文/好地研究院 卢丹

春节前，杭州主城区还将有一场土地出让：1月29日，共有7宗地块将出让，分布在市中心、钱江新城、城东新城、滨江等多个板块，出让面积263亩，建筑面积56.35万方，总起价92.46亿元。

其中宅地共三宗，分别为翠苑1宗，城东新城2宗。

地块出让指标情况表

三宗宅地的具体指标如下：

城东新城-彭埠单元R21/S2-15地块（下简称彭埠15号地块），面积51.6亩，容积率1.8，建筑面积6.2万方，起价14.874亿元，楼面起价为23992元/平米。地块要求配建公租房不少于6199.56平方米，按照3500元/平米的建安成本计算，实际楼面起价为27046元/平米。

城东新城-彭埠单元R21-19地块（下简称彭埠19号地块），面积78.8亩，容积率2.4，，建筑面积12.6万方，起价29.2261亿元，楼面起价23182元/平米，配建公租房不少于12607.2平方米，按照3500元/平米的建安成本计算，实际楼面起价为26147元/平米。

翠苑地块面积31.7亩，容积率2.7，建筑面积5.7万方，起价16.8亿元，楼面起价29443元/平米。地块要求配建公租房不少于5708.34 平方米，按照3500元/平米的建安成本计算，实际楼面起价为33103元/平米。

地块位置分布

一、城东新城两宅地价格将从高位下跌多少？

城东新城，作为高价地集中板块，也是最近销售压力最大的区域，最后宅地的成交价不但将重新定义板块地价，也将成为最近行情的温度计。

城东新城自从2018年1月份之后，没有地块挂牌。本次拍地，将再次显示始于去年7月的地价下跌趋势，城东新城，也将因为15号、19号地块“复牌”而再现下跌。

1、城东新城的压力

1）高地价集中

板块内高价地集中，库存较大，目前总库存30.9万方，且平均楼面价是34000元/㎡，成本价为5.05万元/㎡，目前批出来的最高价格为首开东城金茂府46500元/㎡（高层精装），还需上涨2213元/㎡。

城东新城板块库存情况表

2）销售不畅

鉴于目前板块内在售的项目销售除了首开金茂府销售较好之外，世茂钱塘天誉和龙湖金地商置都会风华约三成，三湘印象·森林海尚较低，去化率不到15%。

城东新城各盘去化情况

（透明网数据 截止到1月27日）

3）毗邻的艮北板块对其有价格下拉压力

在距离彭埠15号地块1.3公里处的越秀招商天悦江湾项目，仅仅销售4.02万元/㎡（高层精装），目前销售形势较好，与东城金茂府存在6千多元的差价，给了城东新城价格向下的压力！

还有招商武林郡项目，高层精装成交均价约3.2万元/㎡。

城东新城东边板块新房价格

城东板块的亏损销售、库存高、去化较慢，临近板块分流这些因素无疑对房企拿地构成了压力，也预示着地价高昂的城东新城也将受到下跌潮的侵入。

2、两宗地的差别

此次城东新城即将出让的两宗宅地，直线距离仅1.1公里，但是彭埠15号地块比19号地块起拍价高了899元/平米。两宗地块价格存在差异，主要是因为地块属性存在差异，15号地块的属性要优于19号地块：

①区位上，彭埠15号地块更靠近城东新城核心区域，19号地块则处于城东新城和笕桥的交汇处；

②交通上，15号地块更便捷，与火车东站距离仅1.2公里，与地铁1号线彭埠站仅200米；而19号地块北面为德胜高架，西侧为杭甬高速，一定程度上受到高架和高速的影响，此外，与地铁的距离相对也较远，距七堡站、彭埠站分别是0.8和1.2公里。

③配套方面，15号地块优势也更为明显，向南隔鸿泰路即是港龙城，北侧地块周边1公里范围内，则缺少相应的配套；

3、与板块内在售项目土地属性的比较

2017年集中出让的高价地，得主板块首开金茂、淮矿、三湘印象等，位于此次即将出让的地块中间，直线距离均只有几百米，目前这些楼盘的备案价格在45500元/平米-46600元/平米中间（精装）。

地块周边成交和楼盘备案价情况

但彭埠15号地块更接近板块内核心区，处于杭州东站枢纽商圈的辐射范围，与上述在售楼盘的可比性更强。

从这个角度看，15号地块可以按照46000左右的价格作为预期售价参考。

19号地块属性明显弱于15号地块，市场的售价预期将低于46000，甚至会受到德胜高架一路之隔近期成交的地块影响（2019年1月2日，隔了德胜高架，直线距离约250米，甘肃建总以楼面价23556元/平米（含公租房10%）竞得一宗宅地，实际地价为26562元/平米）。

4、将拍多高？

基于以上的分析，我们认为：彭埠15号地块的最终成交价格将明显高于19号地块。  

我们以15号地块作为对象做一价格分析：

按照起拍价折算成成本价，假设目前46000元/㎡的新房售价为合理价格，以项目需要销售利润率10%倒推，按照世茂天誉46万的车位价格作为估算，每平米住宅的车位销售额按照3000元/㎡计算，这个价格的上限是29664元/㎡，溢价率为9.7%。

