好地网1月25日讯（研究员 朱伟） 下周二（1月30日）开始，苏州6号公告即将开拍，本次出让共计20宗涉宅用地，其中姑苏区有3宗，吴中区7宗，相城区6宗，高新区4宗，总建面约287万方，总起拍价279.3亿元。
继好地研究院推出【苏州6号公告前瞻①】哪些地块最有可能“触顶”之后，本期带来哪些地块可能会底价成交或低溢价成交的分析，仅供业内参考。
越溪文溪路北侧地块▼
首先该地块位于吴中区越溪中心片区，该片区主要承担吴中西南部副中心的城市职能。
地块南侧紧邻吴中区太湖新城板块，距离太湖仅0.5km。
据好地研究院统计，越溪板块已有近3年未供地，最近时间成交地块为吴中经济开发区明溪路东侧、吴山街北侧地块，即和昌熙溪里项目，2015年的成交楼板价为7453元/㎡，该地块距离本次出让的地块仅300米。而本次出让的地块起拍楼面价为15000元/㎡，相较和昌熙溪里项目的楼板价，该土地价格已经上涨101%。
另一方面，越溪板块目前在售项目较少，区域项目以高层为主，兼容多层、叠墅，高层在售均价为19500元/㎡-22000元/㎡左右。若按照周边售价22000元/㎡来测算，该宗地块的合理地价（10%利润）在11905元/㎡左右，保本地价则在14000元/㎡左右。显然，本次出让的地块楼板价已经超过该价格。
其次，该地块也有明显的不利因素。地块东南两侧均靠高架，有直接的噪音影响。地块西侧为大型变电站，地块周边有较多的高压线，对居住环境影响较大。
另外，根据规划条件，该地块内需设置一所幼儿园，幼儿园用地面积不低于4050 平方米，规模不低于3 轨9 班，方案报审时需提供教育部门意见，建成后须无偿移交属地政府，不动产权归属地政府所有，无形之中也提高了房企开发的成本。
结合该地块的板块的环境、规划、房企开发成本等综合因素，该地块的底价成交或低溢价成交的可能性较大。
甪直甫澄北路东西两侧地块▼
该地块位于吴中区甪直板块内，是典型的绕城环沿线项目。地块距离湖东CBD约12公里，距离桑田岛仅6公里，位于弘阳甪源项目对面。
甪直板块北接胜浦，西至工业园区，沿甪直大道20分钟内可抵达园区湖东，是承接园区外溢的重点区域之一。该片区距离桑田岛约6公里左右，桑田岛区域是苏州独墅湖科教创新区的一部分，区域内规划有纳米城，大学科技产业园、纳米技术孵化基地、新兴产业基地等，目前刚刚建设完毕的华为研发中心预计在职人员约2-3万，都将为甪直板块带来足够的购买力。
目前甪直板块阳光城丽景湾在售精装高层，建筑面积93、95、118㎡，均价16000元/㎡左右。虽然本次出让的地块起拍楼面价不足万元，相比2017年11月保利置业竞得的地块（11567元/㎡）楼面价低很多，但该地块商业占比达到42%，实际住宅楼面价已较高。
另外，该地块在出让时设置了排他条件。根据挂牌文件，竞买人或其实际控制人须为境内或境外上市公司；竞买人报名时须提供建筑面积（不含酒店、办公面积）不小于7万平方米的单个商业项目不动产权证（或土地证、房产证），权证使用权人为竞买人或竞买人的实际控制人所控制的公司；本地块的商业、住宅需同步开发建设。
综合来看，要满足该地块的竞买条件并在当前苏州市场上取得不错的利润。对于房企来说，还是有一定的挑战性的，该地块的底价成交或低溢价成交的可能性较大。
相城中心荣泰街北、织锦路东地块▼
与甪直澄北路东西两侧地块相似，相城中心荣泰街北、织锦路东地块建设条件同样苛刻。该地块起拍楼板价虽为5919元/㎡，但根据规划文件，地块A内需建设两栋建筑高度不小于190米的高层建筑、一处计容面积不小于8万平方米且地下商业面积为1万至2万平方米的商业综合体、两处五星级标准的酒店且总计容面积不小于5.5万平方米，商业综合体和酒店不可分割销售且不得分割转让，至少3万平方米办公用房的最小分割单元不小于250平方米。地块A内两栋高层建筑的建设进度达到出正负零之后方可办理商品住宅预售许可。地块C须在住宅竣工验收前完成绿化建设，产权须无偿移交给元和街道，由元和街道验收后统一管理。绿化建设标准不低于800元/平方米，须经第三方审计。
从竞买条件来看，该地块出让条件门槛较高，或减少竞拍房企数量，底价成交或低溢价成交的可能性较大。
木渎姑竹地块▼
姑竹地块位于吴中区木渎板块，木渎板块向北连接狮山板块、向南连接胥口板块、向东连接横塘板块。地块紧邻中环西线入口，可快速到达新区枫桥、狮山等片区，也可上苏福快速路，直达吴中核心区及园区，交通便利。此外，地块距离在建的地铁5号线花苑路站约1.6公里。
本次出让地块面积为33715㎡，容积率为2.2，起拍楼面价达16000元/㎡。与此前上海上实竞得的金长路北侧地块（成交楼面价24462元/㎡）相比，容积率一样，但起拍楼面价低了50元/㎡，不过该地块位置也要稍逊一筹。
由于一些历史原因，及政府限价等因素，木渎不少刚需盘的价格，价格还停留在17000—18000元/㎡，如绿城春江明月、万科城等。另外，姑竹地块周围二手房较多，周边居民生活气息浓厚。地块北侧一街之隔为朗诗未来家（均价16000元/㎡左右）和朗诗绿街南岸（均价20000元/㎡）。
值得注意的是，该地块也有一定的利好因素。如1月8日拍出的苏地2017-WG-53号地块与姑竹地块仅一河之隔。53号地块，为商服用地，用于批发零售、住宿餐饮，被苏州惠润置业有限公司竞得，后期或将打造为商业综合体，无疑丰富姑竹地块的生活配套。
综合来看，姑竹地块16000元/㎡起步，加上楼盘的开发成本，即使底价成功出让，未来的项目价格预计也要在2.6万元以上，而目前木渎板块新房成交均价在20000元/㎡左右，开发商若想取得不错的利润，同样具备挑战。因此，该地块底价成交或低溢价成交的可能性较大。
浒墅关镇地块▼
在苏州5号公告的土拍中，浒墅关镇出让的3宗地块均为低溢价率成交，平均溢价率仅为0.91%，平均楼面价达13623元/㎡，而远洋、禹洲58号项目更是为底价成交。
而本次出让的两宗地块均位于浒墅关镇核心范围内，该片区是集生产、生活和生态相配套的现代化产业区和北部新城。随着高新区“北拓西进”战略的实施，该片区的板块价值也将大大提升。
但据好地研究院统计，2016年至今浒墅关镇板块共成交土地10宗（含大阳山万科项目），总建筑体量达140万㎡，目前仅南山项目案名发布（南山楠）。
周边隐性存量较多，且还有多宗地块待出让，未来项目上市竞争不可避免，房企若高价拿地，未来销售压力将较大。因此，该地块底价成交或低溢价成交的可能性较大。
