编者按
今天是2019年第一天（元旦），祝好地网的所有读者，在新的一年里，身体健康，事业进步。
核心提要：
一、大关地块竞拍预测
二、笕桥地块竞拍预测
三、又有新面孔，谁将得手？
文/好地网 卢丹
2019年杭州首次土拍将在元旦小长假之后上演：1月2日（周三），主城区4宗地块（2宗宅地、2宗商地）将进行网上竞价，总出让面积150亩，可建面积29.1万方，总起价43.3亿元。
其中，2宗宅地分别位于拱墅区大关单元和江干区笕桥生态公园单元，商地则分布于滨江区中兴单元和笕桥单元。
地块指标
位置分布图
杭州主城区2019年首场土拍，无疑具有风向标意义。
两宗宅地分属市中心大关板块与城东笕桥板块，两个板块之间具有明显的差异，两宗宅地的成交价格会如何？土拍热度是否会有明显分化？好地研究院分析如下：
一、大关地块竞拍预测
大关地块广受业界关注，主要有两个预期不确定导致的分歧点——
1、有优质学区概念的预期，但限价可能“错杀”学区房价值而形成“安全垫”：
如果因为限价，大关项目未来的售价与周边没有学区的新房售价相近，价格人为压低将构成“洼地”，这等于附加了“安全垫”。
2、突破周边项目价格的超预期。
因为预期不确定，加上本身地块属性较好，导致了开发商报名者甚众，本网了解到，报名参拍大关地块的开发商在10家以上，要多于近期杭州运河新城出让的地块买家数量。
我们先来看看地块的属性——
大关地块距离武林广场仅3.4公里，距离京杭大运河500米
地块北面为远洋大商务区，远洋乐堤港、绿地中央广场与地块相距约600米，特别值得关注的是，卖鱼桥小学与地块相距仅300米，该宗项目建成之后极有可能纳入卖鱼桥小学学区。
大关地块建筑面积66448平米，需要配建10%的公租房，若公租房建设成本按照3500元/平米计算，可售住宅部分实际楼面起价为28374元/平米。
大关地块位置图
售价方面，可对标杭州大家项目
与附近历史成交的地块比，大关地块最近可参考的为“杭州大家”项目，距离地块1.7公里的，此项目为大家2018年1月以36556元/㎡楼面价竞得，自持5%。
1）按照临近项目最高地价跌幅18%的倒推——
大家项目配建10%，实际成交价应该在40600元/㎡，成本价为5.6万/㎡（注1）。
这个价格可以作为大关地块附近地块最高价格来参照，如果比较2018年下半年以来主城区相近地段，如融创拿的运河东地块，九龙仓拿的庆隆地块，普遍比所在板块最高地价跌18%左右，如果把这个18%跌幅作为目前行情的指标衡量，那么，
实际地价大约为33292元/平米，即成交价29902/平米，成交溢价率为17.5%。
按照这个地价，计算保本房价为46532/㎡左右，（车位按照1：1，40万/个，每平方米住宅搭售车位销售额3000元计算），而杭州大家12月27刚领出首张预售证高层价格48500左右，包含精装6000/㎡。
按照这个计算，可以有不到5%的销售利润率（含车位）。
2）按照48500/㎡售价，项目须有10%的销售利润率，倒推——
实际土地价格为29840/㎡，加上配建，成交楼面26763/㎡，溢价率为5.2%。
好地研究院预计：
1、杭州大家项目刚刚拿到预售证，目前处于客户登记阶段，48500元的价格能否得到市场认同还是未知数。这使开发商拿地时不得不谨慎。
2、由于参拍房企多，又有地铁与学区概念，引发一定的竞争，最终实际成交价有可能超过3万/㎡（含配建成本），但是，如果超过10%的溢价率，收益将下降，风险将增大。
3、最后成交价格取决于房企是否加预期
限价提升有一定可能性。目前，与大关地块没有绝对相似的项目在售，大关项目未来的售价有小幅上升可能性，但是要超过5万元售价，比较难。