如果以46000元/㎡的标准，0利润状态，则为33155元/㎡，溢价率为22.6%。

实际中将产生多少溢价率，其实在装修成本与建安成本几乎刚性的情况下，可以弹性的就是4600元/㎡的利润，最后溢价率在9%-22%之间。

靠近哪一端就看拿地房企能忍受多少的利润率；

不过，把46000元作对标有预期过高之处，由于城东新城的价格涨幅较大，价格有虚高成份。如果把时间回溯到2016年年初，这波牛市行情起来之前，城东新城的房价大概比申花低3000元/㎡，比艮北（牛田）板块高3000元/㎡左右。

如果按照艮山板块在售的越秀招商天悦江湾项目，目前价格（4.02万元/㎡）涨3000元/㎡，城东板块应该是4.3万元/㎡；

同理，申花板块目前售价格达到4.8万元/㎡，降3000元/㎡后价格为4.5万元/㎡。

取这两个价格的中间值（4.4万元/㎡）计算，倒推出保本地价为31485元/㎡，此时溢价率约为16.4%。

16.4%的溢价率，如果46000元/㎡的售价，尚有4.5%的利润（含车位），可以作为15号地块估值的一个平衡点。

由于15号地块属性要优于19号地块，且19号地块容积率高，总起价都高于15号地块。最终19号地块溢价率将低于16.4%，甚至低于10%也属正常。

二、翠苑32亩宅地，多少价格合理？

与城东两宗宅地同日将出让的还有位于余杭塘河以南，古翠路以东的地块。该宗地块建筑面积为5.7万方，起价16.8个亿，实际楼面起价为33103元/平米。

地块内部现状

该宗地块优势和不足之处都非常明显：

优势在于地段和配套，北靠余杭塘河，具备景观资源。距离地铁2号线古翠路站距离仅1.1公里，周边居住的环境好，配套成熟；

不足之处则是地块周边均是老小区，地块的出入口设置在地块南面较为狭小的道路上，与外界的联系不便利，未来预计与古翠路连通。

此次出让会最大的悬念是，翠苑地块能拍多高？

该宗地块位于西湖区和拱墅区的交界处，如果从各自可对标的新房售价情况来测算，行情预期的分化将较为严重：

1.地块实际楼面起价为33103元/平米，那么保本房价为49000元/㎡多，这样的价格已经略高于融信公馆·ARC的高层售价。因此，若以毗邻的申花板块为对标，该宗地块将接近底价成交。最终将通过车位销售预计能实现约7%左右的利润。

当然，该宗地块吸引了15家以上的单位报名，最终底价成交几乎没有可能。

2.若以地块西侧不远处的融信杭州公馆作为参照，尾盘售价约为6.5万元/平米，那么地块的最终成交预期将走向另一个极端——溢价空间较大。

按照6.5万元/平米的房价倒推，保本地价为4.57万元/平米，与3.31万的起价比，溢价空间为38%。

好地研究院认为，从地块属性来讲申花板块的色彩更浓。但是从限价层面，是属于西湖区市中心板块，未来可批出的新房价格可能相对较高，将成为该地块的显著优势。

基于此，我们认为，地块的成交结果极有可能呈现一个中间的状态。

地块位置图与周边项目对比情况

中海地产翠苑项目住宅部分实际楼面价将达到46698元/㎡。由于中海拿地在去年七月，地价还在最高位附近，之后地价开始下跌，如果下跌幅度参照毗邻的申花板块九龙仓8月6日拿下的庆隆单元06号地块，其成交价与板块内最高地价相比，下跌了18%，以此幅度测算，则翠苑地块的实际地价为39575元/㎡。即溢价率为溢价19.55%。

当然，由于中海地块与本次出让的地块不到1.5公里，如果考虑中海护盘的因素，争夺可能会比较激烈，那么溢价率也极有可能会高于19%。如果溢价率低于19%，并且最终的得主不是中海，则意味着中海放弃护盘。

三、为什么这么多房企报名？谁将拿地？

据好地研究院了解，本次三宗宅地参拍者众多，其中彭埠19号地块报名者最少，也有10来家，彭埠15号地块和翠苑地块报名单位数量均在15家以上。这样的竞拍阵容，似乎回到了杭州2017-2018上半年土地牛市的时期。

房企纷纷报名参战，是基于怎么样的心态？好地研究院分析，有三个方面的主要原因——

①地块起价不高，有捡漏的心理。例如翠苑地块，起价33103元/平米，彭埠15号地块，起价27046元/平米，与周边在售新房价格相比，均有利润空间。

②补库存的需求。随着房企加快销售回款，特别是一些在2016-2018年鲜有拿地的房企，已经亟需补仓。而在一季度拿地，还有可能在2019年贡献销售额，因此不少补仓房企的出价非常积极。以中铁建为例，已经3年未在杭州公开市场拿地，最近频频出价，在运河新城地块与融创拼至最后一轮；再例如中南、坤和等，均是许久未在杭州市场上露面的房企。

③最近开发商对限价放松的预期越来越强烈，一度破灭的限价放开预期，又重新燃起了信心。

近期，融创频频出手拿地，越来越多的开发商也开始加入拿地行列。明天（1月29日），拿地明星融创也可能再度出手，某些久未拿地的开发商也可能成为最终的得主。