好地网6月4日讯（研究员 康淑）6月5日（周一），杭州土地出让新规下第四场土地出让会将举行，主城区将出让5宗地块，包含3宗商住地，1宗商业兼容停车场用地以及1宗地下停车场用地。总出让面积283亩，总建筑面积54.8万方，总起价66.56亿元。
其中，3宗商住地分别位于下沙大学城北单元、下城区三塘单元以及滨江区襄七房单元。总出让面积152224㎡，总建筑面积451431.3㎡，总起价62.24亿元。
商地和停车场用地位于上城区望江单元和江干区牛田普福。总出让面积43644㎡，总建筑面积102840㎡，总起价5.3亿元。
地块指标表
地块分布图
好地网获悉，截止6月2日，3宗商住地块在挂牌期间的最高报价均已经达到49.9%的溢价率。而好地研究院与业界部分投资负责人的沟通结果显示，认为三宗地块进入到竞拍自持阶段的概率较高（即溢价率达到70%）。
据好地网测算，当溢价率达到70%时，3宗商住地的楼面价和保本房价分别如下：
1、下沙大学城北单元JS0603-12、16地块溢价达到70%时，楼面价达到9644元/㎡，住宅部分约1.1万元/㎡，保本房价是1.8万元/㎡（毛坯），当前周边新房成交价为1.4-1.5万元/㎡（毛坯），但是二手房（杭州碧桂园）的价格可以达到1.5-1.7万元/㎡（毛坯）。
2、三塘单元XC0501-B1/B2-03、XC0501-R21-04地块溢价达到70%时，楼面价29809.5元/㎡，住宅部分约3.4万，保本房价大约是5万元/㎡（毛坯），目前周边无新房，而二手房（万家星城）的价格是3.6-4.0万元/㎡。
3、襄七房单元R/B-B14地块溢价达到70%时，楼面价达到28390元/㎡，住宅部分楼面价约3.1万元/㎡，保本房价约是4.5万元/㎡（毛坯），目前地块周边无新房，二手房（南岸晶都花园）的价格是2.7-2.8万元/㎡（毛坯）。
测算：3宗商住地溢价50%、70%时价格表
3宗地块，当溢价率达到70%时，与周边房价相比，只有下沙大学城北地块的地价合理。仅从这点来看，下沙大学城北地块进入自持阶段毫无争议。
再看三塘地块和滨江襄七房地块，当溢价率达到70%时，保本房价与周边房价相比，存在倒挂。但这不意味着2宗地块到不了自持阶段。原因在于这2宗地块的稀缺性极高，所在区域的供求关系极度紧张。
其中，三塘单元地块靠近市中心（东新路直达），未来地块周边有3条地铁线（3、4、5号线），交通十分便捷，开发商不必担心自持房源的市场。同时，下城区的供地量近几年来十分稀少，存量仅有三个小体量项目（万科新都会、朗诗熙华府、朗诗乐府），两个已经在售，且供不应求。更重要的是，下城区的拆迁量不小，得到丰厚货币补偿的下城购房者将产生大量的需求。
而襄七房单元地块位于滨江区，是杭州供求关系最为紧张的区域，新房只有绿城九龙仓、金茂、信达三盘，远远供不应求。同时，地块位于华为、华三、杭州人工智能产业园、英飞特科技园、和瑞科技园、拓森科技园等高新产业集聚区；最重要的一点是，该地块是地铁上盖（5号线江虹西路站）。因此，地块未来的价值会非常高。
因此，这2宗商住地块均有较大概率达到70%的溢价率，进入竞拍自持面积比例阶段。
好地研究院认为，由于3宗商住地块有不同比例的商业，而商业的自持挑战小，开发商可以先把自持部分放到商业上，虽然增加了资金成本，但住宅可售面积不会下降，住宅部分的地价成本也不会上升。
因此，3宗地块如果拍到的自持比例等同于商业比例，存在可能性，即下沙大学城北地块33%、三塘单元地块26%、襄七房单元地块13%。
而再往上拍，就要进入住宅部分自持。在经过前3次的适应后，特别是萧山靖江地块拍到67%的比例，将有越来越多房企加入到竞拍自持的阵营中。3宗地块基于各自的特点，进入到住宅自持的可能性也不小——下沙大学城北地块起价合理，下城区三塘地块和滨江区襄七房地块由于地段和几乎为零的库存。特别是襄七房地块，周边有大量的高端产业，在拍地顺序上又是最后一块地，前两宗未拿地的房企可能会放手一搏，自持比例很有可能会冲高。
附：本次出让地块具体情况
滨江区襄七房单元R/B-B14地块（商住地）▼
地块东至聚才路，南至滨康路，西至长河路，北至江二路，规划为居住兼容商业用地，出让面积65096㎡，容积率3.2，建筑面积208307.2㎡。
地块位于滨江区，靠近在建地铁5号线江虹路西站，周边靠近软件园。5号线一期施工工期为60个月，计划2019年底试运营。
下城区三塘单元XC0501-B1/B2-03、XC0501-R21-04地块（商住地）▼
地块位于东新路和石祥路交叉口，规划为商住地，出让面积38392㎡，可建面积115171.6㎡。
地块西面紧邻上塘河，周围居住氛围浓厚。
下沙大学城北单元JS0603-12、16地块（宅地）▼
地块位于经济技术开发区，东至规划春垦路、南至凌云街、西至文淙北路、北至云水街，规划为住宅用地，出让面积36511㎡，可建面积91277.5㎡。
地块紧邻东西向主干道德胜快速路，向西可通过市中心到达余杭，向东过钱塘江于江东大道相连，距地铁1号线文海南路站约2公里。
江干区江干科技园单元JG1501-23地块（留用地）（商业兼容社会停车场用地）▼
地块位于江干区，东至杭州市江干区普福社区综合改造指挥部（江干科技园单元JG1501-41、42、43号地块绿化工程），南至福临街，西至普庆路，北至九州路，规划为商业商务兼容社会停车场用地，出让面积31815㎡，可建面积89082㎡。
上城区望江单元SC0401-G1/S42-46地块（地下停车场）▼
地块位于上城区，东至新开河、南至甘王路、西至浙江中烟工业公司、北至绿化，规划为地下社会停车场用地，出让面积11829㎡，地下建筑面积13758㎡。