6.5点评:杭州土拍新规导致三个新常态——现房销售、自持增多、国企垄断

项目分布图

好地网6月5日讯(研究员 康淑)6月5日(周一),杭州主城区成功出让了5宗地块(含3宗商住地,1宗商业兼容停车场用地以及1宗地下停车场用地),总出让面积283亩,总建筑面积54.8万方,共吸金109.8亿元。

直播回顾:【电脑版】【手机版

5宗地块具体成交情况如下:

金地以123391万元竞得下沙大学城北单元JS0603-12、16商住地块,成交楼面价9644元/㎡,溢价率70%,自持面积比例41%。现场投报自持面积15轮,与之竞价到最后一轮的是杭房,最高投报比例达到38%。

中冶以总价343321万元竞得三塘单元XC0501-B1/B2-03、XC0501-R21-04商住地块,楼面价29810元/㎡,溢价率70%,自持面积36%。现场投报自持面积14轮,与之竞价到最后一轮的是葛洲坝,最高投报比例达到33%。

保利以总价574635万元竞得襄七房单元R/B-B14商住地块,楼面价28390元/㎡,溢价率70%。该地块商业部分规划必须自持(占建筑面积13%),现场投报住宅部分自持面积最高为36%。与之竞价到最后一轮的是招商,最高投报比例33%。

杭州普福投资有限公司以总价50590万元直接竞得江干科技园单元JG1501-23商业地块(留用地),楼面价5679元/㎡,溢价率0%。

杭州停车产业股份有限公司以总价6200万元竞得望江单元SC0401-G1/S42-46停车场地块,溢价率151%。竞争者有赞成,西房,华元等。

5宗地块地块成交情况

注1:自持面积优先算商业部分面积,再使用住宅部分面积。

注2:襄七房单元R/B-B14地块13%商业面积规划条件规定自持,现场投报住宅自持面积比例,最高为36%(63394㎡),占比总地块建筑面积31%。

好地研究院分析,3月23日发布土地出让新规以来,杭州土拍市场出现了三个新常态:

一、全部现房销售

出让新规实施之后,所有成交的8宗宅地全部需现房销售,意味着需要至少24个月以后才能上市供应,比原先推迟1年左右,这将意味着,目前的存货将支撑到两年之后的2019年6月,才可能有新的新房供应量上市,这使目前日渐走低的库存,得不到有效的缓解。

二、持有面积、比例迅速走高

好地研究院统计,8宗宅地的可建住宅面积共计88.1万方,其中,自持面积共计为21.8万方,自持面积占总住宅建筑面积的比例高达25%。

如下图所示,从第一次平均自持面积比例15.3%到此次的41.2%,不断升高的自持面积将不断锁定资金,导致资金长期沉淀。

第一次:4月26日主城区,5宗地块平均自持面积比例15.3%,自持面积4.9万方,自持部分总价4.8亿元。

第二次:5月24日主城区,6宗地块平均自持面积比例18.6%,自持面积8.56万方,自持部分总价15.1亿元。

第三次:5月27日萧山区,3宗地块平均自持面积比例27.4%,自持面积6.8万方,自持部分总价3.9亿元。

第四次:6月5日主城区,5宗地块平均自持面积比例41.2%,自持面积18.36万方,自持部分总价42.87亿元。

三、央企、国企成为垄断性买家

杭州实施新规后,主城区出让的宅地共有6宗,除了金地之外,其他的5宗被国企(含国有背景、联合体)拿下。竞得者分别是央企中冶(2宗)、福建国企联发、福建国企建发(与金辉联合)、央企保利。

此外,6月5日的出让会上,和三家得主竞争到最后一轮的也都是国有企业——杭房、葛洲坝、招商。

好地研究院认为,杭州当前的土地出让新规下,现房销售和自持将成为常态,这更加有利于国企拿地。接下来的一段时期,国企或将对杭州的优质土地资源形成垄断,而中小房企和民营企业在杭州的生存空间将日渐被挤压。

分析其原因,一是因为按照新规,现房销售导致资金回笼周期变长;自持导致沉淀资金增加。这两点都使土地买家的资金面临巨大压力,在这关键的两点上,国企占据绝对优势:自有资金足、融资成本低。

二是不少国企的决策流程冗长复杂,应付不了太多地块,因此通常会集中资金专攻体量大、地段好、总价高的地块。这也是此前萧山两宗地段较偏的地块成为国企“漏网之鱼”,但是在像钱江世纪城这些热门板块,国企也可能势在必得。