核心提要：

一、杭州需现房销售的宅地项目有20个

二、项目进展如何？

好地网10月17日讯（研究员 何贝贝）近日，深圳首个现房销售试点项目---龙华金茂府的亮相引发了市场的关注。

据悉，该宗地块于2016年6月2日出让，是深圳首宗商品房现售试点地块。由中国电建集团和金茂联合体以82.9亿元的高价拿下，楼面价高达56781元/㎡，与当时周边二手房挂牌均价相当。

龙华金茂府现状（图片来源网络）

目前，该项目已经进入施工收尾阶段，预计于今年年底开放营销中心，2019年现房入市。

深圳首个现房销售试点楼盘即将入市的时候，我们来看看杭州那些土地出让时规定“现房销售”的项目的进展情况——

一、杭州需现房销售的宅地项目有20个

相比于深圳，杭州施行“现房销售”的政策稍晚：

为了抑制土地市场的热度，2017年3月24日，杭州发布土地出让新规，其中，“当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售”一条，为杭州首次提出“现房销售”的规定。

不过，“现房销售”的政策在杭州楼市仅“昙花一现”，由于多种原因，同年8月14日，该条规定被取消。

在4个多月的时间内，杭州共诞生了20宗需“现房销售”的宅地，分布于主城（12宗）、余杭（3宗）、萧山（3宗）和大江东（2宗）。

这20宗需现房销售的宅地，为2017年杭州十区出让宅地（107宗）宗数的19%；总建筑面积约207.9万方，占比为18%；总出让金为386.5亿元，占比为20.5%。同时，16宗地块还拍到了自持阶段。

20个现房销售项目分布图

从拿地房企上看，国企/央企表现活跃。

这20宗宅地中单宗成交金额前三的分别是保利的襄七房项目（57.5亿）、葛洲坝蒋村项目（43.2亿）和金辉&厦门建发的三墩北项目（37.9亿）。首次入杭的中冶当年连下两城，拿下三塘项目（34.3亿）和翠苑项目（20.6亿），势头不小。

从地块分布上看，多在当时新房稀缺的板块。

这20宗宅地，分布于杭州的17个板块。其中，襄七房单元、蒋村单元、三塘单元、翠苑单元、长睦单元、丁桥单元、桃源新区、蜀山单元、下沙和空港新城等都属于当时新房不多甚至断供良久的板块。

也正是这种供应的缺口，房企才会竭力拿地，最终溢价超过50%，触发现房销售的条件。

二、项目进展如何？

一般而言，从拿地到销售，需要一年的周期。但是在“现房销售”的紧箍咒下，面市时间明显推迟。杭州这20宗需现房销售的地块，成交时间段在2017年4月～8月，且多集中在6月份。从拿地到竣工、装修，如果按照30个月的开发周期算，这些项目，预计2019年10月份后才能陆续面市。

那项目进展如何呢？

据好地研究院统计，这20宗需现房销售的宅地，18宗规划公示已出，尚未公示的两宗宅地分别是联发桃源项目和杭州宏立的大江东项目（需要100%自持）。

项目规划公示以及进展具体如下▼

1、保利襄七房项目：案名为保利·天汇。

项目成交情况：楼面价28290元/㎡，自持36%（另外13%的商业部分同样需自持）。

项目规划：根据公示，项目分两期建造，共规划12幢高层住宅楼（层高为32-37层）和1幢商业用房，一所幼儿园（位于小区西北侧）。

项目进度：打地基阶段。

项目点评：该宗地块拿地成本为57.5亿元，自持44%（含13%的商业自持部分），是去年所有现房销售中拿地成本最高、自持建面和自持部分金额最高地块。同时，也是滨江区唯一一宗需现房销售的地块。

滨江区新房供应量少，市场需求大，从供求上看竞争不大。不过，今年中海在板块内拿下一宗宅地，楼面价34464元/㎡，自持13%，但不具有“现房销售”的限制，预计会“插队”面市。

考虑自持比例后，地块保本房价在5万元/㎡以上，稍高于滨江目前新房价格（滨江金茂府，47000元/㎡左右）。

2、葛洲坝蒋村项目：案名为中国府。

项目成交情况：楼面价31698元/㎡，自持44%。该项目将由葛洲坝和龙湖联手打造。

项目规划：10幢洋房和10幢高层。

项目进度：打地基阶段。

项目点评：2017年6月，葛洲坝击退15家竞争对手，以3万+、自持44%的结果拿下蒋村稀缺地块，正式进军杭州。

随着融创河滨之城的售罄，中国府将成为目前板块内唯一的新房供应。

不过，44%的自持比例下，地块保本房价已超5万，届时蒋村新房价将到达怎样的新高度，值得关注。

3、中冶翠苑项目

项目成交情况：楼面价39571元/㎡，自持16%。

项目规划：项目分为东西2个地块，中间由规划道路隔开。西侧地块规划建造5幢高层住宅楼，4幢高17F、1幢高15F。东侧地块规划建造4幢办公楼和沿街自持商业。

项目进度：建设3层以上。

地块点评：作为中冶首次入杭拿下的地块，成本可谓不低。39571元/㎡的成交楼面价是所有现房销售宅地中的“楼面价之最”（不考虑自持比例）。按实际地价计算，保本房价在5.5万以上。

