核心提要：

一、13小时、644轮竞拍，大学路地块的优劣势何在？

二、企业饥渴、市场平稳，熬夜拍地背后的必然和偶然

三、徐州土地市场是否已经出现了回暖迹象？

好地网2月28日消息（研究员 张彬）2月28日凌晨3点23分，第三度挂牌的徐州大学路商住地块在经历了13个半小时的拉锯战后终于“尘埃落定”，美的地产经过644轮报价以160158万元竞得该地块，地块成交楼面价2425元/㎡，溢价率73%。

徐州猪年的第一场土拍，不仅创了拍卖时间的记录，其溢价率也让业内众多专业人士大跌眼镜。那么铜山区大学路地块的“热拍”究竟是偶然还是必然？徐州房地产市场究竟是否已经回暖了呢？好地研究院今天对此做一分析。

地块指标

地块位置图

一、644轮竞拍，楼面地价2425元/㎡，价格高不高？

据统计，2017年以来大学路板块已出让4宗住宅地块（不含本地块），其中楼面地价最高的地块为铜山区城投于2019年1月15日底价竞得的88号地块，成交楼面价3000元/㎡。

2019-1大学路地块计容建面66万方，其中住宅部分40万方，商办部分26万方，地块综合楼面价2425元/㎡。

参照区域内商办地块1000元/㎡楼面地价，则住宅部分实际楼面地价为4000元/㎡，要高于板块内已出让地块的楼面地价，较铜山区城投地块上涨约33.3%。

住宅部分地价若以4000元/平米测算，则本地块的保本房价约10000元/平米。目前地块周边在售的项目为枫林天下康城，高层毛坯限价10500元/㎡。在不考虑车位等可售物业的情况下，大学路地块住宅部分仍有一定的盈利空间。（测算过程：建安成本按照3300，综合税费按照售价的17%计算）

虽然项目有一定的利润空间，但好地研究院该认为地块也面临一定的市场与开发风险：

1、板块内库存高企，后续竞争激烈：2019年大学路板块已出让4宗涉宅地块（含本地块），且全部位于珠江路、大学路两侧，4宗地块住宅部分体量高达104.5万方，再加上在售项目潜在及可售存量共计45万方，仅板块内的总库存就高达150万方，后期项目入市时，小范围内面临竞争压力就会很大。

2、地块建设要求多，开发难度较高：根据地块出让条件，竞得人需按规划条件要求在本地块建设周期内按市政道路标准设计、修建该地块内市政道路及绿地，其中地块内的迎新路要修建至珠江路。

项目内部建设包括住宅、商业、办公、幼儿园、市政道路等多种业态，从基坑开挖开始就有一定的难度，对开发企业的开发能力和把控力有较强的要求，相应的建设成本会有所提升。

此外，地块要求200000㎡商业办公由铜山区政府指定的回购方进行回购，并向铜山区政府提供3000个停车位，商业及停车场部分回购面临一些不确定因素。

如果一旦遇到市场波动，出现价格下调，销售滞缓等情况，这个项目的实际盈利有多少都存在不确定性。美的地产拿下的这个项目，到底是金元宝还是夹生饭，还需要时间来检验。

二、13个小时的竞价，参拍房企拿地动力是什么？

1月，大学路3宗纯宅地均底价成交，不到2个月的时间，一路之隔的2019-1大学路地块溢价率高达73%，13个小时，644轮竞价背后，参拍企业如此激烈的拼杀的原因究竟是什么？

据好地研究院了解，参与本场土拍的共有金地商置、美的地产、银城、中建国际4家房企，其中金地商置、美的地产、中建国际3家竞争到最后，拿地意愿较为强烈。

“勾地方”金地商置：据了解，金地商置是大学路地块的勾地方，对该地块追踪的时间比较长，区域认可度高，属于志在必得。金地商置2017年首进徐州，先后布局欣欣路丽景府、西区四季连城锦宸两个项目。目前丽景府已售罄，金地商置在徐州住宅存量仅有16.4万方，有较强的补仓需求。作为一家商住一体开发的全国知名品牌开发商，铜山区此次出让的地块非常符合他们的开发要求；此外，目前徐州市场刚需端的低库存，对于市场敏锐度较高的金地来说，也是一个非常好的机会；因此他们拿地的决心非常强烈。

