核心提示：
一、土地市场：土地出让量价齐跌，出让区域分布严重不均
二、新房市场：量缩价涨，商品房库存创三年新高
三、2018年南京土地市场四大特征
好地网1月16日消息（研究员 张彬）刚刚过去的2018年，南京土地市场发生了怎样的变化？好地研究院结合南京国土资源局官网数据和好地数据库相关资料，整理出2018年南京土地市场分析报告，仅供业内参考。
一、土地市场：土地出让量价齐跌，出让区域分布严重不均
1. 出让体量：环比减少36%，住宅用地供应量创近五年最低
2018年，南京市共计成交经营性用地95宗，总出让面积7613亩，出让面积同比2017年减少36%，其中宅地成交52宗，出让面积5206亩，同比减少33%，出让面积创近五年最低。
可建面积来看，2018南京市成交经营性用地可建面积1105万方，同比减少34%，其中宅地可建面积720万方，同比减少37%，住宅用地建筑体量同样为近五年最低。
从南京市各区成交情况来看，浦口区、六合区为主力成交区域，其中浦口区成交最为集中，主城区中江宁区成交最突出，建邺区2018年无宅地出让。
2.土地出让金总额870亿元，同比去年下降近半
2018年，南京市经营性用地成交总金额为870亿元，同比减少49%，其中宅地成交金额706亿元，同比减少53%。
各区成交来看，浦口区经营性土地成交金额303亿元，领跑南京全市，占全市总成交金额的35%，其中宅地成交金额284亿元，占全市宅地总成交金额40%。主城区中，仅江宁区土地成交金额超100亿元，建邺区经营性用地成交金额仅4亿元，在各区中最少。
2018年南京市宅地成交金额TOP10的入榜门槛为23.6亿元，其中中海集团浦口区地块成交总价56.4亿元，位居金额榜榜首，万科江宁区地块以55.6亿居第二，香港置地浦口区地块以总价44.9亿居第三。
2018南京市宅地成交金额TOP10
3.成交均价连续二年下降
2018年南京市宅地成交楼面均价9807元/㎡，连续两年回落，同比下降24%。
2018年宅地成交楼面价TOP10地块主要集中在下半年，其中南京地铁秦淮区地块成交楼面价24327元/㎡，居榜首，为南京市2018年单价地王，其次为葛洲坝鼓楼区地块，以楼面价22413元/㎡居第二，中粮浦口区地块以楼面价17922元/㎡居第三。
2018南京市宅地成交楼面价TOP10
二、新房市场：量缩价涨，商品房库存创三年新高
1、商品住宅市场量缩价涨，供求大体平衡
近五年南京商品住宅年均供应面积1036万方，年均成交1039万方，整体供求均衡，2018年新增供应855万方，成交763万方，成交量为近五年新低，整体供求高于近五年均值。
价格方面，2015以来价格快速显著上涨，2016年受整体“限购”“限贷”等政策的影响，价格涨幅变缓，2018年成交均价23889元/㎡，同比上涨10%。
2、商品住宅成交面积上扬，总价提升明显
南京市浦口区和江宁区为成交主力，雨花台区2018年供应不足，成交面积占比大幅萎缩，处于近五年低位。
秦淮区价格最高，2018年住宅成交均价超过4万元/㎡，受限价和成交结构影响，建邺区、玄武区2018年住宅价格回调较为明显，高淳、溧水、六合三区住宅价格最低，三区2018年住宅价格波动幅度较小。
南京市主力成交面积段以90-110㎡的刚改产品为主，主力成交总价段100-150万为主，低总价产品持续减少，500万以上产品成交占比持续扩容。
3、库存情况：南京市可售库存持续攀升，去化周期为近三年新高
南京市商品住宅可售存量485万方左右，较2018年年初增加了近200万方，去化周期约7.6个月，去化周期处于近三年最高点。
三、2018年南京土地市场四大特征
1.2018年南京住宅用地供应量为近8年最低
2018年，南京全市住宅用地出让52宗，较2017年减少31宗。住宅用地可建面积720万方，同比减少37%，土地供应量创近8年最低；住宅用地土地出让金706亿元，同比减少53%。
2.住宅用地供应完成率低
2018年，南京市计划供应住宅用地建筑体量1298万方，实际供应720万方，供应完成率仅55%。2015-2017年，南京市土地供应计划与实际出让基本接近。
3.土地供应集中在浦口区和江宁区
2018年，南京市11个区中，浦口区住宅用地成交建筑面积、成交金额均居第一，建筑面积224万方，占全市出让体量的31%；出让金额284亿元，占宅地总金额的40%。
栖霞区、秦淮区、鼓楼区等主城区出让地块较少，建邺区2018年无1宗住宅用地供应。
4、现房销售项目占比减少，多板块地价下跌
2016年下半年至2017年下半年，南京共计出让139宗住宅用地，其中达到现房销售条件的67宗，占比48%。2018年上半年出让27宗宅地，仅1宗现房销售地块，现房销售项目占比大幅减少。
2018年，南京市多个板块宅地楼面地价下跌，其中软件谷板块、江浦板块、青龙山生态新城板块楼面地价较2016年/2017年下跌超过6000元/㎡。