翠苑单元新房几近断供，后期可形成竞争的是今年7月份的中海翠苑项目。

4、杭房庆隆单元项目

项目成交情况：楼面价37509元/㎡。据悉，项目将由杭房、建发等合作开发。

项目规划：4幢高层住宅楼。

项目进度：打地基阶段。

项目点评：随着绿城建发沁园近期领出的预售证（49500元/㎡，含装修标准6000元/㎡），申花板块的高层价格也由之前的47000元/㎡左右（首开杭州金茂府）提高至49500元/㎡，释放了杭房项目的部分风险。

地块的保本房价在5.2万元/㎡左右，如果限价严格的话，地块也将面临一定亏损，但好在地块体量不大，不足3.4万方，即使亏损也相对可控。进一步讲，如果现房销售的“延迟”时间能换来进一步的价格空间，项目还是有保本的可能。

5、越秀牛田单元项目

项目成交情况：楼面价30841元/㎡。

项目规划：拟建造10幢16F高层住宅楼和9幢7-8F高层住宅楼。

项目进度：已建设多层。

项目点评：近期，越秀招商公园1872和招商越秀天悦江湾均领出了预售证，价格分别为

40400元/㎡（含装修标准3500元/㎡）和40200元/㎡（含装修标准3300元/㎡），为艮北新城奠定了价格基调。

该项目的保本房价约为4.4万元/㎡，高于目前这两个最新的项目，不过项目具有9幢的低密产品，能提升整体的溢价。

6、中冶三塘项目

项目成交情况：楼面价29810元/㎡，自持36%。

项目规划：商业部分规划建造1幢17F高层商业商务楼；住宅部分建造10幢住宅楼，3幢为8F多层建筑，6幢高层建筑，以及1幢高层建筑（需自持）。此外，地块东南侧还需配建1所9班幼儿园。

项目进度：打地基阶段。

7、金辉&厦门建发三墩北项目

项目成交情况：楼面价18488元/㎡，自持32%。

项目规划：拟建造13幢高层住宅项目和3幢物业经营用房。

项目进度：较快的楼幢已建一层以上。

8、天阳丁桥项目

项目成交情况：楼面价17167元/㎡，自持34%。

项目规划：建造10幢高16F的住宅楼，以及沿街配套商业，中间规划绿地和地面泳池。

项目进度：建设三层以上。

9、中国电建丁桥项目

项目成交情况：楼面价17383元/㎡，自持21%。

项目规划：建造15幢住宅楼，其中，1#-8#楼为15F高层住宅，9#-14#为4F-7F多层住宅，15#为17F高层住宅。沿街设有商业部分。

项目进度：打地基阶段。

10、卓越长睦单元项目

项目成交情况：楼面价14096元/㎡，自持14%。

项目规划：拟建造22幢住宅楼，其中，北侧沿边缘分布11幢12F以上高层建筑，南侧集中设置11幢6F-7F多层建筑。

项目进度：打地基阶段。

11、金地下沙项目

项目成交情况：楼面价9643元/㎡，自持41%。由金地和宋都联合打造。

项目规划：拟建造16幢小高层产品。

项目进度：已建设多层。

1、禹洲南部卧城项目

项目成交情况：楼面价20060元/㎡，自持2%。

项目规划：拟建造13幢洋房和4幢高层。

项目进度：已建设多层。

项目点评：该项目的压力是显而易见的，且是多重的。

第一，地价高。20060元/㎡加2%的自持，禹洲项目和绿城九龙仓桂语朝阳（20059元/㎡，自持8%）属于板块地价的高位。特别是市场降温后，平安和旭辉拿地成本低了三成左右，无疑形成了价格压力。

第二，尽管禹洲去年5月份拿地时，板块新房不多，但之后南部卧城成交了10宗宅地，体量近150万方，而且禹洲项目是板块内唯一需现房销售的宅地，这也意味着“后来者”会居上，抢占市场客群，竞争压力同样不小。

2、杭州高运房产益农镇项目：尚悦府

项目成交情况：楼面价2733元/㎡。

项目规划：拟建造4幢（10F）和2幢（16F）高层住宅楼。

项目进度：打地基阶段。

3、融信靖江项目：案名为融信空港澜天。

项目成交情况：楼面价5101元/㎡，自持67%。

项目规划：多层和高层住宅。

项目进度：已建设多层。

1、中国中建临平新城项目

项目成交情况：楼面价14700元/㎡，自持5%。

项目规划：26幢排屋、4幢洋房和5幢高层住宅楼。

项目进度：已建设多层。

2、上海绿都崇贤项目

项目成交情况：楼面价12999元/㎡，自持2%。

项目规划：拟建15幢高层住宅，以及3幢配套商业建筑。

项目进度：已建设4层以上。

3、路劲崇贤项目

项目成交情况：楼面价12999元/㎡。

项目规划：拟建4幢16F高层住宅楼，13幢6-8F多层住宅楼。

项目进度：已建设4层以上。

1、杭房前进项目：案名暂定为杭房江东华府

项目成交情况：楼面价5161元/㎡，自持27%。

项目规划：拟建24幢排屋、4幢小高层和11幢高层。

项目进度：已建设多层。