核心提示：

1，杭州主城区存量最少的下城区今年出让的首宗宅地。

2，上限价格与2017年九龙仓竞得的商住地块有明显下调。

3，武林新城大拆迁完成，产业基础、城市面貌和配套进一步完善。

文/好地网研究员  叶建英

好地隆市。杭州大城北区域大运河新城的良渚储运路东宅地刚刚尘埃落定，这厢，位于大城北区域更靠近市中心的武林新城三塘单元一宗37亩涉宅地块已经挂牌，预计4月2日出让。

这是下城区在1月24日公布2019年推地计划以后挂牌的第一宗地，也是三塘单元今年计划出让的惟一一宗地。

下城区受制于地处城市中心而且辖区面积小，在杭州土地市场上属于“地价最高、库存最少”的城区，那么这宗好不容易等到的三塘宅地又有哪些特性呢？

先来看一下地块的具体指标。

地理位置图

杭政储出[2019]11号三塘单元XC0502-R21/B1/B2-52地块：地块东至东新路，南至规划新西路，西至华日冰箱装配检测销售中心、规划支路七，北至善贤路，出让面积24923㎡，容积率2.4，建筑面积59815.2㎡，起价121090万元，起始楼面价20244元/㎡，上限价格157090万元，上限楼面价26262元/㎡，最高溢价率下调至30%。

地块周边商业氛围浓厚。该地块也要求商业商务建筑面积不小于地上总建筑面积的30%，但不得设置专业市场。

值得注意的是，虽然有30%的商业商务面积，但52号地块的上限价格与2017年九龙仓竞得的商住地块有大幅下调。

武林新城：精雕细琢的“杭州之心” 大拆迁已完成

武林新城是杭州大城北区域的核心部分，也是离市中心最近的新城，是下城区谋划的南北两大发展核之一。

作为杭州武林广场的所在地，下城是杭州绝对的市中心，是杭州发展最为成熟的区域。而位于德胜路以北，同样属于下城区的“下城北”，却因为城中村、传统工业厂房集聚，与下城南价值差距甚大。

近年来，下城区在下城北加大了城市改造，已经基本完成了7个村的拆迁，从而腾挪出6500多亩的城市发展空间，其中可出让经营性用地为3200多亩。

下城区2019年计划供地分布情况

从此，供地稀缺的下城，将迎来难得的供地季：而此番供地季的开启，也标志着下城区从武林都市向武林新城发展的转变，也是下城南和下城北一体化发展的进程彰显。

据好地研究院了解，武林新城以高起点的规划布局：

在产业部署上，武林新城将以国际创新产业集聚区、跨贸小镇、电竞小镇、互联网影视产业园、武林美术馆等为重点，实现北部发展的新空间、新产业、新引擎，成为宜居、宜业、宜学、宜游、产城人文融合发展的城市副中心。

围绕建设全域中央商务区，武林新城的建设不仅是提升杭州城市的“国际范”，更是把“杭州之心”雕琢得越来越精致。

事实上，在杭州房地产市场，一直对武林新城充满期待。作为一个在市中心，用高成本拆迁出来的新城，杭州楼市把武林新城定位于上海的静安区。

地块属性优势：一个闹中取静、大隐隐于市的地方

整个三塘单元，放在杭州楼市，是一处闹中取静、大隐隐于市的地方，各方面的配套方便优质。

从交通上来看，52号地块位于东新路西侧，南北距离德胜快速路和留石快速路有着不近不远的距离，既可以享受快速交通的便利，又不受高架对景观和小环境的影响。地块距今年年底即将全线启用的地铁5号线西文街站仅400米。

5号线不仅是杭州地铁线路中最长的一条，有16个换乘站，而且是直接串联了杭州市中心和滨江高新区、未来科技城、浙大紫金港校区等杭州最重要的创业创新高地。

5号线走向和站点图

地块周边的文教氛围特别浓厚。地块东侧是杭州胜蓝实验小学东新路校区，南侧是在建的启正实验学校，西侧是杭州长江实验小学体育公园校区。在地块与长江小学隔着的空地，还在建设一所小学和一所幼儿园。

商业配套方面，地块北侧就是西联广场和西悦生活广场。

公园配套方面，地块距离杭州市中心最大的主题公园城北体育公园仅600米，而地块南侧与香石公寓之间是一条精致的小河，河流直通上塘河。

医院配套方面，地块距离爱德医院800米，杭州中西医结合医院200米。

单元规划方面，三塘单元规划为武林新城数字技术创新区的重要组成部分，未来地块周边将打造再行路国际教育TOD综合体和东新园TOD数字公园。

地块周边配套

市场优势：少而精，下城北成热点

据好地数据库，从2016年1月1日起，下城区仅成交了19宗经营性地块，其中涉宅地块仅三宗，分别是：

2016年3月23日成交的绿城潮鸣地块（机床厂地块），楼面地价每平方米45638元，溢价率109%，创杭州商住地块价格地王。该地块也有30%的商业比例，住宅部分实际楼面价达到每平方米53374元。该项目当前在售房源为高层住宅的最后一次加推，开盘时间为2018年9月12日，当前售价为79800元/㎡。

2017年6月5日成交的中冶三塘地块，楼面价每平方米29810元，溢价率70%，自持面积36%，其中25.3%自持商业，10.7%自持住宅。该地块也是商住地块，住宅部分实际楼面价达到每平方米3.4万元。

2017年9月4日成交的九龙仓三塘地块，楼面价每平方米36453元，溢价率70%，自持25%。该地块为纯宅地，与中冶地块住宅部分的楼面地价上涨约7.2%。

2016年以来下城区成交涉宅地位置分布

杭州市中心的宅地之少可见一斑。同样从2016年1月1日起，杭州市上城区也仅成交了5宗涉宅地块。

从杭州主城六区范围存量情况来看，下城区在杭州主城六区处于存量最低位。截止到2018年12月31日，下城区住宅显性存量仅为1.32万方，隐形存量为12.63万方，总存量13.95万方，是主城范围内住宅最稀缺的板块。

不过，从2019年开始，下城区的土地稀缺现象有可能得到平衡。经过最近几年的城中村改造和老厂房拆迁，下城区在德胜路以北的武林新城整理3200多亩经营性用地。

这些地块的亮相，一方面可以满足市场需求，另一方面也有利于整体改善和提升武林新城的城市面貌。