文/好地研究院见习研究员 李健
舟山，位于浙江省东北部，东临东海、西靠杭州湾、北面上海市、南接宁波，地处中国东部黄金海岸与长江黄金水道交汇处的舟山，是长三角乃至中国重要的海上开放门户。
舟山陆地面积1440.12平方千米，面积仅相当于杭州余杭区或萧山区的区域面积。由于四面环海，境内多山，丘陵广布，舟山的平原地形仅占30%，地上可拓展空间十分有限，土地资源较为稀缺。
舟山是杭州湾大湾区和义甬舟大通道的重要节点，为中国第四个国家级新区、自由贸易港先行区和国际海岛旅游大会的落址地。舟山是著名的旅游群岛，普陀山风景旅游区吸引各方游客纷至沓来。
舟山正处于浙江省全力推进大湾区大通道大花园建设的战略机遇期，已成为开发商抢滩的投资新热土。市区住房商品化程度有较大提升空间，土地供应量持续加大，价格持续攀升，目前楼面价已经破万。
为了了解舟山下阶段即将推向市场的好地块，日前，好地研究院专门前往舟山进行调查，与舟山市国土资源局沟通下半年出地计划，并实地踏勘拟上市地块。
舟山市区位交通图
1.下半年有哪些地块推向市场？
好地研究院从舟山市国土资源局获悉，2018下半年（以2018年7月13日调研时间为分界线）舟山市区将重点推介11宗地块，含9宗宅地和2宗商服用地，总出让面积946亩，总建筑面积超82.7万方。分布在三大区块，其中新城区块是供地的主力，包含5宗，面积为535亩；其次为普陀区块，包含4宗，面积为234亩；此外，定海区块有两宗，面积177亩。
重点推介地块指标（以最终公告为准）
地块位置分布图
2.市场调查：舟山楼市行情如何？
据好地研究院现场调查，舟山楼市的特征有以下几个方面：
1.舟山市区新房房价普遍在1.9万以上，其中高层价格最贵的在售楼盘为宋都·柏悦府，位于新城区块，高层精装25000元/㎡。
其次，定海区块的大发·融悦新界，高层精装均价22000~23000元/㎡，排屋毛坯均价29000~30000元/㎡；定海区块9月份将新开楼盘，绿城·蘭园，高层精装均价25000~26000元/㎡。普陀区块高层新房精装均价1.9万左右。
总体来说，舟山房地产市场一二手倒挂的现象并不存在。
2.新盘销售去化良好，但开盘项目普遍存在房源未售罄，并有一定的优惠空间，例如普陀区块2017年12月首开的的祥生·云海新语，根据首付比例，将享购房99~97折的优惠。
祥生·云海新语售楼部沙盘图
3.舟山楼市无限购、限贷和限价政策，可享受购房落户政策。
4.城中村改造对舟山此轮市场的驱动作用较为明显。
2017年舟山市下发了《关于加快推进城中村改造攻坚行动的实施意见》，2018年舟山市计划完成城中村改造26个村，其中整村拆建21个、综合整治3个、拆整结合2个，完成拆迁改造14595户，建筑面积267.18万平方米，投资金额达330.72亿元。
其中城中村改造为城市发展腾挪了空间，成为下阶段的供地主力，在定海区块表现的尤为明显。
定海区杨家塘城中村改造现场实景图
定海区金色雅园城中村改造现场航拍图
5.舟山显性库存不多。
定海区块存量总面积10.5万平方米，新城区块存量总面积27.4万平方米，普陀区块存量总面积36.4万平方米，去化周期约为0.45个月。但隐性库存量不低，据好地数据库，2017年以来舟山共出让土地24宗，建筑面积239万方。
6.舟山各区块的地价预期已经普遍破万，超预期拿地是主旋律。
各区块最高楼面价地块信息图
2017年6月14日，绿城竞得定海区招拍挂地块DH-46-01-01、04号地块，楼面价12330元/㎡；
