核心提要：

一、自持面积与金额排名

二、自持的项目，哪些开盘了？能盈利吗？

文/好地网研究员 何贝贝

细数杭州的土拍新政，“竞自持”、“现房销售”等当属2017年的热点词汇。

回溯之下，2017年3月24日“达上限、竞自持”的政策出台、4月26日诞生第一宗自持地块，距今已近1年半时间。

1年多过去了，项目开盘情况如何？新房限价下，价格压力如何？

好地研究院将针对该专题进行特别解读。

一、自持面积与金额排名

据好地数据库统计，从自持新政实施到目前（10月16日），杭州十区共计75宗宅地（含商住，下同）因溢价率达到上限转入竞报自持比例。

75宗含自持的宅地，占总出让宅地宗数（197宗）的38%；自持面积共计172万㎡，占总出让宅地建面（2167.5万方）的8%；自持部分金额约323亿元，占总出让金额（3593.5亿）的9%。

在75宗含自持的项目中，需要现房销售的有16宗，占比为21.3%，目前无一开盘。

在这75宗宅地中，联发桃源R21-09住宅地块是首宗含自持比例的项目，于去年4月26日成交，成交楼面价19131元/㎡，投报自持面积比例20%，需现房销售。

其中，大江东出现了首宗全自持的宅地：杭州宏立于2017年6月9日竞得新湾街道商住地块2，楼面价4765元/㎡，不过该宗地体量不大，仅1万方，成交价4800万元，成本不算太高。

自持面积最高、自持部分总价最高的均为2018年6月5日出让的保利襄七房项目（案名：保利天汇）。

整个地块建筑面积202407.2方，自持比例44%（含13%的商业自持部分），自持面积89059方，按照楼面价28390元/㎡计算，自持的土地金额为25.3亿元。

自持建筑面积前十的宅地（不含纯商业地块）

附：地块成交信息

自持部分总金额前十的宅地（不含纯商业地块）

附：地块成交信息

二、自持的项目，哪些开盘了？能盈利吗？

截至今年10月16日，这些含自持的项目中共有11个已开盘。

其中，萧山区为主力军，共有6盘，分别是：

萧山城区的滨江·御江南、经开区的时代滨江翡翠之星、湘湖新城的金地滨江万科·悦虹湾、所前的碧桂园前宸府、桥南的滨江碧桂园·翡翠江南、空港新城的德信浙旅天空之翼。

在主城区，同为金地开发的金地玖峯汇和金地宋都都会钱塘也已开盘。

此外，大江东的宋都相贤府、富阳的宋都如意春江、宋都麓宸府同样已经面市。

项目位置分布图

自持物业的资金沉淀期较长，拉低资金流动性，使“快钱”变成了“慢钱”，因此在价格估值上量化比较困难。

如果按照市场主流的“自持部分按照可售部分价格的60%”计算，房企拿地的实际楼面价有不同程度的增加。实际地价对应的保本房价与开盘的价格如下表所示。

含自持已开盘项目情况

（注：自持部分按照可售部分价格的60%计算）

自持部分按照可售部分价格的60%计算的情况下，从整体看，这11个已开盘的项目大多数能实现保本或微利。

如萧山区的滨江碧桂园·翡翠江南、德信浙旅天空之翼、碧桂园前宸府等，在售新房价格稍高于保本房价，有微利。

还有一点较为明显的是，多数房企选择通过低密产品提升整体溢价。

如打造了高层、合院、排屋的金地滨江万科·悦虹湾；

高层和叠墅结合的金地玖峯汇；

高层和排屋结合的滨江·御江南；

高层和院墅结合的宋都相贤府；

小高层、叠墅和排屋结合的宋都如意春江......

在对“高低配”项目进行盈亏评估时，需要参考项目的业态配比以及各业态具体的价格。

因此，部分项目的盈亏情况目前还尚无定论。

不过，值得注意的是时代滨江翡翠之星项目，保本房价在3.9万元/㎡左右。

项目规划了3幢高层、5幢洋房，而目前刚刚开盘的洋房的价格为39800元/㎡，基本与保本房价持平。周边高层价格在3.4万元/㎡左右（绿城九龙仓桂语江南），新房限价下，项目整体或有亏损的风险。