文/好地网研究员 叶建英

年前，1月29日钱江新城解放东路北侧一宗12亩商业商务地块由红狮水泥竞价91轮、溢价71.52%的热闹让人记忆犹新。

年后，同样位于杭州主城区成熟区域的拱墅桥东智慧城一宗16亩商业商务地块即将于3月4日出让，引发市场的关注。

拱墅桥东智慧城商地和红狮水泥地块位置分布

分析红狮水泥地块引发热抢的原因，除了红狮水泥志在必得的气势和位于钱江新城、距离市民中心仅500米的地段优势外，主要是地块小，周边配套和产业基础成熟，适合开发公司总部及写字楼物业。

两地比较，桥东智慧城地块周边配套与产业基础也很成熟，而且开发体量更小，更靠近城市主干道，是适合企业总部、中小型商业开发商和大型住宅开发商拓展新业态的优质地块。

先来看一下地块的具体指标：

拱墅区上塘单元1号地块，东至沈半路，南至隽家塘河，西至上塘单元FG04-R21-01地块，北至规划上塘单元一号支路。

地块出让面积10463㎡，容积率3.35，建筑面积35051.05㎡，起价27544万元，起始楼面价7858元/㎡。不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米，不得设置专业市场。

地块指标

地块位置图

作为一块小型商业商务用地，如何评估地块的市场价值？

好地研究院对上塘1号地块的产业氛围、高校资源、商业配套、周边社区等四个方面进行解读。

产业氛围：杭州版的“中关村”

桥东智慧城位于近年来杭州市重点打造的大城北的核心位置。

桥东智慧城--位于大城北核心位置

在2017年7月20日杭州市拱墅区招商局、上塘街道委托好地网承办的2017拱墅区上塘街道招商发布会上，拱墅桥东智慧城的规划正式亮相。

区别与其他新兴板块的智慧城，桥东智慧城是一个全新规划、配套已成、产业落地的主城核心地段的产业新城，具体包括“一镇一园，一街一网谷”。

拱墅桥东智慧城以及周边产业规划

“一镇”是指已经入围浙江省级第二批特色小镇培育名单的上塘电商小镇，东至上塘河，南至绍兴路，西至上塘路，北至石祥路，总规划面积2.85平方公里，建筑总面积50万平方米。

“一园”是运河(国际)跨境电商园，这是拱墅区首个跨境电商产业园项目，也是运河端最大的跨境电商产业园，力争打造成为杭州跨境电商服务资源的集聚中心。

“一街”是运河特色文化街，这是杭州唯一一条国字号的汽车特色街区，“互联网+汽车”的智慧化转型升级使街区焕发出更强的活力。

“一网谷”是智慧网谷小镇，这里是拱墅区未来的信息经济、互联网高地，浙大校友产业园、新浪、奇虎360等企业已先后入驻，政府的计划是力争打造成为杭州版“中关村”。

智慧网谷小镇

好地网研究员在现场看到，作为杭州主城区的传统商贸重地，桥东智慧城产业规划大多都已落地，石祥路沿线的改造和智慧网谷的建设如火如荼。

上塘1号地块周边1公里内的三个地铁站（4号线长滨廊路站、5号线沈半路站、3号线东新路站）都已在建设中。

而除了拱墅区在打造的桥东智慧城，被称为中央活力区的杭州新天地距离地块也仅1000米。

周边交通情况

高校资源：杭州市中心第二文教区

高校已经成为各地创业创新的主要阵地，而桥东智慧城所在的上塘街道，就是传统意义上的杭州市中心第二文教区，辖区内舟山东路附近分布浙江大学城市学院、浙江树人大学、国际关系学院等十多所部、省、市属大中专院校。

万人高校浙江大学城市学院距离上塘1号地块仅600米。浙江大学城市学院已创办20年，由浙江大学、杭州市人民政府合作办学，占地1000余亩，有全日制本科生12400余名，研究生160余名。浙江大学城市学院是省内知名的应用型人才培养高校，以国际化教育和创新创业教育为办学特色，毕业生的创业就业能力远远高于一般高校。

浙江大学城市学院

浙江工业大学朝晖校区也仅距离上塘1号地块3公里左右。浙江工业大学有全日制本科学生1.9万人；在读各类研究生9600多人，是浙江省重点建设的高校。朝晖校区是浙江工业大学的本部，是浙江省内重要的产学研合作和科技成果转化中心。

商业配套：中大银泰城和上塘河风情街

上塘1号地块周边重要的商业配套是位于地块东侧的中大银泰城和杭州新天地。

中大银泰城项目总建筑面积约33万平方米，由约10万平方米Shopping Mall购物中心、精装商务SOLO、国际5A智能生态甲级写字楼三大业态组成。

杭州新天地是杭州“最大体量”综合体，拥有180万平方米体量，全部为商业，名品购物中 心、国际商务CBD、五星级丽笙酒店、IMAX电影院、工业遗存街区等丰富业态都集于一身。

地块周边配套示意图

地块还有一项“很杭州”的配套，就是上塘河风情街。

风情街位于上塘河西岸，沈半路东侧，皋亭坝至欢喜永宁桥的狭长地带，部分已经建成。古老的上塘河静静流淌，民居古朴别致，树木郁郁葱葱。这条据说始建于秦始皇时期的陵水古道，不光拥有“皋亭积雪”、“夹岸桃虹”的美景，对于快节奏的现代创业者来说，也有一种能给人启发的禅意。

周边社区：名符其实的豪宅区

上塘1号地块周边主要是一些改善型楼盘。

中国铁建国际城，是中国铁建进入杭州的第一个项目，也是系列国际城的首发之作，计容面积26万平方米，总开发体量40万平方米，1600户。

阳光城文澜府计容面积8.1万平方米，总开发体量11.6万平方米，633户。阳光城当年也是溢价51%拿的地，是阳光城在杭州的代表作品，即将交付。

而与上塘1号地块仅一条小河之隔的金茂首开国樾是高层加排屋的高低配项目，计容面积9.1万方，总开发体量14万方。金茂于2017年9月20日拿的地，楼面地价为每平方米36273元。

金茂首开国樾鸟瞰图

可以说，这三个楼盘都是名符其实的改善型住宅，是豪宅区。这对于上塘1号商地3.5万平方米的体量来说，无论是商业，还是写字楼都有着坚实的周边消费投资人群。