2017年4月21日，宋都竞得新城LKc-5-5a、LKc-5-1a地块，楼面价9620元/㎡；
2018年6月11日，中梁竞得舟山市普陀区东港新区43-2地块，楼面价10605元/㎡。
附：航拍图说实景
一、新城区块（1、2、3号地块）
新城区块1、2、3号地块周边图
1、2、3号地块位于中梁首府南北侧，靠近舟山主干道海天大道，出行便利，地块西面沿河，形成优美的湿地景观。地块与市政府、银泰商圈相距不足2公里，周边同时分布海洋科学城、体育馆、舟山第一小学、红星美凯龙等各项配套，生活极为便捷。周边的绿城桂花城、金海湾小区、中梁首府等抱团形成高档优质小区，是新城范围内稀缺的核心住宅资源。得益于住宅楼盘集聚带来的旺盛人气，周边商业项目的需求也很强烈，为商服用地的开发奠定了良好的基础。
1、2、3号地块航拍实景图
1、2、3号地块东南面-红星美凯龙
二、新城区块-4、5号地块
新城区块4号地块周边图
4号地块位于新城大道和临长路交汇处，距市政府约2公里。1.5公里范围内有舟山中学（省一级重点）、南海实验学校（小学至高中一站式教育）等配套。地块周边，龙湖山庄、东方润园等，区域人居氛围浓厚。
新城区块4号地块航拍图
新城区块5号地块周边图
5号地块北接海天大道，南临滨海大道，东侧为南海实验学校，交通便捷，地理位置绝佳。附近有翁山公园和翁浦公园，环境优美。
新城区块5号地块航拍图
三、定海区块-6、7号地块
定海区块6、7号地块周边图
6号地块位于环城南路以南，西河路以东，东侧靠近鸦片战争遗址公园，南临定海港，可眺一线海景。地块的交通出行和生活配套都相当成熟，周边沿街商铺众多，文教氛围浓郁，有定海小学、海山小学等。地块周边有台客隆、芙蓉商城等商圈。地块南侧在建舟山百里滨海大道，建成后将成为贯通舟山本岛的一条快速大通道，为地块的交通出行再添砝码。周边新房大发·融悦新界公馆在售高层精装均价22000-23000元/㎡。
定海区块6号地块航拍图
7号地块北临山体，南临翁州大道，距定海主城区5分钟车程，周边有金鸡悦颖公园、鸦片战争遗址公园等。该地块是盐仓街道第一个被区政府列入“城中村改造”计划的项目，因此享有很高的关注度，未来将与周边其他城市更新项目形成规模，打造成为配套齐全功能完善的新型综合性居住集群。周边融创金城·东海印在售新房精装均价22500元/㎡。
定海区块7号地块航拍图
四、普陀区块
普陀区块8-11号地块周边图
8号地块，位于普陀区块东港板块二期，海印路西侧。
自2012年普陀区行政中心迁入后，东港板块房地产市场发展迅速。近年来恒大、德信、祥生、融创等外来大鳄相继入驻，所开发项目恰与地块紧邻。
地块周边集聚了普陀中学、普陀医院、大剧院、大型超市、购物中心等优质生活配套。
同时地块咫尺内湖商圈，内湖商圈现已建成希尔顿酒店、东港游乐园、普陀青少年宫、湖滨广场休闲特色街、杉杉奥特莱斯广场等，大幅提升区域宜居指数。
此外，地块是东港二期最后两宗待开发的较大规模住宅用地中的其中一宗，是城市核心地段的稀缺宝地。
9、10、11号三宗地块区位紧邻，分布于兴普大道南侧，地块所在城北板块是普陀区向西拓展的重要空间之一，也是疏解普陀老城区居住人口，承接东港新城辐射的主要空间。
地块出行便利，舟山市东西向主要交通轴线兴普大道和南北向主要道路沈白线就位于地块周边。
地块西南两侧紧靠山体、北临应家湾水库公园，周边分布普陀二中、城北小学，经兴普大道便可直达东港核心区，环山抱水的同时又享受到城市生活的便捷，是离尘不离城的优质地块。