核心提要：
1、江北新区逐渐成熟，带动板块升阶
2、隔江即是河西，地铁、多条过江通道衔接
3、土地新房市场供需两旺，但总存量偏大
导读：2018年南京市共成交涉宅用地52宗，成交建面720.3万方，总成交金额706.4亿元。同期商品住宅成交面积763万方，从土地供应与住宅成交来看，2018年南京仍是去库存的一年。
面对2018土地供应的小年，各大房企补仓需求旺盛；好地网通过多方面调查了解，整理了南京2019年可供出让地块情况，为大家在新年的拿地补货予以参考。
“江北新区再出发”今天，为大家带来第三个板块—江浦街道有哪些好地可供出让。
文/好地研究院 罗刚
一、江浦街道板块规划
江浦街道规划范围示意图
江浦街道隶属于南京市浦口区，位于长江北岸，北依老山国家森林公园，东与顶山街道毗邻，西与星甸街道、桥林街道接壤，与南京河西新城隔江相望，是浦口区委、区政府所在地。目前的做地主体为浦口区土储及下属的平台公司。
区域功能定位：浦口中心城区南部的地区级公共服务中心所在地，是带动周围地区发展的动力引擎。
总体功能定位：以居住功能为主体，山城江交相辉映的现代滨江城市生活组团。
布局结构示意图
空间布局结构：“一带、两心、三轴、四片”:
一带：滨江湿地景观带，
两心：老城文化中心，滨河商业休闲中心，
三轴：公共服务轴，居住生活主轴，居住生活次轴
四片：仰山知城、山野绿城、文化老城、滨江新城四个居住功能片。
二、板块交通
江浦街道交通示意图
江浦街道是定位以居住功能为主的板块，板块内产业功能不强，但位于江北核心区和河西双重辐射的十字交叉带，未来江北核心区的发展以及其与河西板块的便利交通将会进一步加大江浦街道的人气集聚能力，因此江浦街道也是众多开发商重点关注的板块之一。
地铁：
10号线（雨山路—安德门）途径浦口区、建邺区和雨花台区；
S3号线（南京南站—高家冲站）途经江宁区、雨花台区、建邺区和浦口区。
过江通道：
南京长江隧道：每天是南京车流量最大的过江通道，与最繁忙的道路之一。江浦核心区域连接河西中。
长江三桥：从板块南侧过江后，可知直接连通河西南。
长江五桥：长江五桥又被称为梅子洲过江通道，位于南京长江三桥下游约5公里处、南京长江大桥上游约13公里处。为了梅子洲过江通道建设，南京市已经调整了省级生态红线区域，在梅子洲生态红线区域内预留出过江通道交通用地。建设可推动长江经济带发展，完善国家干线公路和长江下游地区过江通道布局，支持南京江北新区建设，缓解过江交通压力。
板块交通均以地铁十号线终点站雨山路站为参照，距元通站约10.4km，乘地铁10号线9站路（约30分钟）可达；沿南京长江隧道行车约22分钟可达。距离奥体中心约9.4km，乘地铁10号线7/8站（约28/32分钟）可达；沿南京长江隧道行车约26分钟可达。距离地铁3号线与地铁S8号线换乘站泰冯路站14.4km，沿江北大道快速路行车16分钟可达。
三、土地新房市场供需两旺
江浦街道所在的浦口区，是南京供应土地计容建筑面积与商品住宅成交建面最多的区，2018年供应土地计容建面224.2万方，占全市总供应计容建面的31%，是第二名的两倍之多。
2018年度浦口区商品住宅成交建面150.9万方，同样位居各区之首，占全市商品住宅总成交建面的20%。
土地供应大于住宅成交，总库存也在攀升，据好地网统计，仅江浦街道板块总存量就超过300万方，总去化周期超过两年。2018年去化也受到板块内现房与高价地较多影响，要么无法及时供应，要么在售新房价格达到板块上限。
四、板块近期土地市场及未来供地
（1）近年来江浦街道板块土地市场情况
据好地数据库，江浦街道板块2016年-2018年共成交20宗涉宅用地，总出让面积约139.7万方，总建筑面积约288.7万方，总成交价496.4亿元，楼面均价达到17191元/㎡，平均溢价率44.7%。
近三年江浦街道涉宅地出让情况
（2）版块内未来土地市场概况
目前板块内土地总存量虽然不小，但去化量同样较大，随着地价趋于理性，市场逐步回归稳定，短期将以去库存为重点，16-18年年均供应6宗涉宅地，据好地网了解，今年江浦街道核心片区将供应2宗宅地，其余4宗涉宅地主要分布在外围。
预计出让地块指标
预计出让地块分布
点评：
江浦街道作为江北新区未来重要的人居板块，从16-18年市场关注度较高，目前虽然板块存量总体较高，但按照其常规年份的去化量，依然相对稳定；未来依然是市场关注的焦点之一。
19年计划供地中，江浦核心板块的两宗地块参照招商与新城在18年下半年的拿地态度来看，只要地价合理（楼面价大致在13000-15000元/㎡左右），市场依然接受。
桥林新城两宗地块作为板块宅地开山之供，以及板块接近20000元/㎡左右的价格预期，加上板块内产业落位情况较好，万元以内的地价预计市场可以接受。
老山北地块按照其规划条件来看，大概率将是文旅及配套；江浦南地块大致参照北侧1km左右的龙湖-安居地块，地价也将在万元左右。