核心提要：

一、地块点评

1.南海核心区，临广优势明显

2.三旧改造片区，未来可期

3.配套资源齐全，教育资源突出

4.地价不高，有一定竞争优势

二、航拍图说

文/好地研究院  宣烨锋

继上周狮山镇博爱湖地块后，本周南海区再挂一宗涉宅用地。

地块地处南海区桂城街道聚元南路以东，平西大道以西，预计将于2019年1月25日出让。

地块指标

一、地块点评

1.临广区位优势

地块位于佛山市南海区桂城街道平西工业园片区，属于平洲板块，该板块位于佛山千灯湖与广州广钢新城之间，区位条件优势明显，坐享双核辐射。

地块距离广佛线南桂路站3.3公里，乘坐地铁从南桂路出发50分钟可抵达广州市中心。未来将有南海有轨电车（预计2019年开通）经过，距离聚元路1.0公里，乘坐电车可抵达广州南站。

此外，未来周边还有广佛江珠城际、地铁6号线、地铁4号线等规划线路。

地块区位

2.区域改造升级

地块虽处于工业园片区，但桂城街道做为南海重点发展的区域，目前已经处于升级、改造阶段。

就地块所在的平西工业园而言，平西工业园改造已经列入佛山16个村级工业园的整治、提升示范项目，是2018年—2020年的重点整治项目之一。

根据规划，未来地块所在区域将打造成区域的商贸居住综合区，这意味着目前地块周边的多个工厂将面临拆迁、改造。

地块所在片区部分控规图

3.配套齐全，教育资源突出

桂城街道做为南海区的政治、经济、文化中心，拥有最为丰富、优质的配套资源。

教育：地块紧邻桂城中学，是广东省首批国家级示范性高中，与石门中学，南海中学并称南海区高中教育三驾马车。此外，地块周边还有南海中心小学、平西小学、南海实验中学、桂城外国语学校、平洲二中等教育资源；

医疗：南海区妇幼保健院、南海区第二人民医院等；

商业：南海怡丰城、南舜圆方广场、丽日广场、布拉格思广场等，此外，地块自身及越秀星汇瀚城也均带有一定体量的商业；

景观：映月湖公园、海逸社区公园等。

4.有一定的竞争优势

地块起拍楼面价11818元/㎡，综合考虑回购及配建，实际楼面价仍在12000元/㎡左右，按照5.5亿的投资额计算，加上1500元/㎡装修成本，保本售价在20000元/㎡左右。

目前周边的富丰君御精装现房在售，均价21000—22000元/㎡，还有10%的上浮空间。

而未来与本案直接竞争的越秀星汇瀚府，其拿地实际楼面价已经接近20000元/㎡，项目即将开盘，吹风价27000元/㎡，登记可享优惠。

地块周边近两年成交宅地

5.不利因素

①地块四至道路的沿线暂无地铁规划，与已知的规划地铁线路及站点均有一定距离。

②地块周边的工业园区改造及旧村改造存在不确定性。

二、航拍图说（拍摄于2018年12月20日）

上图：地块及周边全览图（北向）

地块已达三通（通路、通电、通水），内部基本平整，剩余变电站、电线杆及架空线，将于2019年3月31日前完成迁改。

南北两侧及A、B地块中间的道路均未建，东西两侧为现状聚元南路及平西大道。

上图：地块内部及四至

上图：越秀星汇瀚城的工程进度

上图：地块东面桂城中学及聚龙村

上图：地块南面的上海村及工业区

上图：地块西面的平西工业园