

这容易让人想起面粉价格高于面包价格的老故事，此举对市场的震荡不亚于1月29日，中铁建以30121元/㎡拿下彭埠单元15号地块。

杭州地价结束持续半年的调整，又进入上升通道这个一趋势已经确立了。

那么，下周一即将出让的牛田地块，自然引发了市场的高度关注，牛田会不会演绎火热的土拍情景呢？

地块指标

地块位置图

一、从板块内估值，溢价率34.4%是上限

这宗牛田单元07地块距离中铁建彭埠单元15号地块直线距离仅仅800米，楼面起价为19277元/平米，比中铁建地块的起拍价低了4715元/平米。

若剔除掉10%的公共租赁住房配建要求，建安成本按照4000元/平米计算，则实际楼面起价为21863元/平米。

地块四至实景图

对于这宗地，有以下两个观察角度可以分析其估值。

1、常规：按照板块内估值

板块内估值是常态，牛田又有两个角度：

1）从板块内在售项目限价水平来估值

目前，板块内最新拿出预售证的是招商越秀公园1872，与07地块直线距离仅400米，预售证申领时间为去年12月20日，均价4.07万元/㎡（高层精装），共计房源110套，目前已经售罄。

属性上，牛田07号地块与招商越秀公园1872直线距离距离地铁1号线七堡站分别是350米和50米。形状都呈现矩形，比较规则。

从指标上看，两者相似，牛田07地块容积率2.3，建筑体量15.14万方，而招商越秀公园1872项目容积率2.15，建筑体量为23.3万方。

牛田07地块与周边在售项目位置关系

所以，招商项目是比较合适的对标，目前招商越秀公园1872的售价（4.07万元/㎡）倒推，按照零利润拿地测算，含车位利润，换算为实际保本地价上限是28500元/㎡，（含车位利润，车位算40万/个计算，按照住宅1：1配比车位，车位利润为每平方米2000元），换算成交楼面价为25909元/㎡，此时对应溢价率为34.4%。

点评：中铁建拿下的彭埠单元15号地块 ，是以现有项目售价倒推零利润拿地，按照本周三良渚地块的热度，以零利润测算成本拿地，估计很难拿到，即溢价率超过34.4%的概率较大。

招商越秀公园1872项目效果图

2）比较板块内最近出让的金科地块

去年4月份，金科以楼面价28866元/平米竞得一宗宅地，总价达33余亿元。地块需配建10%建筑面积的公租房，实际地价达到32517元/㎡，这是牛田板块至今以来地价最高纪录，当时的实际溢价率为46%。

牛田07地块与金科地块位置关系

按照这个测算，金科项目的保本房价为4.48万元/㎡（精装，含车位利润，车位按照40万每个计算，每平米车位利润2000元），比招商越秀公园1872的售价高出了4000元/㎡。

如果牛田07地块成交价与金科的地价（28866元/㎡）持平，则牛田地块溢价率为49.7%。

点评：金科项目要保本，牛田的房价需要从现在的4.07万元/㎡涨到4.48万元/㎡，涨幅10%。这个涨幅水平，按照城东新城目前在售项目的销售情况看，去化较慢。

2、从地块本身的属性估值

与金科项目相比：牛田07地块与金科地块位置相邻，仅一路之隔。容积率（2.3vs2.2）接近，建筑面积（15.14万方vs11.58万方）相差3.56万方。两宗地块形状也比较相似，呈现比较方正的矩形。

不同的是，金科地块更靠近杭甬高速，同时距离地铁站距离比牛田07地块稍远。属性上说，07地块更好一点。

属性上最相近的是，与在售的招商越秀公园1872相比：两宗地块相距约400米，中间隔了越秀招商天悦江湾项目。容积率（2.3vs2.15）接近，建筑面积（15.14万方vs23.3万方），07地块少了8.16万方。

