项目分布图

好地网6月5日讯（研究员 康淑）6月5日（周一），杭州主城区成功出让了5宗地块（含3宗商住地，1宗商业兼容停车场用地以及1宗地下停车场用地），总出让面积283亩，总建筑面积54.8万方，共吸金109.8亿元。

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5宗地块具体成交情况如下：

金地以123391万元竞得下沙大学城北单元JS0603-12、16商住地块，成交楼面价9644元/㎡，溢价率70%，自持面积比例41%。现场投报自持面积15轮，与之竞价到最后一轮的是杭房，最高投报比例达到38%。

中冶以总价343321万元竞得三塘单元XC0501-B1/B2-03、XC0501-R21-04商住地块，楼面价29810元/㎡，溢价率70%，自持面积36%。现场投报自持面积14轮，与之竞价到最后一轮的是葛洲坝，最高投报比例达到33%。

保利以总价574635万元竞得襄七房单元R/B-B14商住地块，楼面价28390元/㎡，溢价率70%。该地块商业部分规划必须自持（占建筑面积13%），现场投报住宅部分自持面积最高为36%。与之竞价到最后一轮的是招商，最高投报比例33%。

杭州普福投资有限公司以总价50590万元直接竞得江干科技园单元JG1501-23商业地块（留用地），楼面价5679元/㎡，溢价率0%。

杭州停车产业股份有限公司以总价6200万元竞得望江单元SC0401-G1/S42-46停车场地块，溢价率151%。竞争者有赞成，西房，华元等。

5宗地块地块成交情况

注1：自持面积优先算商业部分面积，再使用住宅部分面积。

注2：襄七房单元R/B-B14地块13%商业面积规划条件规定自持，现场投报住宅自持面积比例，最高为36%（63394㎡），占比总地块建筑面积31%。

好地研究院分析，3月23日发布土地出让新规以来，杭州土拍市场出现了三个新常态：

一、全部现房销售

出让新规实施之后，所有成交的8宗宅地全部需现房销售，意味着需要至少24个月以后才能上市供应，比原先推迟1年左右，这将意味着，目前的存货将支撑到两年之后的2019年6月，才可能有新的新房供应量上市，这使目前日渐走低的库存，得不到有效的缓解。

二、持有面积、比例迅速走高

好地研究院统计，8宗宅地的可建住宅面积共计88.1万方，其中，自持面积共计为21.8万方，自持面积占总住宅建筑面积的比例高达25%。

如下图所示，从第一次平均自持面积比例15.3%到此次的41.2%，不断升高的自持面积将不断锁定资金，导致资金长期沉淀。

第一次：4月26日主城区，5宗地块平均自持面积比例15.3%，自持面积4.9万方，自持部分总价4.8亿元。

第二次：5月24日主城区，6宗地块平均自持面积比例18.6%，自持面积8.56万方，自持部分总价15.1亿元。

第三次：5月27日萧山区，3宗地块平均自持面积比例27.4%，自持面积6.8万方，自持部分总价3.9亿元。

第四次：6月5日主城区，5宗地块平均自持面积比例41.2%，自持面积18.36万方，自持部分总价42.87亿元。

三、央企、国企成为垄断性买家

杭州实施新规后，主城区出让的宅地共有6宗，除了金地之外，其他的5宗被国企（含国有背景、联合体）拿下。竞得者分别是央企中冶（2宗）、福建国企联发、福建国企建发（与金辉联合）、央企保利。

此外，6月5日的出让会上，和三家得主竞争到最后一轮的也都是国有企业——杭房、葛洲坝、招商。

好地研究院认为，杭州当前的土地出让新规下，现房销售和自持将成为常态，这更加有利于国企拿地。接下来的一段时期，国企或将对杭州的优质土地资源形成垄断，而中小房企和民营企业在杭州的生存空间将日渐被挤压。

分析其原因，一是因为按照新规，现房销售导致资金回笼周期变长；自持导致沉淀资金增加。这两点都使土地买家的资金面临巨大压力，在这关键的两点上，国企占据绝对优势：自有资金足、融资成本低。

二是不少国企的决策流程冗长复杂，应付不了太多地块，因此通常会集中资金专攻体量大、地段好、总价高的地块。这也是此前萧山两宗地段较偏的地块成为国企“漏网之鱼”，但是在像钱江世纪城这些热门板块，国企也可能势在必得。