文/好地网研究员 何贝贝

编者按：

今天出让的4宗商住地中，鹃湖板块最受瞩目。

两个多月前万城刚以约1万6的实际地价拿下了海土字18128号地块，刷新了板块新高。

今天万城以约1万1的实际地价实现了板块的补仓，表面看地价跌了三成左右，但因18128号地块比今天的地块具有明显的湖景优势，实际的跌幅应该小于三成，今天的地价水平基本与去年6月的价格水平持平。也就是说，海宁城区最红的板块，地价见顶回落了。

此外，经开区2宗地块的价格也明显回落；袁花镇地块虽然位置稍偏，但属于板块内首推宅地，44%的溢价率说明具有一定的市场热度。

核心提要：

一、实际地价如何？

二、成交结果说明了什么？

三、地价跌了，这个价格拿地，还会有利润吗？

四、本土房企的强势守卫

今天（9月19日），海宁市区、经开区、袁花镇4宗商住地成功出让，总成交额12.3亿元，平均溢价率36.8%。

与2个多月前海宁市区、经开区的出让相比，地价回落明显：

7月13日，市区鹃湖地块争抢最为耀眼，房企一路拼至竞配人才公寓环节，最终的实际地价飚至1万6左右，创造了新高；经开区地块同样达至上限竞配保障房，实际地价在8000元/㎡左右。彼时，房企对海宁仍保持着较高的投资热情。

而今天4宗地块均未达上限，邻近鹃湖的73号地块，实际地价在1万1左右；

经开区2宗地块，一宗被上海伟涛底价“捡漏”，实际地价不足6000元/㎡，另一宗由鸿翔“守门”，实际地价在7000元/㎡左右。此时，市场更加理性。

成交地块指标表

地块位置分布

NO1| 壹

实际地价如何？

今天成交的4宗商住地中，除袁花镇地块外，其余3宗地块具有商业配比、安置房比例等不同要求，实际地价稍有“隐藏”。

其中：

1、鹃湖板块73号地块：商业建筑占比15%-20%，住宅实际地价在11000元/㎡左右。

73号地块，由万城竞得，成交楼面价为10127元/㎡。

地块内商业建筑占比15%-20%，集中在东南侧，若商业部分按最近的成交价5232元/㎡计算，住宅部分实际地价约11000元/㎡。

2、经开区62号、76号地块：安置房占比不少于5%，实际地价分别约为5700元/㎡、7200元/㎡。

经开区62号地块，鸿翔竞得，成交楼面价6293元/㎡；

经开区76号地块，上海伟涛竞得，成交楼面价4948元/㎡。

两宗地块均具有不小于地上总建筑面积5%的安置用房要求，若安置房成本按照3000元/㎡计算，地块的实际地价分别为5700元/㎡、7200元/㎡左右。

NO2| 贰

成交结果说明了什么？

将板块内的成交结果进行比较，可以看出：

 1、鹃湖板块：地价回归至2017年6月的行情

从2016年开始至今天，鹃湖板块成交了4宗宅地，楼面价从2016年的5025元/㎡、涨至10752元/㎡（2017年）、今年7月达至最高点（实际地价在1万6左右）。

今天，万城拿下的73号地块，实际地价在1万1左右，相比最高价约低了三成。

不过，万城两月多前拿下的18128号地块位置更靠近鹃湖，湖景优势不容忽视。

73号地块，紧邻2017年6月成交的鸿翔伊顿公馆项目，两者容积率相同，当时成交价格为10752元/㎡ ，若将这两宗地块相比，地价波动不大。

因此，本次鹃湖板块的73号地块不能简单下结论为大幅下降，但有一定回调，地价回归至2017年6月的市场行情。

海宁鹃湖板块2016年成交宅地位置分布

2、经开区：地价回落，并出现了分化

在经开区，地价行情有了明显的变化。

7月13日，鸿翔拿下的地块实际地价在7800元/㎡左右，这也是区域内目前的最高地价。

今天出让的2宗地块，与鸿翔7月份拿下的地块相距不到600米，但最高地价仅达至7200元/㎡左右，另一宗甚至底价成交，实际地价5700元/㎡比7月成交的地价低了2000元/㎡左右。

有意思的比较是，鸿翔作为板块守门员，有“守门员”护盘的地块，地价小幅回落；不护盘的，则地价降了两成以上，说明经开区板块的地价见顶回落的事实已经得到充分确认了。

海宁经开区近期成交宅地位置分布

NO3| 叁

地价跌了，这个价格拿地，还会有利润吗？

今天的土拍，达上限、创新高均未出现，地价也回落了二成、三成，，那么这些项目未来的利润空间如何呢？

从房价角度看，除袁花镇地块无新房标的外，另外3宗地块保本房价均低于周边新房价格。

具体为：

1、万城拿下的73号地块，实际地价在11000元/㎡左右，保本房价约为18553元/㎡

相邻的鸿翔伊顿公馆项目，毛坯均价在2-2.1万元/㎡左右。

2、经开区62号、76号地块：

鸿翔拿下的经开区62号地块，实际楼面价约为7200元/㎡，保本房价为12593元/㎡；

上海伟涛拿下的经开区76号地块，实际楼面价约为5200元/㎡。

周边吉翔·澜山（待加推）项目，毛坯联排均价在13000-16000元/㎡左右；十里风荷排屋毛坯价格约为1.8万元/㎡。

3宗地块的保本房价均低于周边新房价格，该种情况下，房企不需房价上涨预期就能实现保本或盈利，相较于之前板块的最高价项目，盈利压力更小些。

此外，袁花镇项目的成交楼面价为3037元/㎡，保本房价在6000元/㎡左右。

地块周边无新房在售，二手房高层价格在4000-9000元/㎡左右。

该地块属于板块内首推的宅地，具有稀缺性，保本房价处于二手房价格的均值左右，后市实现保本或盈利的压力不大。

NO4| 肆

本土房企的强势守卫

今天的得主中，万城和鸿翔分别在鹃湖和经开区“守门”，继续扩大着本土房企的土地储备。

今年以来，万城在海宁共竞得4宗宅地，建筑面积为28万方，拿地总金额28亿元；

鸿翔在海宁共竞得3宗宅地，建筑面积为11.9万方，拿地总金额9.9亿元。

在海宁的土拍市场，本土房企不仅参拍积极，而且出价不凡，这表现在新高记录多由本土房企创造上。

如万城创造的鹃湖最高价（约16000元/㎡）；

鸿翔创造的经开区最高价（约8000元/㎡）；

侨福置业创造的临杭（许村）近2万元/㎡的最高价等等。

今天的鹃湖地块也有7家左右房企竞拍，但最终仍是板块深耕的本土房企拿到，说明本土房企凭借着地域熟识度、已有的开发经验，对海宁市场更有信心，同时，本土房企捍卫市场份额的欲望也比较强烈。