好地网6月29日消息（研究员 康淑）今天下午，萧山六宗地块出让，成交金额52.1亿元，楼面均价12594元/㎡，平均溢价率31.5%，溢价率均没有到达70%（即报价没有达到上限价格）,并且，今天两宗宅地一宗商住都令人意外地溢价49.99%，令市场人士侧目。

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今天的土地出让会，有几个看点：

1、萧山城区市北东单元两宗涉宅用地以及蜀山单元的宅地溢价率一致地“卡”在了50%溢价上限内，由滨江、旭辉、东原分别竞得，这意味着无需现房销售，这种处于50%以下的情况是土地出让新规之后，除临平山北地块之外的第二次。

经过6轮报价，滨江房产以总价14.2199亿元竞得萧山城区市北东单元地块，仅比现房销售总价低了1万元，溢价率49.99%。滨江房产成为土地新政以来，萧山区首宗无需现房销售项目的得主。

随后，仅1轮报价，旭辉以总价7.2338亿元竞得萧山城区北干东单元B-16-2地块，再次仅比现房销售总价低了1万元，溢价率49.99%。

紧接着，仅1轮报价，8号东原以总价12.7129亿元竞得蜀山单元C-06地块，仅比现房销售总价低了0.5万元，溢价率49.99%。

滨江、旭辉、东原项目溢价率情况

2、华润成功进驻钱江世纪城，以15.96亿元竞得奥体博览中心商地，溢价率仅2.1%。

3、今天出让的宅地，每宗地块参拍的房企数量均在10家以内，市北东、蜀山单元宅地，均吸引了8家报名，益农商住地则仅吸引了4家单位报名。这一报名数量，与两天前临安刚刚结束的出让会有16家房企参拍相比，明显要“冷清”一些。

4、从得主来看，许久未在杭州八区土地市场上露面的开发商出现了：杭州本土房企滨江，“底价拿地王”旭辉，成了今天土地市场上出价积极的得主。

地块成交情况

项目分部图

今天的结果显示，滨江、旭辉、东原精准地避开了现房销售的规则，与萧山区前三次高涨的土地战形成了鲜明相比（3月，融信、恒大破3万的地价创下了萧山地价新高）；而与越秀不久前底价在余杭区临平北的行情相呼应，也体现了土拍新政以来，杭州土地市场存在较大的波动性。

市场上传来了声音：莫非土地市场开始降温了，风向有所转变？

好地研究院分析，旭辉、滨江、东原等在溢价50%范围内成功取地，未必就是土地热度下降的表征。

今天萧山土地市场出现宅地没有达到50%溢价率的现象，好地研究院认为，存在以下核心因素：

报名家数减少，是由于地块属性一般与房企高预期之间产生了落差

未进入现房销售环节的三宗地块：滨江市北东地块、旭辉北干东单元地块、东原蜀山单元地块，在某种程度上均存在一定的瑕疵，或者板块非处于萧山核心地段。

滨江市北东地块毗邻铁路线，可能会受到噪音干扰，并且形状不规整；旭辉北干东单元地块面积仅17亩，并且也有铁路的影响因素。

东原地块则处于非热门的南部卧城板块。

这次总共15家报名，与之前萧山相比，并不热门，除了这些地块本身的质地并不优异之外，好地研究院与一些开发商沟通之后发现，除了房企可能抱团拿地的因素之外，预期差是造成今天结果的一个重要因素。

即属性一般，都不是热门板块，开发商兴趣不够浓厚，而同时，由于现在一地难求，导致不少房企对这些地块的预期比较高，认为地价会拍到自持阶段的预期比较普遍。

在这种情况下，一些开发商认为，板块不热门，地块属性一般，地价还要拍很高并且自持，这样的的现实与预期，导致实际来报名的开发商数量大大下降。

一个例证是，萧山区域去年以来最大的土地买家融信今天竟没有报名参拍，可能也是出于这样的预期落差的考虑，而融信这一萧山土地市场最强劲的“守门员“的缺席，可能也是导致今天不达到50%的因素之一。

今天的成交结果，让我们看到，在牛市中，在严厉的土地新规下，避开热门板块，较低风险拿地的策略，依然有存在的可能性

与此前热门地块竞买以央企和闽系为主力的格局相反，今天出价积极的除了得主旭辉、滨江和东原，还有东亚新华、上坤等民营企业。

来看看今天报名参拍的房企的名单：

和昌、东亚新华、金地、大家、上坤、滨江、保利、绿九、旭辉、德信、东原、禹洲等。

这里有不少以往出手谨慎的房企如金地、滨江，都是新规之后罕有露面的，而据好地数据库统计，新规以来，杭州土拍新规以来，13宗涉宅用地进入竞拍自持阶段，总成交金额287.5亿元。其中，央企拿下5宗，占总金额的60%。闽系拿下4宗，占总金额的29%。而这些自持地块总体来讲，都是属性较好的优质地块。这也代表了央企和闽系的取地偏好。

既然热门区域要自持，很难拿，在一些相对不热门的区域拿地，成了这些房企的必然选择：

得主旭辉是杭州土地市场特征鲜明的“底价取地之王”；

滨江，则是杭州本土品牌房企，今年以来在杭州还没有地块斩获。两家在萧山均有多个项目。

今天拿地，充分体现了部分房企采取相对风险可控的方式，避开热门地块，成功补仓萧山的拿地策略。

三宗地块获利空间有多大？

据好地研究院测算，以周边当前售价为对标，滨江项目和旭辉项目均存在一定的获利空间。

滨江萧山城区市北东单元地块的保本房价为25716元/㎡，目前周边新房价格（毛坯）26000元/㎡。

旭辉萧山城区北干东单元B-16-2地块的保本房价为27127元/㎡，目前周边二手房价格（毛坯）28000元/㎡。

相比较而言，东原蜀山单元C-06地块的保本房价为25363元/㎡存在一定的预期溢价，目前周边可对标的二手房价格（毛坯）24000元/㎡，新房则仅为18000元/㎡。

这些价格是未来的保本房价与现在的房价做比较，由于目前新房库存连续走低，市场看涨预期强烈，加上不用现房销售，毛坯上市的时间大概在明年下半年，正是库存比目前更低之时，获利空间可以预期。

成交价按这样粗略估算，可以获利的情况，在最近两年来，十分难得。因为从2015年开始，宅地出让，成交价换算成保本房价，绝大部分都高于周边新房售价。

测算公式：

保本房价=（成交楼面价*1.035+4000）/88%（其中，财务成本按3.5%、建安成本（含装修）为4000元/㎡、各项税费为房价的12%）

价差=周边房价-保本地价

保本房价和价差测算