文/好地研究院 宣烨锋

2018年12月12日，禅城张槎路地块，16家房企报名， 9家房企参与报价，最终溢价46%被本土房企东建拿下。

5天后，大沥镇大沥中学东禅炭路地块迎来7家房企的争夺，最终合生创展溢价16%补仓。

2019年1月7日，佛山新年首拍，容桂不起眼的“蚊型地”拍出37%的溢价，给佛山2019年的土地市场打了个开门红。

在当前土地市场整体低迷之际，佛山却在年底翘尾，看似走出独立行情。

下周一（1月21日），狮山镇兴业路东洞边41号地块将出让，地块是否会延续这种独立行情？据悉，本次参拍吸引了至少十家房企参拍，将会拍多高？

地块指标

地块点评

1.   区位优势

地块位于博爱新城的南部生活片区，博爱新城是狮山镇的核心区域，以博爱湖为中心，北、中、南三个居住区围绕，兴业路、博爱路两个发展轴十字交叉。发展定位是与佛山西站枢纽区联动，打造成广佛西部新城中心。

地块三公里范围可享受狮山镇区的商业配套，且地块南侧规划为小学用地，自带学区属性。

地块所在片区的控规图

2.   稀缺性

根据规划，地块南北均为博爱湖的景观延伸区域，且最大容积率仅2.0，限高40米，在享受南北双向湖景的同时，具备打造低密豪宅的潜力，从产品线上与周边项目避开竞争。

据好地研究院统计，2018年佛山成交62宗宅地（剔除融资地块），仅4宗地块容积率在2.0以下（含）。

近三年目标地块周边成交涉宅地情况

3.   交通便利

地块距离广佛肇城际铁路狮山站1公里，步行15分钟即可达到，目前，广佛肇城际铁路在佛山西站后接广茂铁路通往广州站，2019年，广佛环线佛山西站至广州南站将通车，届时，从狮山可30分钟达到广州南站。

此外，根据规划佛山地铁8号线将从地块北面的博爱路沿线经过，并于兴业路与广佛肇城际交汇设立狮山城际枢纽；于科技北路与地铁4号线交汇，设立博爱路站枢纽。

地块周边情况

会拍到多高？

考虑到地块起拍楼面价已经不低，好地研究院认为地块溢价率不会很高。

地块起拍楼面价7640元/㎡，剔除肉菜市场及幼儿园等配套建面，实际楼面价接近8100元/㎡，虽然对比之前成交的雅居乐、时代、首创地块，存在竞争优势，但按照5.22亿的投资额计算，加上1000元/㎡装修成本，综合考虑财务成本、营销管理费、税费等，保本售价在15000元/㎡左右。而目前周边在售项目均价普遍在16000元/㎡左右（含装修），利润空间不足10%。

即使按照区域内目前售价较高的时代领峰来对比，17000元/㎡的均价也只有14%的利润空间，何况时代领峰目前有特价房源，按照实际均价16500元/㎡测算，地块底价拿地也仅有10%的利润空间。