好地网12月28日消息（研究员 纪红蕾、寿容儿、祝科辉）昨天（12月27日），由好地网、好地研究院主办的“湾区时代、浙江机遇”2019好地年会在杭州国际会议中心（洲际酒店）成功举办。

本次年会，大湾区的各政府及做地单位，开发商老总及投资负责人等近350位土地投资界人士荟萃一堂，共同探讨浙江大湾区一体化发展的投资机会。

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会议现场

会议将目光聚焦于刚刚确立战略的浙江省大湾区：《2019年度浙江供地预测分析报告》、《2019年度房企投资形势分析报告》两大预测报告陆续发布，2018年度浙江投资榜单（公开市场）和销售榜单隆重揭晓，还有行业高峰论坛压轴上演，会上总结2018、展望2019，可谓干货满满、看点颇多。

一、为何瞄准跨界·融合？

2018年，浙江的新房销售额大概1.2万亿元，其中杭州今年的销售已经达4000亿，大概是浙江省的三分之一，全国第二位。

好地网总编辑卢丹女士在致辞中说到，对于如此规模的市场，各家房企在年底都加大研究分析，为的就是在新的一年能够把握好的时间节点出货，选择好的区域拿地。

以浙江大湾区的“跨界·融合”为背景，是因为越来越多的房企，已经将投资目光锁定在全省的维度；而与此同时，省政府推动建设大湾区，也为浙江城市之间的一体化发展提供了新的契机。因此，接下来土地投资，湾区视角将是普遍需求。

好地网总编辑 卢丹女士

二、展望2019年：政府将推哪些地？

明晰当下：形势如何？

——2019年供地形势预测报告和浙江土地市场形势形势报告发布——

对于2019年供地形势究竟如何？好地网浙江区域副总经理陈佳先生对2019年浙江省供地格局进行预测分析。

1、回顾2018浙江省的土地市场情况，有以下特征：

2018年浙江土地市场，不论从出让金额还是出让面积均有亮点，其中已成交土地6758亿元，若挂牌中地块全部底价成交，将创下历史新高。成交的宅地（包含商住用地）加上正在挂牌的宅地超过68500亩，略低于2017年全年的量。

同时城市的供地方向、地价都在发生演变。如杭州一线化，地价达到高位，供地量较难上涨；环杭州、环沪的快速发展、量价大幅上涨；温台和金丽衢的放量，价格却后劲不足等等。

2、基于对2018年的市场行情，2019年政府供地形势主要呈现以下几点：

（1）政府主观上推地的意愿依然强烈,主要源于政府对土地财政的依赖程度较高、城中村改造以及基础设施建设资金投入要求高和土地出让金“尾款”较少等原因。

（2）政府推地速度要比过去的两年慢得多，特别是在2019年上半年。原因在于定价权的转变、地价体系的重构和市场形势的不明朗。

（3）各个城市的供地形势将出现分化，内生市场购买力强劲的市场，供地形势相对乐观；主要依靠溢出型客户为主的市场，则将面临投资需求的不足。

好地网浙江区域副总经理 陈佳

针对当下土地市场形势如何，好地研究院浙江区域院长朱祖渊先生从专业的角度、以需求方为视角总结了多个投资启示。

1、“稳”字当头，“因城施策”逐步推进落实，2019年将形成新的调控政策格局；

2、2018年7月之后土地市场进入下半场，各地市的土地市场降温节点同步，下行态势下，2019年土地量价再创新高的可能性不大；

3、浙江省主力房企土地储备上升，超过半数房企资金面收紧，销售回款将会成为房企第一任务，短期内影响房企拿地动力；

4、浙江省主力房企货值储备有限，销售周期较短，投资依旧是持久的任务，刚性补仓需求将一直存在；

5、对于2019上下半年投资时机的把握，房企选择或将出现分化；

6、下行周期，内生市场支撑较强的核心城市更安全，投资区域将普遍“收回来”。

好地研究院浙江区域院长 朱祖渊 

三、回顾2018年：谁是买家？

——2018年度的投资销售和货值榜单发布—— 

2018年还未过去，但如何来评判2018年的市场，当前已经有了答案。而从拿地、销售top房企在2018年的表现情况，能较好地反应市场的情况。

对于房企在浙江的表现，好地研究院进行了榜单制作，好地网创新事业部总经理丁浩先生为大家作了分析报告。

1、榜单的具体情况

①2018年度浙江公开市场投资十强：绿城、碧桂园、龙湖、保利、祥生、滨江、万科、中梁、绿地、金地

②2018年度浙江并购王：万科、融创

③2018年度浙江销售十强：绿城、碧桂园、万科、滨江、祥生、融创、融信、德信、保利、中梁

④2018年度浙江销售权益十强：碧桂园、祥生、万科、绿城、德信、融创、融信、滨江、中梁、恒大

2、从以上榜单中，能看出什么？

一是投资top房企的拿地策略有哪些调整？当前房企的拿地策略可以概括为四个关键词，即深耕、扩面、抢占高货值和收并购。首先是深耕，代表房企主要有万科、保利、龙湖和滨江；其次是扩面，代表房企有金地、万科和绿地；再次是抢占高货值，典型代表是保利；最后是收并购，主要代表是万科和融创。

