文/好地网 卢丹
今天，一宗四度挂牌的地块终于“找”到了等待了5年半的真正主人：良渚储运路以东82亩宅地，由刚刚昨天在香港上市的德信中国经过90轮报价，击退近20家竞争对手竞得，地块成交楼价20327元/平米，成交总价22.2187亿元，溢价率30.55%。
地块指标
地块位置图
地块现状（距离北侧地铁4号线储运路站约300米）
这样一宗特殊的地块成交，为市场也带来了特殊的意义：
1.这是春节后首拍，结果显示，地价涨了！德信地块相比位置毗邻的世茂地块（去年7月出让的），高出了2635元/平米，涨幅14.89%；
杭州土地市场由热转凉的标志月份是去年7月，当月一批地块出让价格低于市场预期，其中7月20日世茂地块出让的时候，恰逢行情转凉后的一个低谷，世茂在无人竞争的情况下底价拿到地。而今天的出让结果，则标志着杭州土地价格已经从低谷往上涨了15%左右！
2.今天的得主是德信，昨天刚刚赴港成功上市，这是上市之后首次拿地。
德信拿地素来谨慎，但是这次却创下良渚新城地价新高，在上市之后拿地胃口大开。据好地网了解，德信目前积极寻找土地资源，预计在上市之后将开启拿地季。
房企上市后加快圈地是一个普遍现象，此前的融信即是一个例子；此外，南京银城预计将在下个月香港上市，也有望在上市后加快拿地的步伐。
2月26日德信赴港上市
3、此地价创下了良渚地价新高，此前的新高是世茂创下的17692元/㎡，在余杭土拍历史上，超过2万价格的这宗储运路地块，可以排到第四位。
地块四次挂牌情况
今天良渚地块的成交，这不仅是德信成功上市后的开门红，更是杭州新春开年后土地市场的开门红，为接下来的集中推地释放了温度较高的市场信号。
杭州土地市场由凉转暖，地价又涨了！今天的土地出让，还有以下两点值得关注——
一、如何评价20327元/平米这个价格？
若以地块20327元/平米为测算，良渚地块的保本房价为31740元/平米。
若车位按照1:1配置，乐观估计售价20万/个，扣除掉地下成本（按照10万/个），折算到每平米的售价是1000元（按每套100平米计算）。
综述，德信地块实际保本房价为30740元/平米。
（测算过程：建安成本按照4000，精装成本按照2000，税费按照售价的14%计算，建安成本的利息按照年息6%，期限18个月。）
目前板块内没有在售可对标的楼盘，最近开盘的例如德信海德公园毛坯21000元/平米、万科杭宸精装售价仅23000元/平米，属于拿地较早，拿地成本较低，被严重限价的项目。
板块内最近将开的新盘为一路之隔的世茂项目，世茂方面预期售价为30000元/平米的售价（不含车位），德信地块保本房价比世茂预期售价高出了2.4%。当然，世茂最终能批出多少还未知，后期价格能否适当拉高也在未知数，一切取决于政府审批价。
上塘高架两侧项目分布情况
按照世茂的预期售价30000元，今天德信的拿地价格基本保本。
由此，我们认为，今天德信的拿地行为是基于世茂预期售价下的零利润拿地，或者是属于较为典型的加预期拿地。
二、德信零利润拿地背后的动力是什么？
今天的得主德信，对良渚新城板块上塘高架东西两侧兴趣浓厚是可以理解的，因为该区域有其成功的开发范例：
在离今天的地块西北方向900米处，有海德公园项目，拿地时间为2016年1月27日，当时拿地楼面价为5001元/㎡。并在2018年12月19日最后一批房源（共计174套，均价毛坯2.1万元/㎡）摇号结束，摇号人数达到5934人，中签率2.9%，目前已经售罄。
5000的地价卖2.1万的毛坯，收益不菲。德信势在必得也在情理之中。
今天参拍的20多家房企中，据好地网了解，与德信拼抢至最后几轮的是大家与荣盛，其中大家是杭州本土房企，荣盛是意图首入杭州的新面孔。可见，除了德信之外，大家和荣盛的摘牌决心也非常之强。
地块最后几轮报价情况
那么，为何在周边新房售价仅2.3万的情况下，土地价格拍出了超两万的价格。为何这么多房企去抢地呢？
好地研究院认为——
首先，核心要素是对于限价放松或者提高的预期：
今年2月份，绿城沁园二期开盘预售备案价格为54000元/平米，比上一期高出了4500元/平米。这一调整被视为杭州高价项目限价松动的强烈信号，无疑提振了市场的信心。
