好地网10月24日讯（研究员 朱伟） 据好地研究院统计，2017年前三季度，常熟共成交了18宗宅地（含商住），楼面均价达到7999元/㎡，平均溢价率为83.1%，不仅是市中心地块，乡镇地块也备受追捧。常熟土地市场较往年有明显回暖迹象，越来越多的开发商关注常熟。

据统计，11月份常熟将有12宗宅地（含商住）密集出让，总出让面积为680501㎡，建筑面积达1163179㎡，总起始价为891820万元。

值得一提的是，今年以来常熟已出让30宗地块，共吸金111.7亿元。而11月出让仅12宗地，起拍楼面价就已超过了89亿元。由此可以看出，此次推出的地块，在今年常熟土地市场上来看，显然整体的含金量要更高。

针对这批地块，从开发商的反馈来看，以下几宗地块投资指数相对较高。好地研究院梳理了地块特点，仅供业内参考。

地块信息

地块位置分布图

【关键词①昆承湖畔、永旺旁】

地块周边的高等级公路网密集，主干道方面，内部的新世纪大道、常昆路等都可无缝对接常熟市中心。

南部新城的商业配套也逐渐高端和完善，板块内引入了苏州第四座永旺梦乐城。区域内已建成了常熟市设施最为完善的东南实验小学、常熟市东南幼儿园。区域还有世界联合学院在昆承湖畔建设的中国内地唯一分校，已于2015年9月份正式开学。

总体来看，南部新城各项配套提升的步伐均较快。详细解读请点击：【重磅】常熟市昆承湖畔、永旺旁绝版宅地即将启航！

【关键词②四年未推地】

南部新城片区已有四年未推地，板块内在售楼盘较少。而南部新城片区北侧4公里处为文化片区，区域内最高楼面价达15997元/㎡。

据了解，后期南部新城还有多宗地块推出，品牌房企可快速布局，在一定程度上抢占先机。随着常沙线快速路建设、永旺梦乐城入驻等一系列利好的实现，南部新城的热度将不断提高。

【关键词③区域房荒严重】

首先，与周边板块均价比较来看，南部新城具备一定梯度优势。好地研究院统计10月份常熟新世纪大道板块沿线均价18676元/㎡，尚湖度假区均价19239元/㎡，市中心板块均价15614元/㎡，南部新城片区11591元/㎡的均价相对周边可以形成4000—7000元/㎡的价差，属于洼地，对于刚需或首改购房者而言还是比较有吸引力的。

2017年9月23日，地块南侧湖畔现代城三期公开摇号，近1800组客户抢夺282套房源，热度可见一斑。由于政府限价，项目高层成交均价为11600元/㎡，但二手房挂牌价格在16500元/㎡左右，“倒挂”明显，区域内房荒比较严重。

另外，位于地块北侧的中南御锦城因为品牌优势，毛坯高层二手房挂牌价格在18331元/㎡左右。同时，地块周边雄厚的产业基础，为区域提供了大量的产业人群，形成优质的置业购买力。截至10月底，板块内去化周期不足1个月，相信这两宗地块的开发建设将有效弥补区域的空白，开发前景十分看好。

【关键词①紧邻文化片区】

两宗地块均位于常熟古里镇镇区西北片区，周边有金域蓝湾 、阳光花园、铁琴花园等多个成熟社区。区域内拥有中宏新农中心、常客隆、好友多购物广场等成熟完备的商业设施，生活居住配套齐全。

同时，区域内还拥有优质的教育、医疗资源，古里中学、古里中心小学、古里中心幼儿园、古里中心卫生院等教育、医疗机构均集中于此区域内。

地块周边道路通达性良好，地块距离常熟文化片区仅3公里，南北有青墩塘路和虞东路两条城市主干道与市区无缝对接，去往常熟文化片区仅需6分钟。随着青墩塘路扩建工程的建设，未来去往苏州、上海等地将会更加便捷。

详细解读请点击：【重磅】常熟乡镇再挂5宗宅地，最高起拍楼面价7368.9元/㎡（附地块解读）

【关键词②板块产品急需升级】

古里镇已有四年未推地，板块内最高楼板价为5555元/㎡，即金域蓝湾·臻园项目。而距离地块4公里的文化片区，区域内的最高楼面价已经达到15997元/㎡（常熟宅地最高楼面价）。

