文/好地研究院 卢丹
今天（2月1日），农历狗年最后一场土拍历时8个多小时，正式落下帷幕：经过366轮竞价，嘉兴融盈置业有限公司（融创&江苏亚伦集团）以总价346458万元竞得大江东核心区北一路北商住用地地块，楼面价8732元/㎡，溢价率32.31%。
地块成交情况
地块位置图
这并非最近三个月以来报名数量最多的地块，但却是竞争最激烈的地块：从竞价轮次来看，位列第一（竞价轮次第二多的是绿城2019年1月30日竞得的闲林居住地块二，112轮）；从溢价率来看，也是最高（溢价率排名第二的同样是绿城闲林居住地块二，溢价26.2%。）
该宗地块总体量近40万方，其中商业体量达约30%，需要配建幼儿园及公建配套，对开发的要求并不低；而地块总价达30多亿，对资金要求也不低。
最后能够呈现这样的竞拍热度，无疑给杭州土地市场注入了一剂强心剂。
一、竞争激烈，缘何？
那么，地块引发房企激烈的竞争，有哪些因素在支撑呢？好地研究院分析，可总结为三个方面的因素：
1.大江东将争创国家级新区，合并带来了主城区概念
这是大江东和下沙合并成江东新区之后，首宗出让的地块。
2019年1月10日，杭州市委十二届六次全体（扩大）会议上，省委常委、市委书记周江勇提出2019年杭州主城区做好“西优”、“北建”、“东整”、“南启”和“中塑”五篇文中。
其中东整，即完成大江东产业集聚区和杭州经济技术开发区的整合，条件成熟后争创国家级新区，成为展示我国先进制造业发展水平的重要窗口。
大江东和下沙合并示意图
从中我们可以解读出两点：
①大江东在城市布局上，已经纳入主城区的版图；
②未来，依靠杭州大江东产业集聚区的空间优势和杭州经济技术开发区的产业优势、城市功能，将实现杭州再造一个工业城的目标。
而值得注意的是，合并后的名称为“杭州大江东产业集聚区（杭州经济技术开发区）”，意味着在未来的发展中，大江东将起到引领的作用。
2.市场方面：稀缺的板块供应和稀缺的刚需供应
我们认为，今天大江东土地市场的荣景，也是市场长期饥饿之后的一种需求反应。据好地数据库，2018年，大江东仅出让宅地（含商住）四宗，总建筑面积仅28万方，并且均在上半年供应。距离上一次推地，已经有7个多月了。
而2016-2018年年均宅地供应量为38.95万方，同期大江东商品住宅的年均成交量为50.6万方。因此，从板块内部来看，市场处于供不应求的状态。
另外，从杭州八区来看，则具备了稀缺的刚需市场属性。如果以200万元的总价或20000元/㎡的单价作为刚需的分界线，那么放眼杭州八区，可以称作是刚需板块的已寥寥无几——大江东、临平北、崇贤、萧山乡镇。
而大江东目前的存量只有90万方，若按照套均100平米计算则只有9000套房。
杭州高价地项目受限价和市场的双重影响，去化缓慢，而沿线的刚需项目，已经成为杭州楼市相对稀缺的品种。
3.房企方面：势在必得者与护盘者
据好地网了解，今天参拍的房企，有绿地、融创、旭辉、金地商置和龙湖。
从参拍意图来看，龙湖是出于护盘，但龙湖江与城项目体量已经达34.8万方，其中商业体量为12.3万方（占比35%），再去同样的地段抢下一宗商业比重较高的项目，动力不是特别充足。
地块与卓越项目、龙湖江与城位置关系
相比之下，今天参拍的金地商置青睐于商住项目，旭辉则在大江东喝到过头口水，所以出价积极。
据悉，与融创拼抢至最后一轮的是绿地。绿地是项目的勾地方，虽然以不拿高价地为主要风格，但面对竞争时也是卯足了劲。
最终的得主融创，则是近期杭州土地市场最为积极的身影，从最终的结果来看，显然是势在必得。
至此，2018年11月26日以来，仅仅2个多月，融创已经在杭州公开市场拿下4宗地块，成交总价103.6亿元，分布在拱墅区运河单元、大关单元和大江东。
融创拿地情况
二、融创有利润吗？
据好地研究院测算，虽然竞争激烈，项目依然能有利润空间，具体测算如下：
若商业部分地块按照5000元/㎡计算（参考大江东2017年成交的宏立前进街道商地，楼面价4663元/㎡，因地段原因可以上浮10%左右），配建幼儿园、绿地、道路部分总成本计2000万元，则住宅部分的楼面价为10350元/㎡，算上车位利润10万/个后，对应保本房价约1.74万元/㎡（精装高层，装修成本1200元、建安成本3800元）。而周边龙湖江与城在售价格为1.8万元/平米（精装报价4000元/平米）。
按照此测算，利润率大约为：3.4%。
但是，实际利润可能不止，这是因为：
1、今天出让的地块中，包含六宗宅地，有两宗的容积率为1.2，还有两宗约为1.8，这样地块指标，也为融创做优产品提供了可能性。当然，由于限高的因素，地块很难通过高低配提高溢价，但却不难设置一些洋房类产品，也能够为项目打开利润空间。
2、刚需房价绝对值低，限价有向上打开的空间。
各个分地块具体指标情况
红线图