好地网1月21日消息（研究员 余玫容）今天，杭州主城区7宗地块成功出让，总成交额为25.8亿元。

长睦69亩宅地底价成交，由杭州市房地产开发集团有限公司联合杭州市城市建设发展集团有限公司联合竞得，其中，杭州市城市建设发展集团有限公司正是长睦板块的做地单位。

出让的4宗商业用地，有1宗引发了争夺，溢价率达32%，由浙江南都获得。

4宗商地具体成交信息如下：

浙江南都1.75亿竞得留下单元商地，楼面价14917元/㎡，溢价率32%；

杭州宏翰置业底价2.5亿竞得江干科技园单元商地，楼面价6946元/㎡；

浙江武林新城投资建设底价2.9亿元竞得东新单元商地，楼面价7483元/㎡；

南宁金诺底价2.27亿竞得小和山单元商地，楼面价5079元/㎡；

另外，1宗租赁用地底价成交，由杭州通济置业竞得，楼面价4855元/㎡；

还有一宗社会停车场地块，经过300轮竞价，从15万起价，拍到了824万元，由杭州市下城区国有资产经营有限公司竞得。

地块成交情况

地块位置分布

好地研究院认为，长睦宅地的三个看点值得关注：

一、起拍价太高，做地单位护盘

长睦宅地，起价13385元/平米，实际价格15260元/平米，换算成保本房价为25523元/平米（精装）。比板块内的卓越蔚蓝领秀在售价格高出了3500多元/平米，需要加16%的预期拿地。

谁会拿下？这是土拍之前市场比较关注的问题。

结果，由杭州市房地产开发集团有限公司（杭房）&杭州市城市建设发展集团有限公司（城发）联合竞得，两家企业都是杭州市属国企，并且城发还是长睦地块的做地单位。

地块周边房价情况

这或许是长睦板块最好的结果，对今天的得主之一杭房来讲，也是个不坏的结果。

回顾长睦板块的土地出让历史，2016年之前拿地楼面价均在5500元/平米以内。迄今为止，2016年之前拿地的项目已经基本售罄，房地比最高的项目是2016年5月20日成交的新城龙湖湾上风华项目，销售均价达17351元/平米（地价成本5122元/平米）。

地价飙涨发生在2017年下半年，卓越和杭房先后拿地，其中卓越的地价成本为楼面价14096元/平米（自持14%），实际地价成本为15014元/平米；杭房的地价成本为楼面价14178元/平米（自持34%），实际地价成本为17100元/平米（同样与城发合作）。

而今天成交的地块，剔除公租房后，成本为15260元/平米，比杭房此前拿地的成本低了10.7%，略高于卓越的地价成本。

同时，该宗地块与此前杭房竞得的地块仅一街之隔，加上该宗地块，杭房在长睦的总储备建筑面积达30万方，联合打造则可形成规模大盘，甚至可以考虑跨周期操盘，将限价的影响降低，也增加了最终扩大盈利的可能性。

这也能够解释，在该宗地块的竞买中，杭房的积极性要远高于卓越。

二、护盘的好处

我们也可以将杭房和城发此举，视为是做地单位的板块护盘动作，对板块本身来讲：

今天这样，起拍价高位，最终由做地单位自行托底摘牌的方式，此前在四堡七堡地块上上演过：

在2018年8月27日，由杭州中宸公司做地的四七堡单元地块底价成交，楼面价20024元/平米，剔除掉25.8%公租房成本，实际地价为28191元/平米，地块保本房价达到4.2万元/平米，与周边二手房价格比，已经无利润空间。

中宸四七堡单元地块位置

三、市场整体理性

相比此前大关地块、运河新城地块、甚至笕桥地块，多家，甚至十余家单位报名的地块形成了鲜明的对比。

好地研究院分析，在杭州楼市和土地市场回归理性，总体处于下行通道的节点上，房企拿地普遍较为理性，即使加预期拿地，幅度也较小：

如大关、运河新城等地块，以起拍价测算房价，有明显的利润空间，并且地块属性较为优质，例如大关地块位于卖鱼桥小学附近，有学区和地铁（在建3号线大关站）的加持。运河单元地块则拥有一线河景，这些地块的竞拍还能保持较高的热度，最终的成交价可能会某种程度上加预期。

而一些地块，政府在调低起拍价方面有压力，且板块成长性方面没有明显可蜕变的价值点，则推地策略将回归到“熊市策略”：锁定意向单位，明确意向单位可接受的地价，最终由意向单位摘牌。