这就看参拍房企加不加限价预期。最后的成交价如果高于5.2%。则拿地的房企放弃拿地销售利润率10%的指标，以微利与补货值为主，并加预期未来限价突破48500元/㎡。
所以，该地块关注的焦点在于未来的限价是多少，对于限价的预期将是该地块最后决定成交价格的核心变量。
注1：测算成本如下--
成本：5000建安+500建安资金成本+4000元精装修成本+14%的税费+3500元/㎡配建
收入：可售住宅金额+1：1车位（40万/个）
大关地块现状（摄于2018年12月）
二、笕桥地块竞拍预测
笕桥地块位于德胜路以北，靠近杭甬高速德胜互通，与城东新城仅一路之隔，目前配套较弱，主要依靠城东新城。地块所处的笕桥生态公园规划单元，是一个全新的规划单元，于2017年11月20日公示，以现代农业、休闲旅游、配套齐全的生活居住为主要功能的单元。
笕桥地块同样需要配建10%的公租房，可售住宅部分实际楼面起价为23742元/平米。
1）18%的地价跌幅推算——
笕桥地块最近可对标的为龙湖竞得的地块，同样于2018年1月竞得，楼面价为31154元/㎡。
若参照最近成交地块约18%的地价跌幅，则实际楼面价为25546元/平米，去掉配建成本，成交楼面价22860元/平米，溢价率为7.7%。
笕桥地块与龙湖竞得的地块位置图
2）按照璟城府4.1万/平米倒推——
笕桥地块可参照的则是龙湖大家九龙仓璟城府项目，近期精装高层成交均价4.1万元/㎡，以此倒推，保本地价为29760元/平米，（车位30万/个），成交楼面价为26690元/㎡，（注2）溢价率为25.7%。这是该项目零利润的溢价率上限。
考虑到区域内配套弱，对城东新城的依赖较强。该价格在目前的态势下，实现的实现可能性极小。
由于笕桥地块容积率为2.2，可以通过配置一定比例的洋房来提高项目总体售价。据悉，与笕桥地块紧邻的璟城府即配置了一定的洋房产品（均价为49800元/平方米），以此来提高溢价。
如果：
①洋房的比例按照30%配置，洋房售价按照高层的4.1万的1.2系数计算；
②车位按照30万/个；
③销售利润率以10%计算；
则实际地价为26780元/㎡，成交楼面价为23981元/㎡，溢价率为13%。
好地研究院预计：
1、尽管龙湖项目的相似度高，但是璟城府12月中旬拿到预售证之后，从最近的销售登记情况来说，去化速度不理想。批准的售价4.1万，没有得到市场的充分认同，因此，13%的溢价率将比较难得到市场的认可；
2、常规而言，应该是底价成交，很大的可能是龙湖底价补仓摊薄成本，但是，此次参拍房企中有想首次进入杭州的外来开发商参与，给项目的竞拍价格带来了不确定性。
龙湖大家九龙仓璟城府鸟瞰图
注2：测算成本如下--
成本：4500建安+500建安资金成本+2800元精装修成本+14%的税费+3500元/㎡配建
收入：可售住宅价格+1：1车位（30万/个）
三、又有新面孔，谁将得手？
据好地研究院了解，两宗地块均有多家单位报名，其中大关地块的买家数量更多，达两位数以上。
分析大关地块的参拍买家，有三股力量将值得关注：
一是：意图区域深耕的项目，例如大家房产，2018年1月份竞得的杭州大家项目已经开盘在即，因为项目拿地为高位，发生亏损，需要低位补仓摊薄成本；
二是：在运河新城地块与融创竞争激烈的买家，例如中铁建，因为目前货值较低，最终拿地的可能性也比较大。还有运河新城的得主融创，也将再度出手；
三是，一些新入杭的面孔，此前从未在杭州市场上露面，也将加入到此次土拍中。
相比较而言，笕桥地块的竞拍者将相对较少，除了板块“守门员”龙湖之外，也有新面孔参拍。
对于龙湖而言，赢面较大：若以较低的价格获取，则能摊薄此前拿地的成本，也能进一步扩大货值储备；若拍出相对高的价格，则能提振市场的信心。