多年未推地带来的一个重要影响，就是板块内的楼盘规划时间较早，小区户型、配套等等可能相对比较落后，精装修类楼盘可能更是欠奉。此次古里镇地块的土地出让，不仅为整个古里楼市注入了新的活力，更会为购房者提供新的选择。

【关键词③完美承接常熟市区外溢需求】

近四年未推地，带来的直接后果就是板块内新房库存的较少。10月13日，金域蓝湾四期·臻园首期10、11、23#楼开盘，毛坯高层新房均价12000元/㎡左右，目前已基本售罄。值得注意的是，该项目二手房挂牌价格在14000-15000元/㎡左右。

同样，位于地块西北侧三公里处的文化片区，精装高层价格在18500元/㎡左右，由于新房被政府限价，二手房价格在达到25000元/㎡左右。

好地研究员认为，古里镇功能定位为产业综合、配套完善、品质优良、环境优美的城市东部门户。常熟部分客群受到了外溢和挤压，而古里镇西北片区恰好成为了承接外溢客户的主力。

【关键词①板块迎多重交通利好】

地块属于中新海虞花园城规划范围内，周边配套齐全，规划有商业综合体、医院、文化中心、幼儿园、海虞中小学、中央公园、体育公园等设施。

项目交通优势明显，向南距离S38沿江高速1公里，距离在建沪通铁路常熟站3.8公里，距离北三环5.8公里，即将开工建设的新世纪大道北延设计双向六车道与人民路无缝对接，规划苏州轻轨S4线将延伸至海虞，未来，海虞镇还将迎来众多交通利好。

详细解读请点击：楼面价位居常熟乡镇前列，中新海虞花园城项目到底有何亮点？

【关键词②区域土地价值重构】

自2013年9月26日正式签约以来，中新海虞花园城项目共推地142486㎡，建筑面积288004.8㎡。2017年8月15日，碧桂园以总价2.068亿元竞得常熟海虞中新海虞花园城A-02地块，溢价35.33%。

值得一提的是，该地块6320元/㎡的楼面地价，在目前常熟各乡镇土地楼面地价中，排名第二，仅次于滨江开发区6350元/㎡。板块的房地产市场价值，得到市场越来越多的认同。

【关键词③板块存量稀缺】

海虞镇仅有港龙香语华庭在售。9月28日，港龙香语华庭12#13#楼开盘，共有496组客户参与了摇号，整体去化速度良好。该项目由于受备案价限制，最新高层（精装）成交均价约为10500元/㎡左右。另外，碧桂园竞得的中新海虞花园城A-02地块案名已公布，为海德名筑，将填充海虞房源不足的情况。

好地研究员认为，目前海虞镇区的房价和地价水平，相比常熟市区还有一定空间，可谓价格洼地。便捷的交通，完善的配套，发达的产业，为海虞镇在新型城镇化道路上的探索提供了重要支撑。如果中新•海虞花园城能够按照规划实现升级改造，海虞将会吸引一批常熟市区的市民前来居住。

综上所述，可以发现这几宗地块除了周边生活配套完善、交通便利之外，区域市场均呈现供不应求的趋势，去化周期持续走低，板块房价“倒挂”明显，房荒严重，因此具有极佳的投资价值。

当然，其它区域的地块同样值得关注，如昆承片区5号地块，片区同样已有多年未推地，区域内在售项目仅有琴湖壹号，对于品牌开发商而言，未来市场供应竞争压力较小。该地块的出让，将推动琴湖城市休闲商务区加速形成，优化常熟东部新城区的城市化布局，提升城市品位，创建宜居城市具有重要意义。

再如尚湖度假区地块，4宗地块建筑体量达39.7万方，是常熟市区今年以来出让的最大体量地块。地块周边自然景观优越，水体资源丰富，北边即是尚湖风景区，是国家5A级旅游区、国家级太湖风景名胜区。

最终这些地块将花落谁家？届时，好地网将进行网上直播，敬请关注。