编者按：本月7日，随着华润拿下松山湖300米地标商地，2018年东莞土地市场落下帷幕。在这一年里，东莞土地市场发生了什么？有何看点？
核心提要：
一、10个板块新高，7家房企首入
二、整体不温不火，下半年降温明显
三、深系房企表现抢眼
文/好地研究院 宣烨锋
一、2018年，发生了什么？
(一) 宅地量升价涨
2018年，东莞市成交经营性用地30宗，出让面积111.5万方，可建建面284.3万方，土地出让金259.4亿元，综合楼面价9124元/㎡，平均溢价率为17% 。
其中，成交宅地（含商住，下同）26宗；
出让面积104.9万方，同比上升30%；
可建建面239.6万方，同比上升30%；
成交总价245亿元，同比上升37%；
楼面均价10227元/㎡，同比上涨5%；
平均溢价率为18% 。
(二) 10个板块楼面价新高改写
2018年，东莞市共有10个板块地价新高被改写，分别是高埗、南城、横沥、东坑、常平、谢岗、大岭山、塘厦、清溪、虎门。
东莞各板块最高地价图
(三) 7家房企首入、15家房企补仓
好地研究院统计，2018年共有22家房企瓜分26宗宅地。其中，安徽交控、深圳人才安居、金融街、龙湖、金茂、中交、颐安7家房企通过公开市场拿地首入。
首入房企拿地情况
补仓房企拿地情况
二、有何特征？
(一) 整体市场不温不火
2018年，东莞土地市场整体比较温和。
从整个大湾区看，东莞拥有临深、临广两大优势，相比湾区其他城市，东莞受到更多房企的关注，20宗宅地溢价成交，地价也已经破万，挤进广深梯队。
但纵向看，相比于2016年、2017年两年，2018年土地市场的竞争激烈度缓和了不少。
此外，2018年虽然有十个板块楼面价新高被刷新，但其中8个板块是在2016年、2017年无宅地出让，仅有平安横沥镇地块刷新了2016年时代（时代倾城）的记录，颐安常平地块刷新了2016年恒大的记录，其余多个板块的楼面价地王依然是2016年和2017年创造的。
a) 流拍、撤销增多
2018年，东莞市宅地总供应331.9万方，成交239.6万方。其中，流拍、撤销宅地9宗，占全年挂牌宅地的26%，超过2014年的25%，创近六年新高。
流拍、撤销地块均在下半年，主要集中在9月份和10月份的挂牌地块。
2018年流拍、撤销地块清单
解读：地块流拍、撤销主要有两个原因：1.地块起拍楼面价偏高，9宗地块有7宗地块起拍楼面价在8000元/㎡以上，以沙田福禄沙村地块为例，起拍楼面价11111元/㎡，以3500元/㎡的建安成本及2000元/㎡的精装成本简易测算，保本房价在20000元/㎡左右，但距离地块4公里的沙田镇区精装房价也就18000-20000元/㎡。2.地块自身属性较差，周边居住氛围及配套不够成熟，以麻涌大盛村两宗地块为例，地块属于三旧改造地块，周边有厂房、物流分布，2公里以内居住配套却较少。
b) 下半年市场降温，溢价率下降，合作成主流
2018年，东莞成交26宗宅地，仅6宗地块以底价成交，其余地块均有不同程度的溢价，但从趋势上看，下半年平均溢价率明显下降，而6宗底价地块也是出现在8月份及以后。
此外，合作拿地已经成为当下市场的主流，据好地研究院统计，2017年至今成交的45宗宅地中，已经有18宗地块在售或即将开盘（公布案名），这18宗地块中有8宗地块为合作项目，更有松湖悦府、时代艺境、保利香槟颂、艺境湾花园、翡翠东望等4家及以上的合作项目，而同样的条件，2016年成交宅地中16个已经在售的项目（不含华为湖岸花园）仅有2个是房企合作开发的。
注：合作仅指房企间合作，不包括银行、基金等资方入股
解读：在731政治局会议上，中央明确“整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”，而房企也面临借钱难的问题，活下去、慢下来成为新的口号。在此大环境下，东莞土地市场也难以置身其外，特别是下半年，缺钱成为普遍现象，而合作拿地既能降低资金压力，也能规避一定的风险。
(二) 深系房企表现抢眼
2018年，东莞土地市场上最强势的一股力量非深系房企莫属，据好地研究院统计，2018年成交的26宗宅地中，有17宗得主为深系房企，占比65%。拿地宗数或者拿地体量排行的前三也均是深系房企。
看点一：深圳保障房落地东莞
2018年10月23日，距离深圳约7公里的塘厦镇四村社区2018WG026号地块出让，最终深圳市人才安居集团有限公司以总价18.8亿元，楼面价14656元/㎡竞得，此举被业内认为是深圳保障房落地东莞的标志，也是深莞同城的推进，而背后的原因必然是深圳地块实在稀缺，从地价上看也是东莞更加廉价。
看点二：万科、华润、金地均拿下3宗涉宅地
万科分别在南城街道、虎门镇、凤岗镇共拿地三宗涉宅地，其中凤岗地块为联合竞得项目。三宗地均已达到上限价自持住宅面积15%以上，建面39.7万方，成交总价51.7亿元，楼面均价13023元/㎡；
华润分别在企石镇、清溪镇、常平镇各拿下1宗涉宅地，拿地建面27.6万方，拿地总价27.4亿元，楼面均价9924元/㎡；
金地在东坑、樟木头共拿下3宗涉宅地，拿地建面6.9万方，拿地总价5.0亿元，楼面均价7207元/㎡。
华润、金地、万科在东莞拿地情况
2017年8月，华润置地与东莞市道滘镇签署战略合作协议，打造文旅特色小镇，首入东莞，之后在招拍挂及旧改市场上多次拿地，目前已经在东莞全面布局，深耕意图明显。
华润置地东莞项目获取情况
