好地网10月30日讯（研究员 朱伟） 今天，无锡土地市场再迎土拍。3宗宅地成功出让，共吸金约48.48亿元，楼面均价为7754元/㎡ ，平均溢价率为6.36%。
其中，外来房企建发击退万科、合景，将锡山区万业南地块（XDG-2016-31号地块）收入囊中，成交楼面价为9556.9元/㎡，溢价率为6.19%。而惠山区城铁地块（XDG-2012-54号地块）最终被弘阳竞得，成交楼面价为4863.6元/㎡，溢价率为12.5%。
另外，惠山区天一新城6号地块（XDG-2016-45号地块）因只有一家房企报名，被美的以底价竞得，成交楼面价8247.4元/㎡，溢价率0%。值得注意的是，即使该地块底价成交，仍然刷新了区域楼面价新高。
地块信息
地块分布图
1.外来房企建发首入无锡 落子锡山区锡东新城
上午9：30，无锡锡山区锡东新城万业南地块正式开拍。从竞拍的过程中可以看出，建发、合景、万科均有意摘牌，三家房企相互追逐，一直持续胶着，第21轮之后，万科放弃竞拍，随后合景、建发互相出价，第33轮次建发加价，合景没有再次追加，最终锡山区万业南地块被建发竞得，成交总价300336万元，溢价率6.19%，楼面地价9556.9元/㎡。
万业南地块竞拍过程
2.弘阳首入惠山区低溢价竞得城铁地块 布局第4子
随后出让的地块是惠山区城铁地块，据悉，该地块共吸引了6家房企参与竞拍，分别为：美的、合景、蓝光、国瑞、光明、弘阳。
虽然有6家方便报名，但参与出价的房企仅有一半，体现出了现阶段房企拿地相对理性的思维。而最终，弘阳击败光明、国瑞，以103500万元总价竞得该地块，成交楼面价为4863.6元/㎡，溢价率为12.5%。
城铁地块竞拍过程
3.美的底价夺惠山区天一新城6号地块 布局第二子
竞拍过程中，因只有一家房企报名，美的以底价81000万元竞得惠山区天一新城6号地块，成交楼面价8247.4元/㎡，溢价率0%。
本次土拍共有8家房企参与了报名，房企数量上依旧冷清。最终，锡山区万业南地块拍出的楼面地价为9556.9元/㎡，而惠山区城铁地块成交楼面价为4863.6元/㎡，天一新城号地块则8247.4元/㎡底价成交，这3个价格合理吗？
首先，若按照地价9556.9元/㎡来测算，则锡山区万业南地块的精装合理房价（10%利润）在18713元/㎡左右，保本房价则在16511元/㎡左右。
而目前，锡山区锡东新城周边目前在售楼盘较少，区域内美的公园天下高层带装修最新均价约17000元/㎡左右。加上该地块本身体量较大，抗风险能力强。
早在我们的前瞻新闻稿中分析过，若建发成功竞得万业南地块，后期或将打造建发“湾”系高端产品，如苏州建发•独墅湾、张家港建发•御珑湾，这样的产品不仅为整个无锡楼市注入了新的活力，更会为购房者提供新的选择，同时也会给建发带来足够的溢价。详情点击：【10.30前瞻】无锡锡东新城近5年来最大体量地块将花落谁家？
锡东新城近期出让地块分布
另一方面，弘阳竞得的惠山区城铁地块所在的区域为惠山城铁商务区核心区域,交通优势明显，且周边配套有西塘广惠公园、万寿湖湿地公园等，自然生态资源丰富，是无锡市政府重点打造的低碳生态之城。
目前该区域内仅有实地玫瑰庄园一个楼盘在售，毛坯高层期末均价9000元/㎡左右。若按照地价4863.9元/㎡来测算，则惠山区城铁地块的毛坯合理房价（10%利润）在10808元/㎡左右，保本房价则在9537元/㎡左右。
好地研究员认为，弘阳可以通过差异化产品赢得市场，做到保本还是没问题的。另一方面，惠山区城铁地块属于“925”新政非限购区域，这对于弘阳来说是一大利好。
天一新城近期出让地块分布
最后，美的天一新城6号地块虽然以8247.4元/㎡底价成交，但仍成为惠山区新“地王”。在此之前，惠山区的“地王”为龙湖竞得亿仁医院西地块，楼面地价为7883元/㎡。
美的天一新城6号地块比紧邻的万科西漳地块两宗的楼面均价高了2014元/㎡，且建筑体量没有万科项目的大，后期可能会受其抑制，产品打造较为关键。
若按照地价8247.4元/㎡来测算，则惠山区城铁地块的毛坯合理房价（10%利润）在15546元/㎡左右，保本房价则在13717元/㎡左右。
至此，好地研究员认为，锡山区万业南地块和惠山区城铁地块价格较为合理，美的天一新城6号地块的价格若是按近1年惠山区土地市场的行情来看，优势不明显。同时，部分开发商反映价格略高，毕竟现在这个市场，大家都想降低拿地成本。
建发：首入无锡
作为长期霸占福建省百强企业榜首的建发集团，其旗下房地产板块的业务也是名声在外，现今“建发房产”在厦门乃至全闽都都是一块金字招牌。
从2016年的拿地情况来看，建发的扩张意志异常强烈。2016年，建发进军深圳、合肥、杭州、南京市场，战略布局拓展至17城。
建发的发展素以“稳健”著称，在无锡土地市场，建发参与过绿城竞得的滨湖区和风路地块和龙湖竞得的惠山区惠山新城堰新路北侧地块，以及万科竞得的滨湖区雅居乐南地块的出让，但均未成功拿地。
而本次建发成功竞得锡东新城万业南地块，显示了建发集团雄厚的实力和深耕长三角区域的决心与信心，实现了建发集团长三角布局的稳健推进。
弘阳：深耕无锡
据了解，无锡是弘阳地产战略布局的重点城市之一，自2012进入无锡以来，弘阳地产先后开发了弘阳三万顷高端别墅项目、弘阳上品精品住宅。
其中，弘阳三万顷位于滨湖区，主打高端别墅项目，弘阳三万顷二期类独栋产品”弘阳三万顷·小别”即将面市，建筑面积约87-194㎡，具体信息待定。项目另在售一期少量大独栋现房别墅，建筑面积约370-600平，总价800-2000万/套。
而弘阳上品位于梁溪区，目前住宅房源已全部售罄。
值得注意的是，这是继10月19日摘得江阴2017-C-20A/B地块后，又再拓锡城版图。四子耀锡城的联动布局，这是弘阳坚持深耕战略的最佳例证，也彰显了其加速布局长三角市场的决心与能力。
美的：布局第二子
2016年8月22日，美的在锡山区锡东新城竞得第一宗地块，首入无锡，定案名为美的公园天下，项目去化速度良好。目前，美的公园天下10月6日已加推5#楼高层，带装修，建筑面积约89、115平，两梯四户，总高27层，均价17000元/㎡。
提到美的未来的发展趋势，势必离不开产品开发趋势。发展至今，美的地产集团在全国累计开发面积超过1600万㎡，旗下有城系列、郡系列、峰系列、全系度假系列、城央中型、商业综合体等多种系列。
美的在惠山区天一新城会贡献出怎样的产品，让我们拭目以待。
