核心提要：

1、航空压铸厂B地块指标及现状

2、航空压铸厂B地块周边交通及生活配套

3、北京路板块土地及新房市场

文/好地研究院 袁丹

一、地块指标及现状

航空压铸厂B地块，南山庭院南。出让面积45953㎡，容积率2.2，建筑面积101096㎡，性质为住宅用地，其中规划有2.6万方定销房。起价42210万元，起始楼面价4175元/㎡。

地块指标

地块要求：

1、定销房建设要求：该地块部分建设定销房，建成后由泉山区政府按照 4500 元/㎡价格回购 2.6 万平方米，用于定向安置原徐航压铸厂拆迁职工；其余部分由竞得人自行销售。

2、竞得人须在签订《出让合同》后半年内开工，3 年内全部竣工验收并交付，其中定销房部分24个月内完工并申请竣工验收。

3、地块规划设计方案应征求泉山区政府意见，回购房建设应整栋、连片安排建设，户型应满足安置需要。

4、为保证定销房建设的顺利实施，规避建设项目抵押风险，竞得方竞得土地后，涉及定销房用地及在建工程不得用于抵押融资。

地块内外部现状：小范围内城市建面较差，地块内部基本平整

地块东侧为待拆迁厂房及居民区，南侧为铜山中学和文苑小区，西侧为部队宿舍，北侧为翟南路和南山庭院。

地块北侧翟南路和西侧支路道路较狭窄，地块南侧、西侧、东北侧均为城中村或棚户区，城市界面差。地块南侧紧邻文苑小区和铜山中学，整体居住环境较为拥挤。地块后期项目定位和产品规划排布会受到一定影响。

地块内部建筑基本拆迁完毕，地块南侧有不少树木。

地块实景图

二、地块周边交通及生活配套

航空压铸厂B地块靠近城市主干道北京路、欣欣路，15分钟内可直达云龙湖风景区和铜山万达广场。距在建地铁3号线翟山站仅300米，地铁3号线预计2020年年底开通，将进一步提升出行便利性。

地块位于泉山区，与铜山区仅一路之隔，享受铜山城区成熟配套。地块周边多为住宅小区，居住氛围浓厚。地块2公里范围内有大润发、天赋广场、万达广场等大型商业配套，生活便利。地块周边2公里范围内有多所高校，人文气息浓厚。

地块周边配套图

商业：地块距大润发约600米，距天赋广场约1.2KM，距万达广场约1.5KM，

教育：地块距东北侧翟山小学约300米，距育园幼儿园约200米，南侧为铜山中学。地块周边2公里范围内有江苏师范大学、江苏建筑职业技术学院、徐州医药高等职业学校等多所高校。

医疗：距铜山区中医院约2.5KM。

三、地块周边土地及新房市场

据好地研究院监测，2017年至今，航空压铸厂B地块三公里范围内出让4宗住宅地块，4宗地块均成交于2017年。楼面地价最高地块为华润崑崙御项目地块，华润于2017年5月31日以21.67亿元竞得该地块，成交楼面价7186元/㎡，溢价率241% 。

航空压铸厂B地块计容建面101096 ㎡，其中定销房体量26000㎡，可售商品住宅体量75096 

㎡。参考区域内定销房地块楼面价，本案定销房楼面起始地价以1000元/㎡计，则本地块住宅可售部分实际楼面地价为5275元/㎡。

此前区域内最高起始楼面价为2017-1地块（绿地理想城悦湖公馆），起始楼面价2633元/㎡。航空压铸厂B地块起始楼楼面价4175元/平方米，较2017-1地块已上涨58.6%。

地块周边近2年成交地块

近一年供求量价来看，北京路板块近一年新增商品住宅供应面积5.9万㎡，成交面积11.6万㎡，供求比0.5，供需严重失衡。2018年北京路板块住宅成交均价12162元/㎡，较2017年上涨约17%。

目前板块内仅万科新都会1个在售新房项目，截止2018年年底，板块内商品住宅可售库存仅2.9万方，去化周期仅1.9个月，板块内接近无房可售。随着本宗地块的挂牌入市，一定程度上可以缓解板块内供应稀缺的局面。

综合来看，2019-3航空压铸厂B地块规模适中，地块周边交通便利、配套完善，板块内供应稀缺，新房市场表现积极，综合属性较优，房企关注度高。

但地块内部规划部分定销房，现阶段地块周边小区域内城市建面不佳，对本地块后期定位及品质或带来一定影响。最终出让结果如何？好地网将持续跟进，敬请关注。