好地网2月21日讯（研究员 徐祥） 明天（2月22日），苏州主城2019年春节后首次宅地土拍即将拉开序幕，本次共出让5宗宅地，总出让面积28.47万㎡，总建筑面积54.77万方，总起始价79.57亿元，地块分布于姑苏区、吴中区、相城区和高新区。
出让地块信息
5宗宅地分布图
1月4日和1月11日，2019年春节前苏州两场土拍可谓迎来了2018年下半年以来的土拍热潮，总计11宗宅地平均溢价率达18%，其中有8宗地块有溢价，且有7宗地块溢价都超过了15%，园区青剑湖地块楼面价超出市场指导价，更达到接近50%的溢价。
本次7号公告土拍的地块也可谓看点十足，既有地处狮山核心区域的优质宅地，也有位于木渎、平江新城等土拍大热板块的好地，相城中心也有一宗低起拍价宅地出让，那么此次土拍会再掀热潮？
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至2月21日16时，该批地块的报名已经全面结束。据好地网不完全统计，有近40家房企参与本次土地出让。
热度最高的地块为高新区狮山泉屋东地块，报名数量20家左右；近两年板块热度较高的木渎地块也有超过15家左右房企报名；而起拍楼面价最低的相城中心48号地块也有近10家房企报名；除此之外，平江新城45、46号2宗地块也有超过5家左右房企关注，整体而言，此次土拍热度延续了此前5号和6号公告土拍热度。
截止发稿前，木渎47号地块自由报价阶段已有5轮出价记录，其次为狮山49号地块，有3轮自由报价，相城48号地块也有1轮自由报价，平江新城2宗宅地则暂无出价。
缘何热度较高？
根据房企报名情况，本次土拍似乎未拍先热，究竟是什么原因？好地研究院认为可能的原因或有如下几点。
原因一：5宗宅地起拍楼面价相对不高
本次7号公告出让的5宗宅地中，最为瞩目的要属狮山核心49号地块，位置优越配套齐全，在供房稀缺的狮山来说实属难得，且49号宅地起拍价格相对周边已成交宅地“不高”。
据了解，狮山在2018年至今共有4宗地块成交，有3宗地块起拍楼面价超过20000元/㎡以上，在49号地块起拍楼面价之上，其中九龙仓82号地块与本次挂牌的49号地块更为接近，相隔1.5公里，起拍楼面价为20600元/㎡，而49号地块起拍楼面价为19535元/㎡，起拍楼面价相对不高。
平江新城45号、46号宅地周边成交土地较少，唯一可以对标的项目为金科于2018年1月8日竞得的土地，楼面起价16600元/㎡，成交楼面价为20125元/㎡。本次出让的地块，起拍价相对于该地块而言，有所下降。
相城48号地块周边平均每年供地1宗左右，节奏较缓，距离最近的项目为平安于2018年7月23日以底价竞得的康元路北、澄月路西地块，成交楼面价为12500元/㎡。本次出让的地块起拍楼面价为11000元/㎡，相对于该地块而言，具有一定优势。
木渎47号地块周边近三年共成交三宗宅地，2017-2019各1宗，节奏较缓，近期成交地块为旭辉于2019年1月11日竞得的金猫路西侧、苏福路南侧地块，成交楼面价14194元/㎡。本次出让的47号地块起拍楼面价为13000元/㎡，相对于周边成交地块而言，具有一定优势，有一点溢价空间。
近三年木渎宅地成交情况
原因二：银行政策利好，议程
2019年1月4日，央行发布消息称，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。此次降准一定程度上能够缓解房地产企业的资金压力，缓解融资难融资贵问题。
此外据悉，苏州2019年2月份已有不少银行已下调房贷利率，首套房贷利率由此前的普遍上浮25%的利率下降到20%左右，房贷利率的下浮对于市场来说也不啻为一个大利好。
原因三：多地落户门槛降低，调控放松，预期开始上升
2月11日，常州落户门槛降低，租房也可落户；
2月13日，西安落户门槛降至历史新低，购房落户不再受社保年限和购房时间面积限制；
2月14日，南京积分落户新政调整，落户进一步放松……
