好地网12月5日讯（研究员 朱伟） 2017B-024号商业地块底价成交，标志着常熟2017年土拍已全部结束，回顾2017年常熟土地市场，各片区多个“记录”不断被刷新，“土拍新规则”的首度启用等，让更多人对2017年的常熟土地市场“回味无穷”。

2017年上半年， 随着常熟楼市库存不断减少，各大开发商对于土地的需求量也增多，并伴随着常熟被越来越多的外来开发商所关注，常熟土地市场较往年呈现出“火爆”的局面。上半年，常熟共成交了7宗宅地，平均溢价率为160.33%，最高溢价率达312.37%，7宗宅地均需现房销售，不仅是市中心地块，乡镇地块也备受追捧。

而2017年下半年，随着各地调控政策不断落地实施等因素，房企对后市的趋势判断从乐观趋向谨慎，在拿地时也有所保留，常熟土地市场开始回归理性。

好地研究院结合常熟国土资源局官网数据和好地数据库相关资料，整理出2017年常熟市土地市场分析报告，仅供业内参考。

市场回顾

先来看一下2017年常熟土地市场成绩单：

附常熟近5年宅地成交情况表

据好地研究院统计，2017年，常熟共出让经营性用地44宗，出让面积达157.5万㎡， 建筑面积为286万㎡ ，成交总价为207.9亿元，楼面均价7268元/㎡ ，平均溢价率达36.07%。

而宅地（含商住）方面，2017年常熟共成交30宗，出让面积达138.3万㎡，出让总建筑面积段达250.3万㎡，总成交额约202.8亿元，楼面均价达8102元/㎡，平均溢价率为37.28%。

从对比图中可以看出，2017年常熟地块成交宗数、成交建筑体量、成交金额相较前几年都有较大幅度的增长，尤其是在地块成交金额上的增长幅度最大，比2016年多成交187.1亿元，同比增幅1202%。地块成交建筑面积比2016年多222.1万㎡，同比上涨789%。

房企表现

1、参拍房企数量创新高，8家房企新进常熟

据好地研究院不完全统计，自2017年4月26日常熟梅李镇地块成功出让起，共有近40家房企报名参与2017年常熟宅地出让，创参拍房企量历史新高，有14家单位成功拿地，拿地成功率约为35%。其中，有8家新进驻房企，分别是保利地产、冠城、合景、金地、金科、雅居乐、象屿、中锐。

新进房企拿地信息

2、优质地块受众多房企青睐

5月3日，虞山镇红梅路以南（2017A-001）地块吸引了近23家房企报名参拍，创下了常熟单宗地块参拍房企数量最多的记录。另据好地研究院统计，今年共有4宗地块报名买家数量超过（含）20家。

3、碧桂园成常熟“地主”， 其次为冠城

据统计，2017年以来，碧桂园在常熟拿地13宗，拿地金额合计达84.4亿元，平均楼面价为7587元/㎡，平均溢价率为15.41%，土地储备达111.2万方，占常熟2017年全年出让宅地份额的44.4%，深耕常熟的决心可见一斑，称其为“拿地皇”并不为过。

其次，房企拿地土地储备量最高的为外来房企冠城，分别于4月份及5月份竞得滨江新市区龙腾南路以西地块和虞山镇白龙江以南地块，总建筑体量为27.4万方，位列第二位。

综上所述，2017年有8家房企新进驻常熟，其中一半为百强房企，这也说明，作为百强县市第四名的常熟，已经越来越受到地产大鳄们的重视，已经成为重要的房地产开发市场，常熟的房地产开发水平也将迎来新一轮的提升。

另一方面，常熟2017年宅地楼面均价为8102元/㎡，该价格在苏州县级市里排名第二，并且超过了常州（6137元/㎡）、南通（6419元/㎡）等城市，仅次于无锡（8306元/㎡）。一定程度上说明了常熟城市能级都得到大幅提升，使得该地区越来越受到开发商的关注。

最后，好地研究员认为，从常熟土地市场成交态势来看，呈现理性回归状态。在环沪城市中，常熟市场和政策环境最为稳定。在常熟拿地，无论从风险控制还是成本上，都是理性选择。

 大事件回顾

2017年即将过去，回顾今年的常熟土地市场，既有开发商大手笔“加价”，又有多宗地块频频低溢价或低价成交。2017年，常熟土地市场出现了哪些大事件？

事件一：土拍新规则启用，共7宗宅地需现房销售

2017年常熟的土拍规则由之前的“价高者得”改成“当土地价格溢价率达到50％-60％（含）的，工程结构封顶后方可申请预售许可，土地价格溢价率超过60％的，工程竣工验收后方可申请预售许可，即现房销售”。

据好地研究院统计，常熟2017年出让的宅地中，共有7宗宅地需现房销售，且这7宗地块均为2017年上半年成交。究其原因，好地研究员认为，一方面，下半年常熟政府提高地块起拍价，控制溢价率的策略效果明显。另一方面，无锡、张家港等地均出现低溢价、底价成交，总体上房企拿地策略趋向理性、谨慎。

需现房销售地块信息

事件二：《关于进一步完善我市商品住宅销售管理工作的通知》发布

2017年8月18日，常熟市住房和城乡建设局发布关于《关于进一步完善我市商品住宅

销售管理工作的通知》，根据文件内容，主要有六大方面，分别为：①制定优先购房政策②落实“公开、公正、透明、有序”的销售原则③严格落实购房实名制④加强商品住宅退房管理⑤完善装配式建筑预售政策⑥加大房地产市场监督检查力度。

附三大榜单（宅地）

1、总价top5：中南18.0039亿元居首位

2、宅地楼面价top5：中南文化片区红梅路以南地块15997元/㎡居首位

3、溢价率top5：辛庄镇新阳大道北地块溢价312.37%居首位