遇冷?苏州土拍5块地底价成交,没有一宗进入一次性报价

好地网11月16日讯(研究员 强康) 今天,苏地网挂[2017]4号公告8宗地块网拍,总出让面积67.55万方,共吸金206亿元。

这8宗宅地全部设置限价,但均未进入一次报价,其中5宗地块底价成交。1宗超过指导价10%,依旧需要现房销售。(注:一次性报价规则介绍:即报价超过指导价25%以上,网上竞价中止,转为网上一次报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人)

经过这次土拍,嘉华、永威、金融街首入苏州,中粮、葛洲坝、苏高新、保利置业则成功补仓。

对于此次苏州土拍遇冷,有认为意料之中的有之,也有房企,在看到结果之后,大呼:错过了!

一、土拍遇“冷”

①5宗地块底价成交

本次土拍出让的全部8宗地块,无一宗进入一次性报价环节,这是苏州主城自有一次性报价政策以来从未发生过的。

除此之外,其中还有5宗地块以底价成交。据统计,自2016年以来,苏州主城区底价成交的宅地仅有6宗,而今天就占了5席。


②报名房企少

根据好地研究院统计,本次出让的地块中多宗地块仅有一家房企报名参拍,参拍房企最多的甪直苏地2017-WG-44号地块,也仅有不到10家出手。


二、新区总价新高


虽然此次土拍整体溢价率偏低,但还是创下了一些新高。

比如新区狮山苏地2017-WG-41号地块,虽然底价成交,但是成交总价(681762万元)已经创下了狮山的总价纪录。

三、甪直溢价率21%脱颖而出


本次网拍中,位于吴中区甪直镇海藏西路北侧的苏地2017-WG-44号住宅地块受到极大的关注。其自由报价阶段已经超出市场指导价,是本场土拍中唯一一宗开拍前就已超市场指导价的地块,也是全部8宗地块中溢价率最高的。

近年来,甪直受到越来越多的开发企业关注,从地理位置上来讲,甪直北连胜浦,西接斜塘,临近车坊,环抱园区三大板块,从中环高架或者金鸡湖大道驾车仅需10来分钟便可达湖东,可谓是零距离对接园区。而地价相比其他区域相对较低,较有吸引力。


 四、3家房企首入,外来房企缘何表现亮眼


今天出让的8宗宅地中,有3宗是由外来房企拿下,分别是苏地2017-WG-37号(郑州永威置业)、苏地2017-WG-38号(金融街)、苏地2017-WG-42号(嘉华),共计拿地体量58.3万方,耗资超过51.5亿元,分别占全部8宗地块的32.3%和25%,表现亮眼。

①本土房企拿地热情不高

地块限制条件较多,一定程度上降低了房企的参拍热情,大大抬高了拿地门槛,而外来房企拿地需求更加强烈。

②为后期优质地块预留资金

根据好地网了解,苏州后面两个月还将有部分地块出让,许多本土房企希望为后面的地块预留资金。

③关注苏州市场,入苏之心已久

以郑州永威置业和金融街为例。

据了解,永威置业来自郑州,是一家成长中的企业,产品专注于精品和精工,不追求项目速度,自2005年成立以来目前也只有24个项目。2017年永威置业营业额破百亿,在落点城市也增加了南京、武汉、张家口、西安等城市,此次进驻苏州也是“走出中原”的重要一步。

拍地结束后,竞得苏地2017-WG-38号地块的金融街控股上海投资有限公司,其相关负责人,在接受媒体公开采访时认为,太湖新城的发展规模足以比肩园区、新区等高速发展区域,金融街有信心把它打造成区域标杆性项目。


 五、是否真的冷了?


未必。首先,虽然许多地块地价没有达到与之前周边地块相近的水平,但由于有诸多限制因素影响,实际成本要高于表面的楼面价。

其次,部分地块对房企资质要求较高。以相城元和街道的苏地2017-WG-39号地块为例,该地块要求配建公交首末站、公共停车场、不小于13万方的商业综合体、变电站,并且商业综合体不可分割销售和分割转让,并且要求竞买人或其实际控制人必须3年为世界500强企业(以《财富》杂志公布榜单为准)等多个条件,多数房企不满足拿地条件。

