核心提示：
一、土地市场
二、新房市场
三、三大特征
好地网1月10日讯（研究员 张彬） 刚刚过去的2018年，徐州土地市场发生了怎样的变化？
好地研究院结合徐州国土资源局官网数据和好地数据库相关资料，整理出2018年徐州市区土地市场分析报告，仅供业内参考。
一、土地市场
1. 经营性用地减少，宅地出让面积微增3%
2018年，徐州全市共计成交经营性用地333宗，总出让面积21367亩，出让面积同比2017年减少33%，其中宅地成交196宗，出让面积14258亩，同比微增3%。
可建面积来看，2018徐州全市成交经营性用地可建面积2987万方，同比减少29%，其中宅地可建面积2074万方，同比增加7%。
从徐州各区县成交情况来看，鼓楼区、铜山区、贾汪区是市区主力成交区域，其中贾汪区成交最为集中，五县市中睢宁县土地出让体量最大，其次是邳州市。
2.成交额：全市土地出让金历史第二高，同比减少8%
2018年，徐州全市经营性用地成交总金额为442亿元，为历史第二高，同比减少8%，其中宅地成交金额364亿元，同比大增30%。
各区县成交来看，鼓楼区经营性用地成交金额96亿，领跑徐州全市，其中宅地成交金额78亿元，占比81%。另外云龙区、铜山区也是市区主力成交贡献区域。县市来看，邳州市土地出让金最高，睢宁县经营性用地出让金48元，位列县市第二。
2018年徐州大市宅地成交金额TOP10的入榜门槛为9.3亿元，其中云龙区和平路板块黄山村及周边地块成交总价27.4亿元，位居金额榜榜首，招商蛇口新城区金融集聚区地块以20.3亿居第二，佳兆业第二水泥厂地块以17.3亿居第三。
2018徐州大市宅地成交金额TOP10
3.楼面均价：全市宅地楼面地价同比上涨21%
2018年徐州全市宅地成交楼面均价1754元/㎡，同比上涨21%，宅地价格连续四年上涨。
2018年，泉山区、云龙区楼面价走势与大市基本一致，楼面价整体高位运行。受成交结构影响，铜山区、鼓楼区楼面地价回落。贾汪区近两年土地供应量过大，楼面地价稳定在700元/㎡。
五县市楼面价走势呈现分歧，其中邳州市呈现下降趋势，这和邳州市供地量过大有一定关系，新沂市和睢宁县则呈现继续上涨态势，2018年新沂市楼面地价超过2000元/㎡与供地结构有一定关系。
2018年徐州全市宅地成交楼面价TOP10地块主要集中在上半年，其中旭辉于2018年5月16日竞得的老物资市场站地块楼面地价11324元/㎡，为徐州新单价地王。其次为佳兆业第二水泥厂地块，以楼面价10075元/㎡居第二，正荣华东机械厂地块以楼面价9311元/㎡居第三。
2018徐州大市宅地成交楼面价TOP10
主城区（云龙区+鼓楼区+泉山区）：量价齐升，溢价率回落
铜山区：量缩价跌，溢价走低
贾汪区：量缩价升，溢价走高
二、新房市场
1、供求量价：量稳价涨
近五年徐州市四区商品住宅年均供应面积431万方，年均成交467万方，整体供不应求，2018年商品住宅新增供应562万方，成交542万方，整体供求均高于近五年均值。
价格方面，2017年以来价格快速显著上涨，2017年成交均价较2016年大幅上涨29%，2018年价格同比上涨15%，市四区年度成交均价首次超过1万元/㎡。
2、刚改、刚需产品占绝对主力，总价拉升明显
2018年，泉山区、铜山区成交占比大幅提升，云龙区、经济开发区受新房供应有限的影响，2018年商品住宅成交量大幅减少。
2018年徐州各区价格逐渐上升，其中价格最高的是云龙区，商品住宅成交均价12541元/㎡，领先排名第二的泉山区近2000元/㎡，鼓楼区、经济开发区、鼓楼区成交均价在9000-10000元/㎡之间。
2018年各区中价格涨幅最明显的是云龙区，价格同比2017年大涨38%，涨幅远超其他区域，其他各区价格涨幅相对较小。
徐州市区主力成交面积段以90-120㎡的刚改、刚需产品为主，90㎡以下面积段产品减少，150㎡以上低密产品成交占比升高。
成交总价从90万提升至120-150万为主，总价拉升明显。
3、徐州市四区去化周期5.5个月
徐州市四区可售商品住宅存量247万方左右，去化周期2.5个月；贾汪区存量117万方，去化周期11.1个月；丰县存量53万方，去化周期7.1个月；沛县存量83万方，去化周期9.5个月；睢宁县存量105万方，去化周期10.2个月；新沂市存量90万方，去化周期12.8个月；邳州市存量202万方，去化周期15.2个月。
三、三大特征
1.徐州土地市场价值挖掘深入，2018年两宗地块楼面地价破万
2018年徐州市四区共计出让34宗涉宅地块，其中楼面地价在7000元/㎡的地块有5宗，数量占比15%，较去年的7%上升了8个百分点。
两宗地块楼面地价破万，老物资市场站地块和第二水泥厂地块同一天出让，楼面地价双双破万，是徐州近4年来唯二的楼面地价破万宅地，旭辉老物资市场站地块11324元/㎡楼面地价也是徐州单价地王。
4000-7000元/㎡的板块数量占比达32%，较去年的41%下降了9个百分点。楼面价2000元/㎡以下地块集中在铜山区郊县板块。
2. 品牌房企涌入，2018年为外来品牌房企进驻徐州最多的一年
截止2018年年底，已有近30家全国Top50房企进驻徐州。据好地研究院统计，2018年共有9家Top50房企进驻徐州，分别为金茂、招商蛇口、新城控股、旭辉、正荣、雅居乐、佳兆业、禹洲、金辉，数量为历年最高。
3.土地市场降温，溢价率回落
2018年，徐州市四区宅地成交溢价率21.8%，较2017年下降29.6个百分点，但仍高于其他年份。
从2018年月度溢价率走势可以看出，自7月开始徐州溢价率大幅走低，低溢价、底价成交成常态。
土地市场下行后，除了溢价率走低外，徐州自下半年以来还出现了多宗地块流拍现象，据统计，徐州市四区2018年共计出现了4宗流拍、4宗撤销挂牌地块。