好地网1月2日消息（研究员 卢丹）今天，杭州土地市场迎来了开门红：主城区四宗地块成功出让，单日出让金达48.4亿元。

最终的成交结果是：

金翰以总价203056万元竞得大关地块，楼面价30559元/㎡，溢价率20.11%。

甘肃建总置业发展有限公司成为今年进杭拿地的首家外来开发商，以总价171427万元竞得笕桥生态公园单元R21-1地块，楼面价23556元/㎡，溢价率11.01%。

杭州中赢建设集团有限公司以底价40639万元竞得中兴单元商业地块，楼面价6156元/㎡。

杭州东泽实业投资有限公司以底价68911万元竞得笕桥单元商业地块，楼面价8003元/㎡。

地块成交情况

地块位置分布

本次出让会，对于2019年杭州土地市场的意义在哪里？好地研究院认为，有以下看点——

1、大关地块加了预期，笕桥有利润空间但能否实现存疑

从两宗宅地的成交情况来看，房企的拿地成本并不低，与附近项目目前售价比，大关地块还是略微加了预期。以下为拿地成本的测算：

1.大关地块：最终成交价格为30559元/平米，若按照3500元/平米的成本剔除公租房成本，则实际地价为34343元/平米，则对应的保本房价为48456元/平米（精装），而离该地块最近的杭州大家项目，12月27刚领出首张预售证，高层价格48500左右，包含精装6000/㎡。大关地块的测算保本房价与杭州大家项目持平。

（备注：车位按照1：1，40万/个，每平方米住宅搭售车位销售额3000元计算）

而考虑到杭州大家目前还没有正式销售，后续的去化情况还未知。在这样的情况下，以接近杭州大家项目的地价保本拿地，实际上已经加了预期。未来只有依靠突破限价，提高售价来实现利润。

不过，杭州大家并非最合适的对标对象，从另外一个维度看，大关地块所在区域缺乏竞品，尽管与杭州大家的位置相比，大关地块更优，且有学区与地铁的加持，但是该区域没有一个楼盘超过5万的售价，未来售价能否突破5万，是项目是否成功的关键。

大关地块现状（摄于2018年12月）

2.笕桥地块：最终成交价格为23556元/平米，若按照3500元/平米的成本剔除公租房成本，则实际地价为26562元/平米，对应的保本房价为38702元/平米。

（备注：车位按照1：1，30万/个，每平方米住宅搭售车位销售额2500元计算）

若加上10%的销售利润率，则房价需要卖到43002元/平米。这一价格，已经超过了地块毗邻的璟宸府高层售价（41000元/平米）。

后续，只能通过增加洋房的配比来提升溢价，若三分之一的面积为洋房，则每平方米平均售价在43000元左右。

不过，临近的龙湖璟宸府项目12月中旬拿到预售证之后，目前去化速度不理想，加上甘肃建总又是外地企业，目前在杭州知名度低，该项目要实现利润难度不小。

2、三大因素影响地价跌幅收窄

大关地块与杭州大家项目比，跌幅为15.4%，不过此跌幅也未必是准确的估算，因为如果同样在市场火热的时候土拍，大关地块属性高于杭州大家，所以实际跌幅可能超过18%也未可知；笕桥地块与龙湖璟宸府项目相似度较高，今天地价跌幅为14.7%，跌幅小于九龙仓竞得的申花地块和融创竞得的运河西城地块（约18%）。

今天主城区的土拍，略微高于本网昨天的预期。我们还可以看出，有三大因素决定了今天的成交价：

一、优质学区（大关地块卖鱼桥学区），吸引参拍开发商众多；

二、首入杭州的外地房企（笕桥地块得主为甘肃建总置业，今天首次进驻杭州）。首入杭州的外来房企要成功在主城区拿地，必须高举高打。这也是甘肃建总这家国企今天溢价逾10%拿地的主因。

三、融创迎来了补货季。

今天大关地块的得主是金翰，而据好地研究院了解，金翰背后的操盘方主要为融创。

融创拿地，对时点的把握高于对区域重要性的把握，一个月多前连拿两宗运河东地块，到今天的地块位置，补货共120多亿的货值。在一段时间内拿地，是融创在杭州的风格，2015年12月到2016年8月，9个月内融创公开拿地5宗，总建筑面积49.9万方。最近连拿三宗地可以看出，当前是融创杭州的拿地季。

除了一个月前的2018年11月26日，斩获运河新城两宗宅地，融创最近一次在杭州公开市场拿地是在2016年8月18日，之后27个月没有在杭州以融创的名义公开拿地。

在一次土拍中，如果报名者众多，且有个别房企拿地态度坚决的，一般地价就会强势。在融创积极拿地的阶段，地价表现相对会比较好。

3、展望后市：房企刚性补仓需求是主力

今天跌幅收窄并不能就此得出市场已经回暖的结论，土地市场是否回暖，还需要等春节后有大量土地成交之后，以及新房去化速度保持目前强势不变的情况下，才能得出较为清晰的结论。

年初，既是土地出让的高峰期，也是房企补仓的黄金时间，要维持市场份额，拿地补仓是必须的，也是刚性的。相似的情况有中铁建等在杭州市区货值不多的房企。

好地研究院统计，融创2018年在杭州的销售额约为194亿元，目前的货值储备约为349.8亿元，其中近一个月补充的货值占到了总货值储备的37.2%。

金翰拿地项目与融创合作情况表

接下来，类似融创，库存消耗到一定程度亟需补货的房企，将成为后续土地市场拿地的中坚力量。当然，首次进杭拿地的外来开发商一直是杭州市场拿地的生力军。

据好地研究院统计，2018年12月份以来，高价地已经纷纷入市，被限价压制需求的开发商预计将陆续迎来资金的回笼。一旦高地价持续去化，资金回流，那么土地市场的活跃度也将提高，地价下跌的行情将会得到缓解。今天的不到15%的跌幅，或将是一个新平衡的开始。