一、地块周边情况

二、项目利润分析

三、德信上市后开启拿地季

文/好地网研究员 费成思

今天，温州滨江商务区成交1宗商住地——滨江商务区桃花岛片区T05-07地块，地块位于位于温州市龙湾区蒲州街道下埠村。

经过71轮竞价，温州弘睿投资管理有限公司（德信）以总价137800万元竞得温州市滨江商务区地块，楼面价14541元/㎡，溢价率21%。

地块出让面积29523㎡，容积率1.5-3.21，建筑面积94768㎡，其中兼容部分的建筑面积总量≤9476.8㎡，总起价113800万元，楼面起价12008元/㎡。该地块实行住宅全装修，不实施装配式建筑。

地块指标图

地块位置图

地块周边，绿城于2018年5月以上限价格145300万元竞得滨江商务区桃花岛片区T05-18商住地，楼面价18333元/㎡，溢价率49.95%，竞配保障房面积3200㎡，现为绿城留香园项目。

而T05-07地块体量小，占地仅44亩，建面不到10万方，适合高周转，对于库存比较大的温州市场，相对比较安全，适合新进房企或中小房企，且起拍价仅12008元/㎡，所以吸引参拍的其他房企也不少。

据好地网了解，此次竞拍吸引了德信、金科&华鸿、招商蛇口、新城、荣安等5家报名单位，其中不乏金科、招商蛇口这些尚未进入温州市场的房企。

新城刚于2018年年底在周边竞得185亩开发区西单元C街坊核心地块，将打造新城吾悦广场，本次出手或有托市之意。

金科尚未进入温州，选择与华鸿联合拿地，一来是降低风险，二来是和熟悉本地市场的华鸿合作，可以快速落地。

招商蛇口一直伺机进入温州，去年多次参拍未果，本次竞拍也与德信拼到最后，最终放弃也可见其对市场判断较为谨慎，没有加预期拿地。

一、地块周边情况

滨江商务区桃花岛片区T05-07地块位于瓯江之畔。滨江商务区是温州市政府斥资逾2000亿元以助力温州市城市转型、实现产城融合的区域；板块内的桃花岛片区定位为以滨河生态高端居住、商业、城市休闲区为主要特征的休闲社区。

地块紧邻机场大道主干道，区域不乏优质教育，桃花岛片区内亦规划有温州实验小学桃花岛分校；瓯江沿江绿廊、规划体育休闲公园为项目带来景观利好。

另外，新城控股于2018年年底以底价32.65亿元、楼面价8097元/㎡竞得温州市开发区西单元C街坊核心地块，将打造15万方城市综合体——吾悦广场，距离本地块仅1.4公里。

但地块东南侧为市二手车交易市场，且沿机场大道一路向南以旧宅分布为主，周边居住氛围还有待提升。

二、项目利润分析

地块周边，绿城于2018年5月以上限价格145300万元竞得滨江商务区桃花岛片区T05-18商住地，楼面价18333元/㎡，溢价率49.95%，竞配保障房面积3200㎡，现为绿城留香园项目。

德信地块14541元/㎡的楼面价，相较绿城留香园项目下降了20%以上。若以地块14541元/平米为测算，德信地块的保本房价约为24000元/平米。

（建安成本按3000，精装成本按2000，财务成本按7%，税费按照售价的15%计算）

周边，绿城留香园在售精装高层均价为26113元/㎡。按照26000元/㎡的售价计算，该项目仍有约10%的利润空间。

三、德信上市后开启拿地季

2月26日德信地产成功在香港上市，次日便在杭州土地市场击退众多对手，高溢价竞得大城北良渚新城地块，且创下板块地价新高。上市之后，德信加大投资力度，增加土地储备，连续强势出击。今天以13.78亿的总价又拿下温州滨江商务区地块，可见德信上市后正加快拿地的步伐，开启新一轮的德信拿地季。

2月26日德信地产成功在香港上市

近年来房企大鳄纷纷抢滩温州，温州也成了各大开发商的兵家必争之地。而温州作为德信除杭州外的另一个战略重点城市，早于2013年德信就在此开辟了第二战场。如今，德信已在温州各地布局近30个项目，处于温州房地产市场的领军者行列，此次拿地也将巩固其在温州的市场占有率。

与绿城去年5月拿地相比，德信竞得地块地价下降20%以上，风险大大降低，按目前周边在售房价计算，尚有10%左右的利润。而且地块体量不大，适合高周转，总价也在15亿以内，十分适合德信这样的中型房企。