文/好地研究院 卢丹

今天（1月30日），余杭区五宗地块成功出让，总成交额为18.4215亿元。其中商业用地和租赁用地均底价成交，两宗闲林的宅地则均引发了一定的市场竞争。

地块成交情况

其中：

面积较小的44号地块，经过57轮报价，由杭州盛悦置业有限公司（上海中梁）以总价39109万元竞得，楼面价13625元/㎡，溢价率18.48%。

面积较大的45号地块，经过112轮报价，由杭州绿慧置业发展有限公司（绿城）以总价96472万元竞的，楼面价14508元/㎡，溢价率26.15%。

由于两宗地块均需要配建5%公租房，若以3500元/平米的成本计算，44号地块的实际楼面地价为14527元/平米，45号地块则为15456元/平米。

地块位置分布

比较：谁拿地更划算？

两宗地块起价一致，但最终成交价格差了7.67个百分点，即：位置上毗邻，但是中梁的地块要比绿城的地块便宜了883元/平米，但这是不是意味着中梁的地块要比绿城拿下的划算很多呢？

好地研究院认为，放在这两宗地块上，不能绝对以价格来论，理由如下：

1.从地块属性上，绿城地块规模更大，且更为形状规整，中梁地块形状并不规整，且建筑规模仅2.87万方。在昨天的前瞻分析中，好地研究院提出地块的溢价程度将取决于能排布的低密产品的配比，显然，绿城竞得的地块可以排出低密产品的比重要高于中梁项目。

2.对于绿城来讲，今天拿地的项目毗邻绿城桃源小镇项目，有助于绿城扩大在板块的储备，能起到正向的效应，做高项目的溢价；而中梁的地块规模小，且镶嵌在绿城项目的之间，后续要作出溢价的难度较高。

地块形状

基于此，我们认为，绿城通过产品来填补土地成本价差的难度并不高，并且还有进一步扩大价格优势的可能性。

分析：今天的出让结果说明了什么？

今天，两宗地块的成本分别为14527元/平米和15456元/平米，测算的保本房价分别为24375元/平米和25488元/平米。（备注：按照建安4000，装修2000）

显然，按照这样测算，最终的保本房价已经超过了周边在售的高层精装房源的价格。最终的得主，必然将会通过低密产品来提升价格空间，而对于中梁地块而言，低密产品的比重需要达到20%才能保本；绿城则要达到30%才能保本。

以地块容积率仅为1.1的属性，达到这样的低密产品比重应该不难。因此，我们可以得出结论：以当前的价格为参照，中梁和绿城均能有一定的预期利润。

这样的拿地结果与近期城东新城、翠苑地块等出让形成了一定的对比，即：在参拍房企的数量上和最终竞争的热度上，闲林地块要低于城东新城和翠苑地块。

我们认为，热度相对偏低一些主要原因是：

1.地块处于绿城和融金深耕的区域内，若最后能杀到最后成功拿下，也较难形成项目的品牌优势，竞争会处于下风，因此参拍的积极性会相对不高；

2.地块的规模过小，特别是中梁地块，总共2.87万方，即便按照整盘3万的均价，货值也只有8个多亿；

3.也是当前开发商拿地的需求方向调整使然。闲林地块虽然具备诸多优势，但是从区位上并不属于杭州一类板块。目前开发商拿地普遍回归核心区域，类似翠苑这样区位核心的地块，关注的房企更多，势在必得的也更多。