今天的政治局会议，关于房地产，提出了以下意见：
“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
在即将过去的7月，杭州市政府贯彻中央“房住不炒”的调控精神，加大土地供应，促进供求平衡，使市场的预期从上半年的火热走向7月的降温。
好地研究院认为，通过今年前七个月充足的土地供应，土地市场逐渐回归理性，调控取得了阶段性成果。
展望今年余下的五个月，据好地研究院从市国土资源局得到的消息，后续将有序供地、加大供地结构调整、合理引导房企的预期，使市场平稳健康发展。
文/好地网研究员 何贝贝
30日，随着南部卧城土拍的收官，杭州7月的土拍正式落下帷幕。
7月，土地出让金达到573.7亿元，为历史单月第二高，仅次于2017年9月的603.9亿元！
不过，对后市有重大影响的不是本月如此高的成交金额，而是市场在7月出现了行情的转折点。
我们先来回顾今年上半年的行情：
杭州土拍以火热为主，热度典型的表现是1月、2月主城的4场土拍。
1月主城区推出的11宗涉宅地中，总金额276亿，其中8宗达上限竞自持，平均溢价率为62%，平均自持比例为20%。
其中，桃源单元、滨江襄七房单元、庆隆单元、大学城北单元、之江度假区等地块，刷新了板块的最高楼面价或最高自持比例记录，平均预期溢价率约为16%！
2月，主城出让的4宗宅地也延续着高的市场热度，2宗进入自持，另2宗平均溢价率在50%左右。
在主城区之外的区域，青山湖科技城、未来科技城、临平新城等板块创造了新高，在此期间，萧山诞生了鏖战12个多小时，破百亿的钱江世纪城地块。
4月份热度还在往更热的方向前进：
4月12日，景芳三堡单元地块达上限竞自持，
九堡地块创造板块新高，牛田单元实际地价同样达至上限价格；
整体而言，房企加预期拿地，即预期未来房价将大幅上涨是房企拿地的主要依据，3宗地块平均预期溢价率达37.3%，即未来房价要上涨37%左右才能保本，这一平均预期溢价比火热一月份还要高出1.3倍以上！
土拍市场高歌猛进，使上半年杭州全市土地出让金高达1448亿元，较去年同期增长97%左右，创半年出让金历史新高。
物极必反，一些变凉的预兆其实早在4月底就出现了：临安和富阳的土拍出现了降温——临安2宗地流拍，富阳2宗地块低溢价成交。
不过，由于作为房价领头羊的主城区在4月份之后没有推地，这一迹象暂时被“隐藏”。
真正测试市场热度下降的契机要到7月份主城区再次推地之时才显现——
7月6日与16日，主城区两场土拍结果，使杭州土地市场降温的现象从局部走向了整体：
7月6日，是主城区继4月份之后的首场土拍，推出了不乏翠苑单元、滨江西兴北等核心区域的宝地，但不同于4月份的达上限、竞自持，3宗核心宅地平均溢价率仅为30%，而且出现了预期溢价率为负的情况，即不用加预期，仅按照当前周边新房价格测算，3宗中有2宗都有利润空间。
在周边地块做实际价格的对比上，3宗地块均出现了直接的下跌，降幅约为10%左右。
此种情况，在上半年的出让地块当中比较罕见。
10天之后的土拍，地价继续回落，如滨江中心单元地块，温州时代项目比绿城项目地价再次下降了4%左右。
在主城区地价逐渐小跌的同时，其他区域的地价跌幅更大——
7月20日崇贤板块跌破万元，跌幅超过30%；
7月26日青山湖科技城板块地价跌至万元以下，跌幅为15%，
更大的下滑出现在月底的南部卧城地块，下跌超过30%。
至此，7月成为地价回调的分水岭。
7月，作为土地市场行情的转折月也正式确立。
转折为何出现在7月？
如上所述，由于七月集中推地，降温的趋势才得以全面凸显。7月出让地块体量达304万方，涉及的板块有16个，其中仅主城区就有6宗。
大的范围和大的体量，是对房企拿地欲望与力量的充分考验。
也使行情降温的性质显现的十分明显。
地价为何回调？
原因是多方面的，最重要的是两点：
一是限价动真格
地价下跌的直接导火线：政府对新房限价动真格，直接导致开发商对房价预期降低；高价项目上市难，使房企资金变得紧张。
自从2016年9月G20之后调控开始至去年年底，长达十五个月里，楼面地价达三万元以上项目出让了17个，至今无一开盘。按照目前的新房限价水平，大部分项目难以获利。
这一现实直接导致开发商预期降低。
新房限价的因果链我们可勾勒如下：
1）从影响房企拿地欲望角度：
限价动真格→房企拿地降低预期→地价回落
2）从影响房企拿地实力的角度：
限价动真格→高价地项目开盘时间推后→影响房企资金回笼→拿地实力下降→地价回落
多重连锁反应传导到土地市场上，表现为开发商拿地渐趋理性，预期降低，以适应目前的限价水平。
地价回调还有一个关键因素，即杭州市政府持续加大供应量、保证土地市场充足供应。
到7月份为止，杭州十区总推地量有6629亩，其中2宗地流拍，成交6482亩。与去年相比，供应量增加了153%。
这是杭州政府积极贯彻“房住不炒”的精神，在严格实施市场调控政策的同时，进行的住房供给侧结构性改革。从加大政府保障力度等方面着手，稳定土地市场预期，从而促进房地产市场平稳健康发展。
从目前看来，加大土地供应确实产生了市场降温，尤其是土地量最大的7月份，降温效果尤其明显。
1、大范围多品种地块可供选择。
今年的土地供应范围广，十区均有涉及，值得一提的是，核心区域如翠苑单元、滨江中心单元、南星单元、景芳三堡单元地块都有好地推出；
供地节奏在板块上的选择比较精准：未来科技城、塘栖、仁和、滨江浦沿单元、超山等板块都是相隔几年之后首度亮相，缓解了板块库存几近枯竭的状态，使库存布局更均衡。
除供地范围广外，80多宗涉宅地，价格多层次、业态多样化的特点，体现了杭州市政府调整供地结构的出发点，即不仅扩大普通住宅的供应比例，也增加中低价位的住宅用地供应、落实商品住宅配建公租房，积极推进集体存量建设用地租赁住房试点等，以满足市场的刚性需求。
据统计，截至7月底，杭州已成交9宗租赁住房用地，面积为346亩；已出让的商品住宅中，落实公租房配建约75万方。
2、库存增加，使房企从热情到理性
库存增加意味着房企已拿地未开盘的项目增多，资金回流放缓下，房企拿地动机从先前的抢占市场份额回归到自身需求；另一方面，库存增加，后市的竞争激烈，这促使房企更为谨慎评估地块优劣，合理进行价格定位。
这从近期市北单元、青山湖科技城、南部卧城等板块的成交结果可见一二，房企拿地越来越精打细算，走向理性。
7月，土拍走向平稳与理性，展望今年余下的五个月，据好地研究院从市国土资源局得到的消息，后续将有序供地、加大供地结构调整、合理引导房企的预期，使市场平稳健康发展。