核心提要：
一、属性分析：对商业价值判断或将是关键
二、市场分析：会引发竞争吗？
文/好地研究院 卢丹
上周四（12月13）位于良渚新城绕城以南，上塘高架以西的现房楼盘——德信海德公园领出了最后一批共计174套房源的预售证，预售均价仅21000元/平米。最终吸引了近5937户的客户登记。
海德公园是德信于2016年1月27日竞得的地块，迄今已经2年零10个月，当时德信拿地价格为5001元/平米。
而就在明天（12月19日），与海德公园直线距离不到700米，同处良渚新城绕城以南，一宗面积达178亩的商住用地将正式出让。
根据挂牌文件，出让地块为良渚新城杭行路西好运路北地块，容积率3.5-4.2，建筑面积49.7万方，起价36亿元，楼面起价7241元/平米。
地块指标情况表
地块位置
据好地数据库，该宗地块与融创最新竞得的运河新城地块相距仅2.7公里。本次出让会，是否能够延续融创地块的竞拍热度？好地研究院进行分析——
一、属性分析：对商业价值判断或将是关键
该宗地块区位交通可以说是非常优越，处于规划地铁4号线边上。从地块的属性来看，要求并不低，具体包括：
①明确商业用地的比例要求为55%，其中12万方不可分割销售，具体为：
●地上商业商务计容建筑面积不得小于地上总计容面积的55%，也即是商业/商务用地建筑面积将至少为27.335万方；
●地上商业计容总建筑面积不少于14万平方米，且须设置不小于12万平方米集中商业不少于1处，集中商业部分不得预（销）售、不得分割转让、不得整体转让，也即需要持有12万方的集中商业，仅有2万方分割销售；
●商业商务部分可预（销）售、可分割，可转让，也即约有13万方左右的商业办公可分割销售；
②明确设置集中的地下商业建筑面积20000-22000平方米，不得预（销）售、不得分割、不得转让，并与地铁站点相通。
③明确商业布置在地块东侧，东南角必须设置建筑高度不低于285米的建筑不少于1栋；
④明确商业建筑不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。
这样的条件设置，基本的出发点是为了引进商住综合体，为区域提供配套支撑，而住宅部分主要是用来平衡现金流。因此，该宗地块挂牌出让，必然已经有潜在的意向买家。
我们重点来分析一下地块的商业价值属性：
1.从区位来看，该宗地块处于规划城北副中心的核心位置，打造商业综合体项目具备规划和区位的双重支撑；
2.从交通来看，地块紧邻杭行路地铁站，处于地铁10号线和4号线的交汇处，交通的条件也非常优越；
3.从周边的配套需求来看，该项目将成为良渚新城绕城以南的综合商业配套，辐射的范围为城北区域。但考虑到良渚新城绕城以北有永旺梦乐城，毗邻的祥符板块有万达广场，因此，需要考虑差异化业态定位；
4.从现状来看，周边还是以空地和厂房为主，居住氛围的培育还需要较长时间；
5.从商务办公需求来看，祥符北部软件园发展相对较为成熟，良渚的商务办公氛围和产业集聚还不明显。
因此，除了潜在的意向买家，是否会有其他房企意欲竞争，将取决于对该宗地块商业前景的判断。
二、市场分析：会引发竞争吗？
好地研究院分析，该宗地块大概率将底价成交，主要原因有二：
1.商业部分要求高，需要沉淀大量的资金
回望杭州综合体项目从拿地到开业，周期一般都比较长，较短的约3年左右，较长的在10年以上。
据好地研究院测算，若在商场开业前可售部分全部销售，可回笼部分资金，但是，期间需投入的土地资金为36亿元，加上开发资金，一般的中小企业较难有这样的资金实力。
2.以周边限价倒推，住宅部分成本较高但售价不确定性大
以7241元/平米的地价计算，假设商业部分地价为4000元/平米（参考运河新城最新成交地价4731元/平米适当下浮），则住宅部分11202元/平米，则测算保本房价为18379元/平米。若限价不放开，参考德信21000元/平米的售价，则按照当前起拍价拿地的利润空间也不大，仅约12%。
据好地研究院调查，德信海德公园开盘之后，良渚新城绕城以南板块鲜有在售楼盘。最近新拿地的世茂项目虽然拿地楼面价为17692元/平米，但还未开盘，能批出多少价格还是未知；
毗邻的祥符板块最新开盘的万科中城汇精装修售价为39950元/平米，从地段和周边配套来看，要优于本地块。
由于没有可比的合适对象，住宅销售价格有较大的不确定性，不过，有这么大体量的商业配套，如果做一个著名品牌的购物中心之类的，对物业应该有一定的升值空间。
基于开发资金量大，对商业物业经营的能力要求较高，能够有能力拿下并成功开发的房企并不多，预计竞争参与的房企较少，以底价或者低溢价成交的可能性大。
待出让地块与周边项目位置关系