文/好地网研究员 何贝贝
本次挂牌的54号地块，占地面积172亩，位于温岭城市新区，这是温岭未来发展的核心区块。
我们认为核心看点在以下几点：
1、温岭是著名的百强县，虽然楼市购买力旺盛，但此前推出的一般都是小地块，此次在好的地段推出172亩宅地，属于稀缺品种。
2、经过近两年的去库存，温岭目前的显性库存仅35万方左右，显性去化周期约7.6个月。
3、温岭不限价，地块可建部分起始楼面价在8000元/㎡左右，对应的保本房价约1.5万元/㎡，低于温岭8月的新房成交均价（约1.6万元/㎡），而地块周边在售楼盘价格多在2.5万元/㎡以上，按照起价计算的房地价差空间大。
核心提要：
壹丨城市新区，温岭王冠上的明珠
贰丨54号地块，可享全面配套的辐射
叁丨起始楼面价不高，具有明显价差
9月6日，温岭挂牌了一宗172亩的大体量商住地（温土公告字[2018]整第54号，下称54号地块），建筑面积最高为28.6万㎡，可建部分起始楼面价在8000元/㎡左右，预计于10月17日出让。
出让地块指标
地块位置图
大宗宅地，向来以其可塑性高、便于打造品牌项目等优势深受实力房企青睐。
如温岭的祥生金麟府（约86亩）和新湖·双溪春晓（约123亩）项目凭借着大体量、区位优势、品牌效应等成为当地的热销“红盘”，房企也因此快速占领了温岭市场份额。
同时，这两个项目也是温岭2016年以来仅推出的2宗占地面积在80亩以上的宅地。
54号地块，是温岭今年首推的大体量宅地，非常具有稀缺性。
壹丨城市新区，温岭王冠上的明珠
大宗宅地无疑具有吸引力和话题性，但该宗地块的亮点不止于此。
54号地块位于温岭的城市新区，具有较大的发展空间。
温岭，是浙江民营经济的样本，实体经济强劲，2017年全国百强县评估，温岭位居第34位。
城市主干道、高速、高铁、机场、港口交通网络密布，温岭海陆空等交通体系处于全面升级中。
加上温岭积极融入“大湾区”建设，温岭进入发展的快车道。
温岭的市场潜力被多数房企认可，吸引了诸如碧桂园、新湖、中梁、祥生、滨江等品牌房企的入驻。
54号地块所在的城市新区，与铁路新区、东部新区共为温岭三大新区板块，城市新区同时也是温岭未来发展的核心区块和开发建设的主平台。
城市新区是温岭城市核心区，54号地块位于新区最南方，建筑面积28.6万方，可售建筑面积起始楼面积8000元/㎡左右，周边楼盘价格在2.5万元/㎡左右。
城市新区以“强一核、拓两翼”为发展战略，明确了九龙汇公园的核心地位，工业园区转型升级、经济开发区城东区块城市换代的全方位发展规划。
目前，新区内正在建设或谋划的超5000万元人民币的项目共60个，总投资396亿元人民币，城市新区不竭的招商引资，为规划的落地执行提供了支撑。
区域的发展为地块潜力的提升提供了沃土。
贰丨54号地块，可享全面配套的辐射
择居置业时，一项关键的考虑因素是周边配套，这关乎住户生活便利性，配套也能通过“虹吸效应”反向带动周边区域的发展。
不过，一般而言，商业、教育、医疗、交通、景观等多重优质配套难以多得，不免存留遗憾。
本次城市新区出让的54号地块，难能可贵之处在于可享受全面配套的辐射。
54号地块周边配套
1）与温岭“绿肺”共呼吸
沿五洋路东向行驶约2公里，可达温岭的生态绿廊--九龙汇生态湿地公园。
它是城市新区的重要“一核”，是温岭城市的“绿肺”。
目前，已初步建成的一期景区园内面积约955亩，其中水体面积约393亩。
