核心提要：

一、良渚新城25号，26号地块：不加预期将发生亏损

二、崇贤新城27号地块：溢价超过22%需要加预期

好地网7月19日消息（研究员 纪红蕾）7月20日（周五），杭州市余杭区计划出让3宗涉宅地，总出让面积80241㎡（约120亩），总建筑面积17.6万方，总起价26亿元。

其中2宗地块位于良渚新城，1宗位于崇贤新城。

地块指标

地块位置分布

良渚新城和崇贤新城同属于杭州市绕城高速内的房地产板块，在“绕城”这一分水岭面前，两个板块看似不分伯仲，但是良渚新城的地块在好运路，与杭州市中心的距离更近，比崇贤新城的位置要好得多。

7月以来，土拍市场分化现象严重，低价地热度依旧，高价地见顶迹象明显，土地市场“小碎步下行”的趋势也初现端倪。

这次，一宗低价地（崇贤），两宗中价地（良渚），尤其是1.76万/㎡起价的良渚25号、26号地块，将对市场温度做再一次的检验。此前起价相近的之江地块，被仁恒以实际楼面价超2.5万/㎡拿下，实际溢价率在46%以上，但比附近的祥生项目实际价格下降10%以上。

此次土拍会否呈现不一样的热度格局呢，好地研究院分析如下：

一、良渚新城25号，26号地块：不加预期将发生亏损

地块指标：良渚新城储运路西、好运路南地块，出让面积17271㎡，容积率2-2.3，建筑面积39723.3㎡，地块起价70279万元，起始楼面价17692元/㎡。

设上限价格91279万元，上限楼面价22979元/㎡。

储运路东、规划五路北地块，出让面积34626㎡，容积率2-2.3，建筑面积79639.8㎡，地块起价140899万元，起始楼面价17692元/㎡。

设上限价格182899万元，上限楼面价22966元/㎡。

地块周边：此次良渚新城计划出让的两宗地块位置接近，直线距离不到300米，且靠近良渚新城管委会。

两宗地块紧邻京杭大运河，河对面即为杭州最新规划的“大运河新城”核心区——在规划中，将运河新城和杭钢新城协调统一整合发展的“大运河新城”定位为“杭州城北新中心”，承担着带动整个城北城市面貌更新的重任，规划将在2022年杭州亚运会前基本建成，担纲杭城未来腾飞的重要“北翼”。

从交通上看，良渚地块紧邻上塘高架，驱车不到半小时即可直达杭州市中心——武林广场。另外，地铁四号线二期储运路站位于规划储运路与良运路交叉口，沿良运路东西向铺设，该站点其中一个出口紧邻良渚新城26号地块，距离良渚新城25号地块也不到500米，公共交通便捷。

地块位置

价格预测：良渚新城上塘高架东侧无新房在售，缺乏对标新房数据，若参照万科杭宸2018年3月尾盘价格（均价2.3万元/㎡），倒推保本楼面价为14533元/㎡，比这次计划出让地块的起始楼面价17692元/㎡，低了3159元/㎡。

如果按照现在2.3万/㎡的限价水平，该项目拿下即亏损，亏损幅度大概在14.7%左右：

因为按照这个起价，保本房价大概需要26977元/㎡。

这个起价，如果以最近“不加预期”的拿地逻辑，那么，该地块应该没有开发商会去报名。

也就是说，按照周边新房售价不加预期的测算方式，应该会流拍。

如果明天该地块成交的话，那么，只能靠加预期来实现。

参考周边二手房价格，万科杭宸约为2.9万元/㎡，锦河湾为3万元/㎡左右，若以高层3万元/㎡的价格倒推，保本楼面价预计为20093元/㎡，对应的溢价率约为14%。

但以上溢价率水平实现可能不大。

这是因为：

要实现14%的溢价率，新房售价须加预期，且需要加30%的预期，即需要从目前的2.3万/㎡涨到3万/㎡，这样的预期涨幅是7月份最高的，这个实现概率不大，因为即使是这样，也仅仅是保本而已，如果涨幅不到30%，就会亏损，风险太大。

基于以上分析，底价或者低溢价成交的概率很大，将成为近期罕有的“加预期”的地块。

不过，这两宗地距离市中心近，交通方便，有计划中的地铁站点毗邻（26号地块紧贴储运路站点），如果能在底价附近拿到，只要不设置悲观的限价预期，获利机会还是有的。

储运路西、好运路南地块

储运路东、规划五路北地块

二、崇贤新城27号地块：溢价超过22%需要加预期

地块指标：地块出让面积28344㎡，容积率1.2-2，建筑面积56688㎡。地块起价49126万元，起始楼面价8666元/㎡，上限价格73626万元，上限楼面价12988元/㎡。

地块内商业建筑面积不大于地上计容总建筑面积的3%，同时需配建不少于地上住宅总建筑面积5%（约2834㎡）的公租房，限高30-50米。

地块周边：地块位于崇贤板块东翼，崇贤新城拥有上塘和秋石两大高架，目前BRT7号线已开通，距崇贤最近的地铁4号线二期及地铁10号线都已开工建设。

地块西侧300米处即为路劲于2017年8月10日竞得的C-7地块，地块刚好达到上限价格12999元/㎡，溢价率50%，无自持面积，但需要现房销售。

地块位置

价格预测：当前地块周边新房价格约为1.85万元/㎡（西房拱宸外滩 ，高层精装），周边二手房价格约1.7-1.9万元/㎡，若以高层1.9万元/㎡（赞成杭家，高层精装）的价格倒推，保本楼面价为11355元/㎡，对应的溢价率约为30%。

但因地块需要公租房配建不少于2834㎡（占比5%），配建成本（精装）若按照4000元/㎡计算，实际保本楼面价约为10587元/㎡，对应的溢价率约为22.2%。

崇贤新城陆家桥C-11地块