文/好地研究院 谢晓峰
今天（1月29日），杭州主城区在农历年前的最后一次土地出让火红收官，分布在市中心、钱江新城、城东新城、滨江等地的7宗地块悉数成交，出让面积263亩，建筑面积56.35万方，共吸金111.06亿元。
1月29日杭州主城区地块成交情况
今天成交的7宗地块中，宅地3宗，分别位于翠苑单元和彭埠单元，结果：
三宗宅地中，最先出让的是翠苑地块，成交价格比板块内最近成交的中海地块实际价格下跌6198元/㎡，跌幅13.3%。
由滨江集团与中国铁建联合竞得，楼面价36100元/㎡，溢价22.6%；
算上配建，实际楼面价约40500元/㎡，好地研究院测算精装保本房价约55238元/㎡。
点评：此价格略高于昨日我们的预期，本区域新房限价天花板可高至6.5万元，按照这个价格水平测算，尚有利润，现在中铁建联合滨江一起开发，凭借滨江高端开发的经验与品牌影响力，本项目获利应该无疑问。
接着，城东新城价格也随之下跌，15号地块比此前最近成交的龙湖彭埠单元14号地块（楼面价36252元/㎡），下跌2395元/㎡，跌幅6.6%。
由中铁建梅开二度，联合浙江交投拿下彭埠单元15号宅地，楼面价30121元/㎡，溢价25.6%；
算上配建，实际楼面价约33857元/㎡，精装保本房价测算约46270元/㎡。
点评：这一价格，在昨天测算的上限附近（33155元/㎡），可见今天市场竞争之激烈，按照46000元/㎡的售价，目前已经无利润而言，只能靠增加售价来获利。不过，这一成交结果重新定义了城东新城的价格，地价每平米下跌了2000元以上。
彭埠单元另一宗地——19号宅地，成交楼面价27148元/㎡，溢价17.1%。
实际楼面价约30553元/㎡，保本房价测算约42313元/㎡。
点评：此地块属性不如15号地块，但是溢价率并不低，且高于预期，其原因较多，但出让顺序放在最后也可能导致争夺激烈：这么多房企报名，最后前2宗地（分别争夺了29轮和37轮）被中铁建拿下，春节前宅地只剩余一宗，房企为了防止颗粒无收，发力抢夺（42轮），有点像运河东地块，第二宗地的竞争（33轮，溢价率16%）比第一宗地（14轮，溢价,5.1%）激烈的多。
此外，还有4宗商地中有3宗底价成交，得主分别是杭州恒鼎控股（滨江区省属单元商地）、杭州城投（文晖单元03商地）以及杭州地铁集团（文晖单元25地块）；
最激烈的是钱江新城单元03地块，经过91轮竞价的，由浙江红狮水泥竞得，成交价143888万元，楼面价27329元/㎡，溢价率高达71.5%。
点评：水泥行业去年业绩暴涨，做水泥卖水泥的红狮也开始介入地产了，持有的商业物业可能是在钱江新城核心区做总部。
地块位置分布
今天的场面看，与最近2个月的成交情况相比，有相同与不同。
相同的是：
1、报名家数众多。
2、溢价率都略微超过预期，都出现了要加预期拿地的现象。
3、地价都比此前板内的最高地价有跌幅。
4、每一轮都出现拿地铁杆房企。前两次出现的是民企融创，本次出现市央企中铁建、港中旅。
不同的是：跌幅在收窄。
主城区出现的跌幅已经从申花板块九龙仓的19%下跌至今天城东的6.6%，翠苑的13.3%。
成交地块与周边地块对标下降幅度情况
与前几次融创包揽地块不同，今天的出让国风频吹，出现3宗宅地的4个得主中，3家为国企，且均久未露面，分别是央企中国铁建和港中旅，国企浙江交投。说明在去杠杆，资金紧张的情况下，国企实力强劲，资金压力相对较小。
但，今天跌幅收窄的现象是否说明，杭州主城区的地价已经企稳，跌势已经告一段落？
我们认为，从岁末年初的4场宅地的出让大战来看，可以得出这个结论，这是因为：
1、房企报名家数持续维持高位；
2、库存低的房企开始进入刚性的补仓期。像今天的港中旅，目前未售的仅港中旅市北单元一个项目，在杭州的住宅总库存仅仅7.2万方。
3、久未拿地的房企已经饥渴难耐，拿地意愿十分强烈。
中国铁建上一次在杭州土地市场拿地是在2016年1月，已经时隔3年整；最近，铁建频频出价，在运河新城地块与融创拼至最后一轮。目前在售项目少，仅住宅而言，货值仅有10亿。这个曾经于2016年进入杭州top10的房企，再不拿地，将在杭州处于巧妇难为无米之炊的困境。
从去年7月开始，7个月的时间里，到今天为止，主城区的板块中，已经有10个板块价格松动下跌，还有7个板块，原先价格较高的，因没有新地块出让，目前还是老价格，但是，可以想见的是，今天城东新城15号地块，翠苑地块，分别6.6%和13.3%的跌幅，将对后续这些未下跌板块的地价起到一个风向标作用。
后市的不确定性在于：
1、如果限价与金融政策松动，将使地价跌幅进一步收窄；
2、如果实体经济继续下滑，政策继续收紧，则地价可能再次向下探底。