另外，杭州限价放松、合肥多家银行确认“房贷已结清的二套房可按照首套房利率执行”、在佛山部分区域买房，最低首付可以达到两成……
对于苏州而言，部分区域的“限价”已经失效，苏州限价、限贷政策执行非常严苛，已经调整了一段时间，旺盛的市场需求，需要新的调控政策来刺激，目前，全国楼市政策大范围松绑的趋势下，政策面见底，预期开始上升，苏州或许也会跟随。
原因四：房企投资战略转变，回归1、2线城市
2018年，全国土地楼面价、溢价率走低，土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展，导致不少城市的供地计划难以完成，一线如北京、深圳等热点城市完成度甚至不足三成。因此为了平衡供求关系，一、二线不少城市加快了供地节奏，苏州从近三个公告来看，土地起拍楼面价有所下降，更是放宽了土地出让条件，意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。
在一、二线城市地价回调、近两年三、四线需求快速释放的情况下，企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线城市。
此外，在人口大量涌入一、二线城市的同时，绝大部分三、四线城市人口不断流出，返乡置业的声音越来越微弱。一、二线城市的成交量、价回温可能性更大。
另外，一些房企，可能为了更高的市场占有率和公司内部的话语权，会适当提高授权和预期空间，提高拿地激情，从而提高在苏州区域市场的江湖地位。
参拍房企分析
本次报名参拍7号公告的房企，既有经常参加的常客，也有后来居上的新面孔，众多房企中，值得关注的有哪些呢？
①深耕苏城，久未拿地的房企
在本次参拍的房企中，一些久未在苏州市区拿地的房企也纷纷参与，例如景瑞、招商、合景、佳兆业等，这类房企在苏州主城项目多接近尾声，急需补仓，因此拿地的决心坚定。
②趁热打铁型房企
钟情于苏州主城市场的房企中，有一些房企在5号和6号公告表现尤为活跃，频频出手且成绩客观，针对7号公告5宗宅地，可能会趁热打铁，巩固布局，例如旭辉等。
又如苏高新。该公司可以说是2018年苏州主城区最耀眼的所在，在苏州主城区拿下的5宗地，均是处于核心区域的价值价格双高地块，包括狮山两宗地块、科技城一宗地块以及园区的斜塘和奥体东地块，斥资150.8个亿，已经收获了73.6万方的土地储备量，是苏州2018年最“财大气粗”的房企。
据了解，苏高新目前在苏州已经与仁恒、万科、融创等多家房企建立合作关系，而此次苏高新则将携手金地集团形成联合体，参加狮山地产的角逐。若顺利拿地，则金地将成为苏高新在苏州合作的第四家房企。
而金地最近在苏州土地市场也是表现活跃，意欲在苏州主城区打造标杆性项目的亿元非常强烈。素以“科学筑家”作为企业理念的金地，在打造该类地段该类项目方面，可以说是游刃有余，经验丰富。这个联合体会在明天的土拍中有何表现，也非常值得关注。
③未进以及刚进苏州主城的房企
作为在苏州周边市场已经拿地但还未进苏州主城以及刚刚进入苏州主城的房企，本次有部分房企也将高概率参与到苏州主城的拍地大战，例如中骏、融信等也对苏州主城市场寄予了很大期待，伺机而动，本次是否有机会首进主城，拭目以待！
又如新力，曾在此前的5号公告中竞得太湖度假区地块，今年刚进入苏州主城，本次是否有机会再下一城也值得关注！
④重返苏城的房企
据好地网获悉，许久没在苏州露面的绿城集团可能会参与7号公告，而以打造高端产品著称的他们唯一目标即是高新区狮山美罗东地块。2015年融绿分家，曾倾注绿城心血的桃花源也归了融创，在历经苏州御园、苏州桃花源等精品豪宅之后，绿城在苏州数年就没有再操刀高端系列产品了。2019年，苏州会迎来绿城的荣归吗？拭目以待！
此外，一些之前还没有在苏州有项目的外来房企，也虎视眈眈，其中不乏一些黑马的产生。对于明天强手如林的土拍，甚至有开发商用“飞蛾扑火”、“打酱油”等词语，来形容自己的行为。谁会是最大赢家？敬请关注明天好地网对苏州主城7号公告土拍的直播报道。