再次,部分地块起拍总价与保证金均居高位。再加上临近年底,多数房企进入资金紧缩期以及新房市场未来走势不明朗,使得多数房企没有参拍本次公告出让地块。

最后,苏州今年还有部分地块即将出让,其中预计还有一些优质宅地,许多房企希望预留资金参拍之后的宅地。

值得一提的是,土拍结束后,有未参与竞拍开发商大呼“没想到,后悔”,而在之后,这些房企会否卷土重来,值得商榷 。

因此,综合考虑本次土拍的地块有一定特殊性,只能说市场降温是实实在在的,至于是否真的大面积遇冷,还要留到之后的市场给出答案。


六、土拍简述


①苏地2017-WG-37号——永威首入苏州

郑州市永威置业底价(楼面价10725元/㎡)竞得姑苏区苏地2017-WG-37号地块,成功进驻苏州。

此次拿地并且偶然为之,在上一次的青剑湖土拍中,郑州永威置业参加了全部五宗宅地的一次性报价环节,入驻苏州的决心可见一斑。

②苏地2017-WG-38号——金融街首入苏州

金融街以底价(楼面价7839元/㎡)拿下吴中太湖新城苏地2017-WG-38号地块,首入苏州。苏地2017-WG-38号地块作为一宗大体量的商住综合体,再搭配上优质的区位和规划,对于擅长商务综合体、高端写字楼、商业等业务的金融街来说再适合不过。

③苏地2017-WG-39号——中粮补仓

中粮在相城区还有中粮祥云国际在售,且距离该地块仅2.3公里,中粮以底价(楼面价10357元/㎡)拿下相城区元和街道御窑路西、黄蠡路两侧地块,成功补仓。

④苏地2017-WG-40号——葛洲坝补仓

2017年9月葛洲坝在一次性报价环节拿下姑苏区城北西路南、上林路东地块(苏地2017-WG-20号),成交总价76951万元的成交楼面价28511元/㎡,溢价率33%,也凭借该地块首入苏州。今天葛洲坝又拿下相城区优质宅地,进一步扩大布局,意义重大。

⑤苏地2017-WG-41号——苏高新补仓

苏高新以底价(楼面价13683元/㎡)竞得高新区狮山街道滨河路东、竹园路北地块。

作为苏州本土房企的佼佼者,苏高新在苏州项目众多,实力雄厚。而这宗狮山苏地2017-WG-41号地块,限制条件众多,显然不是一般房企可以承受,因此由狮山“地主”苏高新拿下较为合适。

⑥苏地2017-WG-42号——嘉华首入苏州

嘉华以88569万元总价竞得高新区浒关镇城际路西、城铁新区站北地块,楼面地价15141元/㎡,溢价率12%,成功进驻苏州。

⑦苏地2017-WG-43号——苏高新梅开二度

苏高新以底价竞得高新区浒关开发区凤凰峰路东、象山路北地块,楼面价14800元/㎡,总价6.9亿元。此前,苏高新项目已经在边上拿了一块地,即现在和万科合作的遇见山项目。

⑧苏地2017-WG-44号——保利置业首入甪直

保利置业以152769万元总价竞得吴中区甪直镇海藏西路北侧、规划道路东侧地块,楼面地价11567元/㎡,溢价率22%,这也是今天全部八宗地块中溢价率最高的一宗地块。


七、首入房企简介


永威置业

郑州市永威置业有限公司专注于高端项目开发,已成功开发永威·翰林居、永威·东棠、永威·翡翠城、永威·金域蓝湾、永威·五月花城等项目,截至2017年房地产板块已建及在售面积近千万平方米,已初步形成了以京津冀、长三角、珠三角为核心的战略部署,目前已在北京、张家口、武汉、广州、海口启动项目开发工作。

金融街

金融街控股股份有限公司2000年在深交所成功上市,是一家深交所上市的以商务地产为主业的大型开发运营控股公司。截止2016年底,公司总资产1128亿元,公司净资产311亿元。其累计开发面积超过2000万平方米,其中商务地产比例超过50%,产品涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼、商业、住宅以及政府保障工程,服务对象几乎遍及整个中国金融业。

嘉华

嘉华集团(K. Wah Group)於1955年由吕志和博士於香港创立,核心业务涵盖房地产开发与投资、大型娱乐度假设施、酒店及建筑材料,投资遍及中国内地、香港、澳门、东南亚及美国各地的主要城市。嘉华集团旗下包括两间香港上市公司──嘉华国际集团有限公司(股份代号:0173)及银河娱乐集团有限公司(股份代号:0027,为恒生指数成份股之一),其他主要成员公司包括仕德福国际酒店集团有限公司、嘉华建材有限公司,以及专责美国业务的Stanford Hotels Corporation及Cresleigh Homes。