好地网11月9日讯（研究员  单倩倩）  今日下午，由好地网、好地研究院主办的“谋变·下行周期中房企如何过冬”研讨会圆满落幕。来自金科、东原、旭辉、世茂、华发、银城、越秀、金地、华润、仁恒、阳光城近20多位房企的投资总负责人与会，大家齐聚一堂，共同探讨“下行周期该如何过冬”这一话题。

        好地网、好地研究院苏南区域院长朱祖渊，首先分享了名为“苏南市场回归之路”的报告，从行情、变化、应对和好地等四个方面，对目前苏南（苏州、无锡、常州、南通）的市场形势，进行了全方位研判。

朱祖渊首先从长三角的土地市场引入--土地市场已经进入下行周期：溢价率下跌、流拍增加、地价下调。从溢价率和房价上涨的节点来看，第一轮上涨是在2015年下半年，第二轮是2016年3月份开始；从全面下跌的节点来看，是在2018年下半年。

而苏南整体土地市场，变化趋势与长三角几乎一致。进入2018年下半年地块流拍明显增加，溢价率已跌到最低。

细化到苏南每个城市，其房地产市场的行情又是略有不同。从土地市场来看，苏南各城市的溢价率都在走低，量价方面苏州和无锡均较为稳定，常州则量价齐升，南通量稳价升。

从新房市场来看，苏南四市均保持价涨量平。从存量来看，南通的存量最低为3个月，无锡的存量最高为13.5个月。

从房地产的周期来看，苏州处于横盘期（量价齐稳），无锡处于冲高期（数据稍有失真），常州处于冲高期（价稳量跌），南通则处于高位盘整期（价升量稳）。

那么，在这样一个大背景下，市场各方又发生了什么样的变化呢？

首先，市场在回归。目前政策处于空窗期（10月份的中央政治局会议上，未提房地产的有关字眼，未提去杠杆。同时，无论是土地市场还是新房市场的限价政策，均已经失效。如果说之前最大的风险来自政策，那么今后最大的风险来自市场。

第二，目前，政府在改变。苏南土地市场的供给方推地的意愿还是比较强烈，面对下行期的市场，调整出让条件、降低地价、加大招商力度都在其考虑范畴。

就今年各市的土地供应进度来看，苏州的吴江、常熟已完成或者基本完成供地，其余供地完成率较低；无锡（含县市）、常州（含县市）今年的供地基本完成；南通主城供地完成率较低。苏州主城供地仅完成全年的54.5%，供应完成率最低。

第三，房企也在分化。

据统计，2018年1月至今，在苏南土地市场扩张和收缩的房企各5家，扩张较大的为龙湖和新城，分别比2017年多拿4宗宅地；收缩最大的为碧桂园，2017年拿地43宗，今年仅6宗。

此外，苏南新房市场出现了不少的降价楼盘，如鲁能公馆、姑苏裕沁庭、金茂熙悦等。

针对目前市场的这一现状和变化，朱祖渊给出了自己的见解。他认为：对于资金充裕的房企来说择机收储为上策，对于资金紧张的房企来说加快回款才是王道。

当然不管是资金充裕还是资金紧张，都应优选更安全、更具潜力的板块。潜力板块指发展利好多，价值未被充分挖掘的板块，而安全板块则指存量低、地价低、房价高、购买力高的板块。

此外，尝试新的投资模式、拓展创新业务机会方为房企生存之道。

他认为，近两年公开市场拿地难度越来越大，一方面是由于行业集中度不断上升，压缩了很多房企的投资机会，另一方面是不断抬高的地价导致开发风险增加。越来越多的房企寻求新的增加土地储备的方式。

另外，房地产行业的发展也受到越来越多的限制，中小房企竞争力不断被削弱，不妨利用多年来在地产行业的经验，在创新业务中寻找新的发展机会。

最后，朱祖渊就苏南房地产市场的潜力板块做出了总结，并且推荐了部分板块四季度拟出让的优质宅地。

此次研讨会的第二环节，则是房企投资人精彩发言。对此环节，好地网还将在后续的报道中进行梳理，敬请关注。