好地网1月20日消息（研究员 余玫容）1月21日（周一），杭州主城区将出让7宗地块，包含4宗商地、1宗宅地，1宗人才租赁住房以及1宗公园绿地兼容社会停车场用地。7宗地块总出让面积166.9亩，总建筑面积26.6万方，总起价25.3亿元。

这7宗地块，宅地只有一宗，位于江干区长睦单元。

另有4宗商地位于西湖区留下单元、小和山单元；江干区江干科技园单元和下城区东新单元，人才租赁住房以及公园绿地兼容社会停车场用地则位于下城区三塘单元和灯塔单元。

地块指标

地块分布图

值得关注的是，长睦板块即将出让的地块，是长睦控规单元内的最后一宗可出让宅地，位于板块最西端，毗邻上塘河与田园板块相望，与丁兰板块隔着绕城高速，应该是该板块相对优质的地块，该宗地块将以怎样的结果，为长睦板块长达10年的宅地出让工作划上一个句号呢？好地研究院进行分析——

长睦地块具体指标如下：

出让面积45833㎡，容积率2.5，建筑面积114583㎡，起始价格为15.3亿元，起始楼面价13385元/㎡，上限价格为22.9亿元，上限楼面价20018元/㎡。

地块需附建教育配套用房，建面不少于6440㎡（划拨方式供地，不含在出让建筑面积内），配建公租房面积不少于11459㎡，占比约为10%。

由于教育配套用房是划拨供地，并且由市城投集团回购，因此不计入成本。若按照3500元/平米的成本计算公租房建安成本，则住宅部分实际楼面起价为15260元/平米。

一、底价不低，缘何？——地块存在特殊性

好地研究院分析，15260元/平米的实际楼面起价，与周边近期申领出的新房预售证价格相比，并不算低：

板块内比较：长睦板块最近的预售房源是卓越蔚蓝领秀（一期），于2018年5月18日领出，均价约为20000元/平米。

毗邻板块比较：与星桥板块比，最新领出预售证的是金辉星弈云著，均价19700元/平米（含3500精装修）。

丁兰板块的价格则相对高一点，绿都汀蘭府的备案价格约为31000元/平米（含装修标准6000）。

地块与周边对比项目位置关系

若与卓越和金辉项目比较，即便以起拍价成交，已经无利润空间。（经测算，地块保本房价为25523元/平米）

为何长睦地块的起价这么高呢？（长睦单元最近成交的卓越长睦单元12B地块，起价8292元/㎡，起价涨幅为61%）好地研究院认为，或基于以下几个理由：

1.地块处于四大板块交汇处，处于是长睦控规单元最西端的位置，与以山水自然环境取胜的田园板块非常近，仅上塘河一河之隔；西侧与丁兰板块隔着绕城高速；东侧为星桥单元。

2.此宗宅地是板块内的最后一块宅地，板块内原先的低价地项目已经基本去化完毕，其他可售项目的成本均高于该宗地块的起价。（指未开盘的杭房城发御东方和卓越杭政储出[2017]26号项目），拿地楼面价都在14000以上，高于此次地块起价13385。

目前板块内大多数项目为尾盘或商业在售，目前在售库存仅2.3万方（多数为商业），加上未开盘的杭房城发御东方和卓越杭政储出[2017]26号项目，总库存为33.5万方。

3.对于钟情杭州主城区的开发商来说，区域教育与医疗的配套都较为优质，随着地铁三号线的施工，板块的宜居性越来越强，是投资相对安全的地块。

地块周边交通配套图

二、溢价空间有多大？——价格预测

地块实际楼面起价为15260元/平米，测算精装保本房价为25523元/平米。板块内目前在售的卓越蔚蓝领秀（一期），均价约为20000元/平米（毛坯），于2018年5月18日领出（卓越拿地时间为2014年1月24日，拿地价格为5520元/㎡）。目前按照这个起价，大概需要卓越项目上涨16%（卓越蔚蓝领秀装修价算2000元/平米）。

板块内最近成交的地块是2017年7月3日卓越竞得的长睦单元12B地块，成交楼面价14096元/平米（自持面积比例14%），与本地出让的地块实际起价（15260元/平米）相比，低了1164元/㎡。该项目尚未领出预售证，最终开盘价格能否超过蔚蓝领秀（一期）（20000元/平米，毛坯），并上涨16%，还是未知数。

另外，板块内离本案不到100米的新城红郡，精装二手次新房挂牌价格在2.4万-2.6万左右。

备注：建安成本按照4000元/平米，精装成本按2000元/平米。

按照新城红郡这个价格测算，已经基本无溢价空间，接近底价成交将是大概率发生的结果。

如果最终地块竞拍出一定的溢价，是将是基于两个方面的价值判断：

一是区位：往高端比，最值得参照的项目是丁兰板块的华侨城地块，2018年1月19日以57.6亿元竞得的杭政储出[2017]90号地块，楼面价18350元/㎡，自持28%。目前项目施工中，还未正式开盘，最终能批出多少价格，还是未知数。

二是产品：华侨城丁兰地块容积率2.6，最后规划的项目为16幢高层建筑，21幢联排建筑，一个商业中心和一所幼儿园。联排产品可提升产品溢价。

华侨城地块位置和成交情况

本次出让的地块容积率为2.5，略低于华侨城地块，同时地块总建筑面积也有11.5万方，能否在产品方面提升出价能力，也是一个方面。

按照2万的板块最新毛坯售价，现在15260/平米起价，必亏无疑，但既然有房企勾地，无非考虑2个因素，一是该地块处于长睦板块边缘，可以考虑毗邻的丁兰板块与田园板块的售价，二是卓越2万的售价是2018年5月份领出，经过半年，售价有可能提升。但是无论如何，板块内二手房仅仅2.4-2.6万的价格（精装），对其未来房价是一个很大的制约。所以即使以起拍价拿地，房企已经加了预期。

自2018年下半年开始，杭州整体地价下调明显，近期不少地块的成交价格与周边的高价地块相比往往要下调15-18%左右，例如融创竞得的运河新城地块，九龙仓申花地块。

长睦地块15260元/平米的起拍价格，即使与邻近的丁兰板块最新批出预售证的绿都汀蘭府相比，后者拿地价格18516元/㎡，仅下调了17.6%

若对比丁兰板块最高地价的华侨城地块，住宅部分实际成交价22044元/㎡（成交楼面价18350元/㎡+自持28%，地块商业体量21.7%，按5000元/㎡计算），也仅下调了30.8%，地价并不便宜。

好地研究院预测，长睦宅地接近底价成交的概率较大。

附：地块周边配套分析

地块邻近国家4A级景区皋亭山、丁兰公园等城市森林公园，两面环水，西侧邻近规划公共绿地，环境优美，景观资源丰富。

商业方面，地块距离新城广场、丁兰广场等大型综合体形成的丁兰新城核心商圈约1.6km。

特别值得关注的是，省重点中学浙大附中与地块相距仅500米，杭州采荷二小与地块相距1.2km，教育和医疗配套能级较高。

交通方面，在建地铁3号天丰路站位于天丰路与天都路交叉口，沿天都路布置，距离地块1.2km。3号线位于城市的主要客流走廊，经过西湖、下城、拱墅、江干、余杭区，建成后将成为余杭、海宁、桐乡等近郊区域出入杭州主城区的主要出行工具。

此外，地块西侧距离杭州绕城高速较近，有一定噪音影响，地块北侧现状有高压线。

地块位置图