核心提要：

（一）同比2017年，量价齐跌，降温明显

（二）金湾区成交量最大，香洲区溢价最高

（三）5宗地块遭至流拍、撤销

（四）房企动态①：华发拿地建面最高、龙湖拿地金额最高

（五）房企动态②：建发首进珠海

文/好地研究院 凌宇波

2018年已近尾声，在这一年里，粤港澳大湾区各城市土地市场发生了什么？又有何看点？好地研究院一一梳理总结，并以图文形式进行解读，供参考——本次为您带来珠海市。

（一）同比2017年，量价齐跌，降温明显

2018年，珠海市成交经营性用地31宗。

出让面积156.5万㎡（2348亩），同比下降21.1%;

建面319.6万㎡，同比下降29.5%；

成交金额155.2亿元，同比下降58.2%；

楼面价4854元/㎡，同比下降下降40.6%；

平均溢价率为11.48%，同比下降5.3个百分点。

其中，成交涉宅用地（含商住，不含租赁用地，下同）12宗。

出让面积59.0万方（885亩），同比下降40%；

可建建面130.4万方，同比下降42.4%；

成交总价95.7亿元，同比下降64.8%；

楼面均价7339元/㎡，同比下跌38.8%；

平均溢价率为18.8% ，同比下降1.8个百分点。

（二）金湾区成交量最大，香洲区溢价最高

2018年， 珠海市成交的涉宅地中，金湾区占比最高，成交建面67万㎡，占全市总量的51.4%，其次是斗门区。

2018年，珠海市成交涉宅地楼面均价最高的为香洲区，高达17945元/㎡，相比其他两区要高出两倍以上。而香洲区成交的3宗涉宅地，平均溢价率为23.48%。

（三）5宗地块遭至流拍、撤销

今年珠海土地市场相比去年降温，其中有5宗涉宅地遭至流拍、撤销。这主要受到限购政策的影响，珠海市人口较少，原本可依靠外来投资客，但限购让投资者退潮；另一方面还受到地块自身出让条件的约束，如起价偏高。

流拍、撤销地块指标信息表

1、三宗地块住宅比例较低

科技创新海岸南围港湾大道北、金峰北路东侧地块出让条件：

（1）地块计容积率建筑面积为292930.44平方米，其中二类居住比例为≤43.3%、商业商务比例≥56.7%（其中办公≤25.3%、商业≥18%、酒店≥13.4%）；

（2）酒店须按照不低于五星级商务型标准建设，配备具有会议、展览、商务功能的交流中心建筑面积不少于5000平方米；

（3）项目须引进1家一线品牌超市（华润万家、百佳、沃尔玛、家乐福等），建筑面积不少于5000平方米。

科技创新海岸北围片区金业北路北、北城西二路东侧出让条件：

该地块计容积率建筑面积为52881.55平方米，其中二类住宅和商业服务业设施混合用地计容积率建筑面积44095.02平方米（二类住宅不多于26457.01平方米，商业服务业设施不少于17638.01平方米）

科技创新海岸北围片区金业北路南、北城西二路东侧地块出让条件：

该地块计容积率建筑面积为49457.31平方米，其中二类住宅计容积率建筑面积不多于29674.39平方米，商业服务业设施计容积率建筑面积不少于19782.92平方米。

2、一宗楼面起价偏高

斗门区井岸镇江湾三路北边地块属于毛地，地上现有约5000㎡的临时建筑物，需要竞得人（合作方）负责拆除并承担相关费用；另一方面，虽然地块位于斗门核心区，但楼面价高达12489元/㎡，而今年斗门区成交地块的平均楼面价仅4711元/㎡。

3、一宗配建较多

金湾区金河东路北侧、金城路东侧地块中的B地块须配建幼儿园、一级邻里中心等48747.5㎡的服务设施，并整个地块需无偿移交政府。值得一提，该地块于11月14日流拍后，于12月29日再次挂牌，规划条件不变，起价下降了6400万元，楼面起价下降241元/㎡。

（四）华发拿地建面最高、龙湖拿地金额最高

2018年，珠海拿地建面最高的为华发，该地块位于富山工业园雷蛛北片区，建面为34.5万㎡；其次为龙湖，共拿下3宗地，总拿地建面31.6万㎡，分布于金湾区和香洲区。

2018年，珠海拿地金额最高的为龙湖，为26.8亿；其次为中铁建，共拿下2宗地，分布于金湾区和斗门区，总拿地金额17.2亿。

2018年房企拿地情况一览表（按拿地金额排行）

注：仅统计涉宅地

（五）建发新进

2018年，仅有1家房企是新进珠海，为来自厦门的建发集团。

建发于今年3月9日以12.5亿+32%溢价竞得斗门区白藤地块，楼面价达12731元/㎡。

建发竞得地块位置图