成本控制与看好徐州的中建国际：中建国际是中国建筑国际集团在中国内地开展投资业务的总部企业，中海地产同属中国建筑集团，中建国际若竞得该地块，大概率会与徐州的中海（宏洋）地产合作开发。

中建国际素以强成本管控而闻名，地块价格抬升，但对于中建国际仍有一定的盈利空间。

中海（宏洋）地产于2016年进驻徐州，先后开发了中海熙岸华府、中海九樾两个项目。其中，中海九樾于2018年10月入市，四次开盘四次售罄，市场热度高，目前仅剩一幢高层未推。中海九樾的热销，提升了中海（宏洋）地产深耕徐州市场的决心。

深耕徐州与增加土地储备的美的地产：2018年7月以来，徐州市区（不含贾汪）共计出让14宗涉宅地块，美的地产竞得其中3宗地块，拿地金额26.8亿元，拿地建面116万方，拿地金额和拿地建面均为各房企中最高。2018年美的地产在徐州市区销售金额33.5亿元，销售金额排名从2017年排名第三滑落至第五，主要原因是2017年快速去化，后续供应不足。美的地产近期土拍频繁“现身”，主要是为了补充货值。经过本次拍卖，美的地产土地储备已位居徐州各房企第一。

此外，美的地产2018年10月11日在港交所上市，2019年作为上市公司第一个完整财务年度，资本市场对其土地市场的储备也有一定的要求；在其他地方较难获取土地的时候，深耕多年的美的地产将徐州作为土地储备的大粮仓也是一个较好的选择。

三、地块“热拍”是个案还是市场回暖？

2019-1大学路地块溢价73%，竞拍时间创徐州历史记录，土地市场的热度有上升之势。2019年1月以来，部分城市限购、限价政策有所放松，货币政策宽松的迹象较为明显，房企和购房者对房地产市场的乐观预期也在走强。再加上此次大学路地块的热拍，能否说明2019年农历新年后徐州市场已经回暖呢？好地研究院认为现阶段市场还不明显，主要有以下几个方面原因：

1、报名房企数量少、加价缓慢：报名房企仅4家，说明多数房企对当下市场持谨慎态度。地块竞拍过程中前400轮竞拍房企加价幅度均为100万/次，楼面地价每轮上浮约1.5元/㎡，加价并不激进，可见参拍房企的竞拍策略也是以稳健为主，该地块超长时间拉锯虽然大大超出了房企参拍前的预料，但也与加价幅度过小有关。

2、地块起始价格低，客观促成了高溢价：本次已是2019-1大学路地块第三次出让，地块起始总价、起始楼面价较本地块二次挂牌价格均有35%的下调，低起始价为地块高溢价提供了足够的空间。如果以第二次挂牌流拍的楼面地价2151元/㎡为参照，实际涨幅仅13%左右；与四季度以来徐州挂牌价与实际成交价的平均溢价率11%接近，并没有明显的涨幅；

3、春节后徐州楼市推盘缓慢，客观上造成了瞬时的“供不应求”：据统计，2019年2月，徐州市区（不含贾汪区）共计领出4张预售证，住宅供应面积12.7万方，供应面积环比1月下降81%，仅有高铁板块万象府1个纯新项目开盘，项目推售节奏还在缓慢回升，市场整体处于平静期；供应量的严重不足也导致了目前徐州楼市瞬间的供求失衡；

4、各楼盘成交平稳，并未出现明显的量升价涨：根据好地网、好地研究院的统计，徐州市区春节后日均的商品房签约套数在135套左右，与1月份的日均成交量126套有一定的上扬，这与徐州返乡置业有一定的影响，但没有非常明显的上扬；而从好地网与各项目的沟通中也没有发现有楼盘出现涨价、调价、提价的信息。因此目前徐州楼市还是相对平稳的，市场端并没有明显的回暖迹象。