二是从2018年的销售结构，可以看出哪些市场特征？

①房企的销售市场份额：主要集中在杭州、宁波、温州这三个浙江省的一二线城市，明年预计此份额会进一步增长。

②大盘对于份额的作用有多大：房企明星单盘的贡献率突出，前三单盘销售额之和占比普遍在20%以上。

③房企销售的价格构成：滨江、保利、融信三家企业主打高端市场，3万以上的货值储备较高；其他企业的货值储备都在1万到3万之间。

3、从当前的货值储备看2019年，谁能晋升TOP10？

从目前的土地储备情况看，除了今年排名前十的开发商外，绿地、新城目前的土地储备货值分别为491.3亿、541.9亿；作为全浙江布局的企业，如果明年继续发力，很有可能迎头赶上，进入前十强。

好地网创新事业部总经理 丁浩先生 

四、展望2019年，机遇在哪里？

——行业高峰论坛—— 

1、拥江发展桥头堡——钱江新城

钱投集团党委委员/副总经理 郭鲁军先生介绍到，在钱塘江北岸26平方公里的范围内，将实施大规模、高水平的钱江新城2.0建设，推动钱江新城、城东新城融合发展。

钱江新城2.0相比1.0而言，主要在三个方面上做了提升：区域的拓展、功能补充以及区域的升级。

2019年钱江新城的着重点是城市基础设计建设，因此推地将以商业商务用地为主，配合3宗纯住宅用地，其中钱江新城二期将推1宗TOD综合体用地。

钱投集团党委委员/副总经理 郭鲁军先生

2、“后峰会前亚运”——萧山区

萧山区招商局副局长 王立加先生从外在契机和内在机遇两个维度介绍了萧山的机会：

从外部而言，一方面钱江世纪城和滨江正联动建设奥体博览城；另一方面，钱江世纪城也跟钱江新城联动打造钱塘江金融港湾。

就内在而言，如果说钱塘江南岸的区位优势加之公航铁的交通优势为之后的发展打下了扎实的基础；那么“1+4+X”产业的转型升级无疑将带来巨大的人口导入，为未来新一轮爆发埋下伏笔。“1”是指两带两廊，即钱塘新兴产业带, 机场临空经济带，风情科创走廊，时代智慧走廊；“4”是指“四大平台”，即萧山经济技术开发区（萧山科技城）、钱江世纪城、空港经济区、湘湖国家旅游度假区四个全区最重要的平台；“X”是指未来承载萧山新兴产业的重点载体。

就楼市情况，王局表示，从长线来看，是“坚挺”的。

就2019年的供地而言，王局指出将维持2018年的供地节奏和供地量。针对一些存量较大的区域，将控制供地量并且做一些配套的提升；对于一些有需求的地方，将适当增大供地量。

萧山区招商局副局长 王立加先生

3、融杭高地——临安区

杭州市国土资源局临安分局副局长 祝群先生重点指出，2017年以来，临安扎实稳健推进融杭发展：引进主城优质教育资源、市民卡运用和服务以及交通一体化规划建设。

此外，祝局提到，临安作为城西科创大走廊的重要一极，与余杭未来科技城同步发展。

有关2019年临安的供地情况，祝局从三个方面展开了介绍：首先是主城，以推商住商业混合用地为主，完善城市功能配套；其次是滨湖新城，将有300亩的商住用地推出，地块以商业为主；最后是青山湖科技城，预计推出4宗宅地，其中一宗适宜打造高端低密度产品。

杭州市国土资源局临安分局副局长 祝群先生

4、环杭热地——镜湖新区

镜湖新区，规划面积50平方公里，是绍兴的核心城区以及地标性城区，交通非常便捷，一个高铁站、两条地铁线以及多条快速路大大促进了融杭、连甬和接沪。

绍兴市镜湖新区开发办副主任 楼芳女士指出，在这一轮的城市发展中，镜湖新区将启动20个村、155万方、8138户的拆改计划，预计投入180亿；其中2019年要完成13个村、93万方、107亿的拆迁量；而2020年以前将完成整个拆迁计划。

同时，楼主任也介绍到，镜湖新区采用了“1+X”的科学安置方法， 保证每一户都有一套安置房，同时引导村民选择货币安置。

绍兴市镜湖新区开发办副主任 楼芳女士

结语：

从2013年创办至今，好地网历经近6年的发展，也见证了楼市的一个完整周期。

展望2019年，更将是充满希望的一年。

正如卢丹女士在致辞中提到的一样，在新的一年里，好地网将继续做好服务，回馈广大的合作伙伴。

在区域上，我们将深耕华东和华南，做强长三角和珠三角两大城市群的服务；在信息服务方面，我们将建构全国信息的监测体系；2019年，我们更将继续在计划、监测、导航、研究和大数据五个方面强化服务。

好地网，将继续秉持开拓创新的创业理念，在土地信息服务行业领跑前行！

附：萧山区、临安区、丁兰新城&紫金明珠、东湖板块2019年供地计划

萧山计划推出27宗住宅用地（含商住），总面积2426.1亩，其中包含19宗居住用地、8宗商住用地，分别位于钱江世纪城、经开区、城区、湘湖新城、南部卧城、桥南、空港新城以及南部乡镇等9个板块。

萧山地块分部总图

临安区计划推出39宗经营性用地，总面积2465亩，其中包含27宗宅地、4宗商业商务用地、7宗旅馆用地，分别位于临安中心城区、滨湖新城、青山湖科技城和中西部板块。

临安地块分部总图

丁兰新城计划推出和储备3宗宅地，共147亩；紫金明珠未来计划有4宗经营性用地可供出让，总面积182.3亩，含3宗住宅用地、1宗商业商务用地。

丁兰新城地块分部总图

紫金明珠地块分部总图

余杭东湖板块共有9宗经营性用地可供出让，总面积926.7亩，其中包括宅地7宗、商业商务用地2宗。

余杭东湖板块地块分部总图