好地网1月31日消息（研究员 李健）明天（2月1日），杭州将迎来春节前最后一场土拍。

大江东将出让1宗地块，总出让面积249亩，总建筑面积39.68万方，总起价26.2亿元。这也是大江东2019年的首次土地出让。

地块指标

地块区位图

地块位于大江东核心区，距离大江东管委会仅800米，紧邻地铁7号线的北二路站，且通过江东大道可直通下沙，具有一定的区位与交通优势。

地块位置

此次出让的核心区北一路北商住用地共有9宗小地块组成，其中6宗宅地，2宗商业商务用地，1宗服务设施（12班幼儿园）。

地块总建筑面积39.7万方（不含幼儿园），其中住宅可建面积为28.0万方，占比70.5%；商业可建面积为11.7万方，占比29.5%。

红线图

此次出让的地块是大江东历年来建筑体量最大的地块，较为优质的地块属性与巨无霸的体量让该地块也吸引了大量的关注度，那么地块的价格会达到怎样的高度？好地研究院进行如下解读：

看点一、对标周边地块，起价水平合理

目前，大江东地王为卓越项目（楼面价13488元/㎡，2018年6月11日成交），同时也是地块周边成交时间最近的项目；地块周边距离最近的成交项目是龙湖江与城（楼面价8107元/㎡，2017年10月30日成交）。

地块与卓越项目、龙湖江与城位置关系

卓越项目为纯住宅地块，距离规划地铁7号线江东二路站200米；

龙湖江与城地块与本次出让地块隔路对望，都紧邻7号线北二路站，且商住比例较为接近、综合容积率接近，因此龙湖江与城也可以作为直接的参考系。

本次出让地块与龙湖地块比较：

此次出让地块的楼面起价为6600元/㎡，比龙湖江与城地块的成交楼面价8107元/㎡低了18.6%。即如果用龙湖江与城地块作为对标，此次地块有18.6%的溢价空间。

虽然此次地块的住宅占比要较龙湖江与城地块高，但建筑体量更大，且当前土地市场行情较2017年10月的市场行情已经有了明显回落，因此，此次地块最终溢价率超过18.6%的可能性不大。

看点二、地价将拍多高？

此次地块的楼面起价为6600元/㎡，若商业部分地块按照4000元/㎡计算（参考大江东2017年成交的商业地价），住宅部分的楼面起价为7849元/㎡，对应保本房价为17377元/㎡（精装高层）。

参考龙湖江与城的精装高层成交均价约18300万元/㎡（装修标准4000元/㎡），大概还有5.3%的溢价空间。

从龙湖江与城的销售情况来看：龙湖江与城2018年9月底首开，近二期加推登记摇号中签率分别为32.7%和50.0%，虽然中签率在上升，但面向刚需客群依然保持一定的购买力，说明大江东已经具备较强的市场接受度。

考虑到地块总体量大，且商业体量占有一定的比例，资金门槛也不低，所以按常理可能出现低溢价成交。

鉴于本周几宗宅地出让过程中争抢激烈，虽然这宗地含有的商业比例让部分房企止步，但由于加预期拿地现象并不鲜见，明天出现加预期的结果，也在情理之中。