相比之下，公园1872项目更靠近1号线七堡站，基本算是地铁上盖，而牛田07地块相距站点尚有350米距离。

牛田07地块与周边成交地块和在售项目指标对比

07地块作为菱形地块，东西面宽较大，南北又有纵深，2.3的容积率可以做较大体量的花园洋房甚至排屋，差异化产品，在销售价格的溢价率上有提升空间。

点评：07地块属性优于金科地块，与越秀两个项目相仿，越秀4.07万/㎡售价可以作为限价最重要的参考。

如果零利润拿不到地，只有加预期才能拿地，那么，牛田板块的房价有上升空间吗？

在一个价格不是由市场决定，而是由政府审批的市场里，板块比价经常被用来讨论，最可能与牛田产生比价的是临近的城东新城板块，那么，可以从比较中找到加预期的依据吗？

二、影响牛田宅地估值的关键要素是什么？

如果仅仅把越秀项目40700元/㎡的价格作为限价，倒推地价以零利润拿地的基础上，然后再加几手（轮），即每平米加几百元拿地，这样的拿地策略显得太简单。

最理想的是牛田板块本身具备什么关键要素，可以促使房企拿地时加预期呢？

不少房企把牛田板块的估值与毗邻的城东新城板块做比较，认为两个板块目前的售价中，牛田的新房售价相对偏低：

理由如下：

1、相对于城东新城46000元/㎡的售价，牛田40700元/㎡的价格略有低估。

去年以来，牛田板块住宅项目开盘，一般都是摇号的热门，而城东新城的新盘开，基本不用摇号。一些项目开盘至今，已经二三个月有余，去化率较差。

究其原因，是因为两个板块房价定价不够精确，在2016年初房价大涨之前，两板块相差3000元/㎡左右，目前已经扩大到了5300元/㎡左右。

显然，一个需要摇号的板块，其定价有一定的低估，一个去化缓慢的板块，其定价已经略高于市场需求。

牛田7号地块和城东新城在售项目位置图

从这个角度看，牛田的实际价值应该高于40700/㎡，如果在一个非限价完全市场化的市场里，40700/㎡还有提升的空间。

但是，提升空间到底是多少，众说纷纭，3年前两个板块3000元的价差往往用来做今天的估算，比城东新城低3000元，即牛田售价43000/㎡的预期，可能将导致牛田的项目比城东新城去化速度一样较慢。

2、两个板块差距在缩小，最大的隔阂——杭甬高速将不再阻碍通行。  

把城东新城与牛田板块分开的主要是杭甬高速，不但分隔了板块，而且也阻碍了牛田的通行，目前从城东到牛田板块，只有艮山路和德胜路远绕。

现在计划将杭甬高速做成高架桥提升，（预计亚运会前通车），这样城东新城和牛田所在的艮北新城有2条主路将打通：

1、同协路将延伸至艮北新城、钱江新城二期，使城东这一主干道南北贯通，使艮北新城居民同时通过此路享受城东新城的配套；

2、兴建路与新塘路联通，可直达火车东站。

通达性好了，牛田板块成了城东新城的自然延伸，使城东新城，艮北新城（牛田板块所在地）、钱江新城三城形成联动，牛田的价值将往上提升，两个板块的房价地价差距也将进一步缩小。

这些，可能是房企拿地的心理底气。

综上所述，好地研究院认为，牛田07地块最后成交价，应该是超过35%的溢价率，这是因为：

1、按照目前市场的拿地热度，零利润拿地的方式将变成拿不到地，必须加预期，也就是说，如果要拿到地，其拿地成本须高于周边项目限价水平，即要吃“现亏”才能拿到地。

2、最后成交溢价率为多少，就看拿地欲望强烈的各家房企预期高低，以下三个指标将是开发商重点参考的对象：

1）如果与金科拿地价持平，溢价率将为49.74%。

2）与城东新城港中旅的地块比，07地块属性上不逊，如果持平，溢价率为40.8%。

3）考虑到城东新城中铁建实际拿地楼面价约33857元/㎡，比板块最高价世茂项目地价36461/㎡下跌了7%，按照这个跌幅测算，以牛田最高价金科项目测算，下跌7%为26845/㎡，此时溢价率为39.2%。