类比于杭州的西溪湿地，其凭借着“城市绿肺”的功能优势，吸引诸多改善型需求人群的集聚，与西翼的未来科技城相得益彰，构成了休闲、商业金融、产业等为一体的功能圈。
九龙汇生态湿地公园的辐射作用同样不言而喻。
2）银泰综合体汇聚人气
温岭首家也是目前唯一的银泰城择址城市新区，距54号地块约1公里。
自2014年开业以来，高峰时期的客流量达至12万人次，是颇具人气的商业休闲区。
此外，这个总投资近60亿的银泰城项目，还包含高端住宅、高300米的五星级酒店、甲级写字楼，是温岭第一个城市综合体，也是温岭现代化城市的新地标。
从汇聚人气上，温岭银泰类似杭州的城西银泰；但从规划布局上，业态类型又多于城西银泰。
银泰综合体
3）享“一馆四中心”之便利
随着生活质量的提高，人们的追求不再停留于基本需求，多功能生活配套应运而生。
城市新区中已建成的有博物馆和医疗中心、行政服务中心、会展中心、文体中心。其中，医疗中心总用地200多亩，会展中心总用地120亩，博物馆预计于今年年底开馆，图书馆、文化馆处于筹备阶段。
多功能配套处于54号地块1.5公里的辐射范围内，完善的城市功能将最大化满足居民的多重需求。
4）教育配套优质
54号地块南侧即为规划的存志学校，该学校依托上海同济大学附属存志中学的办学理念和管理模式，总计划投资达1亿元，将打造为温岭优质的民办学校。
规划条件还特别说明本地块学区是温岭市第五中学和城西小学，整体教育资源优质。
5）交通便捷
“地铁一响，黄金万两”，说明轨道交通的价值所在。
杭绍台铁路的规划建成，温岭将步入浙江1小时经济圈；
而台州市域S1、S2轻轨，打通的是台州的交通脉络。
54号地块紧邻城西大道，距离S1线中心大道站点直线距离仅1公里。
届时，从城西大道或中心大道站点出发，可便捷通达台州市区、周边县市以及沿线城市。
台州市域S1、S2轻轨走向
54号地块不仅享有城市新区发展的红利，还具有大体量的稀缺性、全面的配套等多重优势叠加，具有“红盘”基因，可遇不可求。
叁丨起始楼面价不高，具有明显价差
谈及拿地，房企的考虑点除地块属性外，地块的投资回报以及市场环境同样重要。
54号地块可建部分起始楼面价在8000元/㎡左右，相比城市新区近期成交的地块（滨江项目，11717元/㎡，2018年8月3日成交），楼面价低了3700元/㎡左右。
温岭8月份商品住宅成交均价在1.6万元/㎡左右，54号地块实际起始楼面价对应的保本房价约为1.5万元/㎡，该保本房价处于温岭新房成交均价线之下。
地块周边楼盘价格在2.5万元/㎡左右，1.5万元/㎡的保本房价与区域项目存在1万元/㎡左右的价差。
地块周边在售楼盘情况
根据市场监测，2016年、2017年、2018年前八月，新房单价在2万元/㎡以下仍然是成交的主力，表明这个保本房价具有广泛的市场接受度基础。
（数据来源：RDAS数据库）
与此同时，温岭的市场环境相对健康，去化良好。
经历了2016、2017年两年的去库存后，温岭的供地量与市场去化量进入了相对平衡的节奏。
目前，温岭市的显性库存在35万方左右，显性去化周期约7.6个月。
54号地块，是温岭难得的稀缺大体量宅地，具有区域发展红利的带动，享受全面的配套，与周边地价与房价存在明显的价差，整体优势明显。
注：保本房价=（成交楼面价*1.07+建安成本）/0.85
其中，财务成本按7%；建安成本按4000元/㎡计；各项税费及管理成本按房价的15%。
商品住宅回购成本按照4500元/㎡、幼儿园配建成本按5000元/㎡计。