文/好地研究员 叶建英

上周的良渚储运路地块22家房企报名，明天（周一）的牛田地块参拍房企数量也不会少，尽管起拍价更高。

地块指标

前天，好地研究院在《前瞻》中测算，按照板块内最新的限价倒推，以招商越秀公园1872的售价（4.07万元/㎡）为对标，零利润拿地，最高溢价率为34.4%，即地价为25909元/㎡，实际地价为28500元/㎡。

按照目前的市场行情，估计在这个溢价率要拿到地，并不容易，如果高出35%更多，那就是完全按照心理加预期在拿地，目前这一心理预期最大的支撑，就是限价放松。

放松的幅度是多少？最能比较的无非是隔壁板块的城东新城46000元/㎡左右的价格。

按照差3000-4000元/㎡元的板块差距，42000-43000元/㎡是某些房企需要的乐观预期的上限，再来倒推成本拿地。

3月4日，是农历己亥年正月廿八，杭州土拍处于特殊的正月氛围里：

一、正月氛围导致过度乐观？

特殊的正月氛围里，四个因素导致房企风险偏好上升，容易在拿地预期上过分乐观：

1、2月20日，沁园涨价刺激。

春节后批出的预售证有27个项目中，价格并未明显变化，大部分限价比前次批出的要微跌或者不变，涨价明显的唯有申花板块的绿城沁园提价了4500元，加价幅度9%。位于萧山的中旅名门府提价1000元，提升幅度3%。

不过，提价项目只占总数的10%左右，限价放松的预期目前无法证伪。

沁园两次开盘情况对比

2、1月天量信贷给人放大水“幻影”。

天量的社融数字让房企，购房者普遍产生是否可能再次放水的感觉，尽管央行多次辟谣，但是在3月、4月信贷没有出来之前，此预期无法证伪。

3、今年1、2月份所推地块与往年相比大幅下降。

2019年第一季度，杭州十区成交土地建筑面积为374.4万元，相较去年第一季度（600.6万方）下降了62.3%；同理，成交金额406.6亿元（3月份出让地块按照起拍价算）下降了44.2%。

4、最近同行抢地使大量房企结束过去半年的观望，正在进入补仓旺期。

在销售回款不断升高的情况下，尤其是春节后开门销售形势较好的刺激下，房企拿地欲望在不断上升，而融创等同行迅猛抢地的氛围也刺激了房企拿地热情。

二、三种力量角逐

1、守方护盘

牛田板块的开发商，主要包括深耕在牛田的绿城、越秀、招商，还有去年进入的金科。

金科的04号地块和越秀的05号地块与此次出让的07号地块都只是一路之隔，金科还保持着牛田板块的最高纪录：成交价格每平方米28866元（需配建10%公租房，实际地价为32517元/㎡），越秀的成交价格每平方米30841元（不需配建公租房），因此，越秀和金科大概率会出手护盘。

杨柳郡的成功，也可能会让绿城继续留下来深耕。

地块周边项目

上市后的拿地欲望十分强烈的德信会不会继续拿地？也值得留意。毕竟，德信开发的德信东望距07号地块仅仅六七百米，对这块地的操作可谓熟门熟路。

2、攻方：新入者

从其他城市赶过来抢牛田地块的，跟近期全国各大型开发商的一个共识有关，部分三四线城市出现调整，在一二线城市寻找机会成为必然。

在良渚储运路东地块、和1月底城东新城两宗宅地的出让，市场也看到他们的身影。

起家于绍兴的元垄一直在关注杭州地块。

而华发进入杭州的欲望一直没有放弃。

3、刚需：补仓者

不久前在城东新城拿地的央企双雄，在拿地前，中铁建与港中旅，一个货值仅仅10亿，一个货值仅仅4亿，急需补仓。

城东新城近期拿地和项目情况

在良渚抢地的参拍房企中，满目都是货值日少急需补仓的房企，本次在牛田抢地，像中南、新城、大家、合景等房企，在杭州市场的土储量下降到了不得不立即补仓的地步。

还有像去年这波调整周期中率先介入的平安；年底不断补仓的融创。