核心提要：

（一）同比2017年，量升价跌

（二）四季度是出地高峰期

（三）增城区供地量最大，南沙区竞争最激烈

（四）“定向地块”占比37%，增城最多

（五）五家新面孔进入，央企（国企）是拿地主力军

（六）全年处于下行趋势，下半年降温明显

文/好地研究院 宣烨锋

今天（2018年12月27日），随着广东省交通规划设计院总部落位于白云区鹤龙街黄边村（底价竞得），2018年广州市土地市场正式宣告落幕。好地研究院简单梳理全年的市场情况，供业内参考！

(一) 同比2017年，建面、出让金大幅上升，楼面价下跌

2018年，广州市成交经营性用地91宗。

出让面积453万方（6795亩），同比上升97%；

可建建面1263.7万方，同比上升63%；

土地出让金1330.2亿元，同比上升51%;

综合楼面价10527元/㎡，同比下跌7%;

平均溢价率为3.5% ，同比下降2.8个百分点。

其中，成交涉宅用地（含商住，不含纯租赁用地，下同）57宗。

出让面积368.5万方（5527亩），同比上升117%；

可建建面979.7万方，同比上升80%；

成交总价1140.1亿元，同比上升61%；

楼面均价11637元/㎡，同比下跌11%；

平均溢价率为4.1% ，同比下降3.7个百分点。

(二) 供地集中在第四季度

从成交时间来看，第四季度是涉宅用地成交的主要时间段，可以说2018年广州成交涉宅地有6成以上集中在四季度。

据好地研究院数据统计，2018年第四季度，广州成交涉宅用地用地34宗，占全年总量的60%，而成交建面及成交金额的占比更高。

从月度看，12月是集中成交时间段，单月成交涉宅地建面407.1万方，占全年成交涉宅地建面的42%；单月涉宅地出让金506.5亿元，占全年总额的44%。

3月份和5月份为涉宅地出让的空窗期。

(三) 增城区是供地主力

2018年，广州市成交涉宅用地中，增城区占比最高，其次是南沙区、番禺区。

2018年，增城区成交涉宅用地21宗，占全市总量的37%；成交涉宅地建面312.4万方，占全市总量的32%。

从近6年各区的成交占比走势来看，增城区、南沙区、番禺区逐渐成为广州市的供地主力区域，而荔湾区、天河区、海珠区涉宅地供应越来越少，将日益稀缺。越秀区则多年未有涉宅地供应。

(四) 南沙区竞争最为激烈

2018年，广州成交涉宅地楼面均价最高的区为荔湾，为17352元/㎡（仅一宗小地块，不具代表性，且实际地价约为25700元/㎡左右），而竞争最为激烈，溢价率最高的是南沙区。

2018年，南沙区成交11宗涉宅用地，平均溢价率16.7%，远超其他区。其中，4宗涉宅地达到最高限价（全市仅5宗涉宅地竞价达到最高限价，另1宗位于增城）。

南沙区平均溢价率最高，主要受益于明珠湾板块的灵山岛尖，该片区是南沙自贸区的重点开发建设的区域之一，将打造具有岭南水乡特色的高端品质居住区。

2018年，明珠湾灵山岛尖共出让6宗涉宅地，平均溢价率21%。此外，南沙区的黄阁板块及南沙北板块各出让一宗涉宅地，均达最高限价。

2018年广州涉宅用地成交溢价率TOP5板块

2018年广州超最高限价的地块

(五)“定向地块”12宗

据好地研究院统计，57宗涉宅用地中，有12宗为“定向出让”地块，成交总建面364.2万方，占全市涉宅地成交建面总量的37%。

其中，增城区最多，有6宗，番禺区3宗，黄埔区2宗，白云区1宗。

这些地块均带有较为苛刻的条件，基本可以分为需引进相关产业、限销售对象、限竞买资质等三大类。

此外，这些地块均以底价成交，拉低区域的整体楼面价及溢价率。

2018年出让定向地块情况 

(六) 5家房企首入，央企（国企）是拿地主力军

据好地研究院统计，2018年共有32位得主瓜分57宗涉宅用地，其中，金科、大华、鹏瑞、中铁置业、中铁诺德等5家房企通过公开市场拿地新进广州。

房企拿地情况（按权益拿地额排名）

注：数据仅供参考，合作的地块建面、金额按照权益拆分

房企拿地额排名中，拿地额前五的均为央企（国企）。据好地研究院统计，2018年，共有保利、越秀、中国铁建、华润置地等央企（国企）拿地额905.5亿，占全市总量的79.4%。【注：上图标红的房企为央企（国企）】

(七) 全年处于下行趋势，下半年明显降温

2018年，广州土地市场的热度逐渐降低，竞争激烈度越来越缓和。

从溢价率来看，2018年下半年降温明显，成交涉宅地平均溢价率仅1.54%，而上半年为11.8%，降幅较为明显。

a) 下半年流拍、撤销频繁

2018年，广州市流拍、撤销涉宅地12宗，占全年挂牌涉宅地的18.5%，而2017年仅1宗涉宅用地流拍。

流拍、撤销地块主要集中在下半年的8月份、10月份。

2018年流拍、撤销地块清单

b) 地价明显下降

2018年下半年，随着涉宅地市场的竞争激烈度逐渐缓和，流拍、撤销增多，供地方的心理预期开始下降，起拍楼面价有所下调。

最为明显的例子是花都区的凤凰路地块三，地块于2018年8月30日挂牌，起拍总价19.77亿元，而后撤销。2018年11月7日，在其他指标与规划条件不变的情况下再度挂牌，而起拍总价17.49亿元，降了2.28亿，降幅11.5%（降幅接近2018年涉宅用地楼面价同比降幅11%）。

此外，从同一板块内的涉宅用地来看，地价也有明显的下降，典型的代表是南沙明珠湾灵山岛尖片区，2018年该片区成交6宗涉宅用地。

年初，越秀以37亿总价+7.65万方配建+25%自持竞得2017NJY-12号地块，实际楼面价18760元/㎡。

不考虑主要用于配套服务的南沙城投地块，10月份、11月份成交的越秀、绿城、金科、华润等4宗地块，实际的平均楼面价仅13300元/㎡左右，较年初的越秀地块地价下降29%。

注：楼面价=（地价+配套成本）/可售体量；商业比例不做考虑

2018年明珠湾灵山岛尖成交涉宅用地情况