周边城市限价放松的众多迹象，一月份社会融资放出巨量，这些都是鼓励房企加预期拿地的积极因素。
沁园两次开盘情况对比
这样的大背景下，结合地块的多重优势，开发商最终出价的胆子自然要大一些。
据好地网了解，板块内海德公园开盘时间是在2018年12月中旬，迄今已经两个半月。按照杭州板块内六个月没有新盘销售则限价重新调整的方式，等到世茂项目面市的时候，价格体系大概率会迎来新一轮的调整。
好地研究院在与业内人士沟通中，基本还原了房企的拿地心理：
1、若世茂能够批出3万的价格，那么位置比较好的德信项目可以批的价格必然不会低于世茂；若能批出3万的价格，加上车位销售，已经基本不亏，甚至有微利。
2、如果能批到3.1-3.2万，或者车位价格能卖20万以上，那么就能锁定一定的利润空间。
其次，加预期还有另外两个因素：
1、之所以对于项目售价超过三万每平米有信心，是因为杭州市对于大城北的开发使其周边配套将越来越成熟，这个距离武林广场约8公里，开车从上塘高架走仅仅不到20分钟的项目，又位于运河边，周边邵逸夫医院，万象城等多个项目将落地，这是项目最重要的现实支撑与配套利好。
项目周边利好因素
2、产品创新上也是争取溢价的空间——
1）做些跃层产品，可以在价格上有一些溢价；
2）适量做些高低配，利用与运河仅仅隔着绿化带，做些拥有较好景观的产品，来提高溢价。
地块航拍图
三、好地点评： 又见加预期，限价下房企如何拿到地？
文/谢晓峰
本次出让，属于较为典型的加预期拿地，因为按照板块内在售项目的限价倒推，这个价格必亏无疑，但是如果限价不是现有的板块最高售价2万3，而且突破限价，变成3万，或者3万以上，项目就有可能保本甚至盈利！
但是，这种加预期与没有限价时代完全不一样：
在没有限价的时代，尤其是在上涨的年份，一般各家房企的预期不一样，出价也五花八门，但是在限价时代刚刚开头的时候，像2017年下半年，大多数房企照样按照原先的思路加预期拿地，认为限价持久不了，不久后等项目开盘限价将放开，结果，当限价动真格之后，一些项目陷入开盘即亏损，不开盘则财务成本不断上升的困境。
但是，刚性的限价，或者说如果限价一直持续几年不变的话，在一个卖方是政府，垄断了土地资源，买方又是市场化运作的众多房企的土地交易市场中，是不可能实现的，如果一定要实现，只能使市场消失：土地卖不出去，因为拿地即亏损，第一批房企不相信，会加预期去尝试，比如2017年，结果项目陷入困境，第二批房企就不敢去尝试了，比如去年下半年。
那么，使房企有加限价的预期，或者说，让买方有限价可能提高的预期，这是政府调控中关于限价预期管理的核心内容。
事实上，从祥符的中城汇批出4万的价格，对于后续该板块内运河东2宗地的出让起到了促进作用。
而申花绿城沁园项目提价4500元每平米，则对春节后整个市场都是一种提振作用。
从中期来看，地价房价整体大概率往上涨，限价仅仅是阶段性的，如果价格几年限制不动，房地产市场一定停摆。
如果房地产市场不停摆，只有一种选择，限价放松！
而限价放松必然会迎来部分价格价值被严重压抑区域的反弹，基于这个因素，对于一些价格被严重压抑的板块的项目，迟拿不如早拿！因为限价放松预期一旦变成现实，机会就消失了，更多的房企会出更高的价格抢地。
今天，猪年第一拍给了市场的启示是——
从去年7月开始土地市场退烧转凉的状态结束了，杭州地价开始重拾涨势！直接导火线来自部分项目限价的提高。
一些由于限价原因价值被低估的区域，零利润拿地的策略将作为过渡阶段的行为失效了，加预期将正式成为猪年上半年的主流策略。
当然，在限价时代加预期拿地已经被不少亏损项目证明——这是风险较高的做法，只要新房售价还需要政府审批，那么，限价是否放松的不确定性一定存在，加预期的策略必须承担限价放松不达预期发生项目亏损的后果。
而不加预期拿不到地，会使自己的市场份额越来越小，直至在市场中被消失，这又是很多房企不愿意看到的。基于此，加预期变成了房企为了生存不得不选择的策略。
下周牛田地块的出让结果，又是一次很好的检测加预期策略是否成为房企主流行为的机会。