好地网9月4日讯  （研究员 朱伟） 明天上午10点，苏州土地市场将迎来2017年下半年的首场土拍，根据出让公告显示本次土拍共出让10宗地块，其中8宗为涉宅用地，2宗为商业地块。涉宅用地总出让面积为52.4万㎡，总建筑面积是87.7万㎡，总起价约为84.6亿元。

据好地研究院不完全统计，本次土拍共有约30家房企报名参加，万科、中海、碧桂园、九龙仓等老牌房企都在拍地行列。

地块信息

本次出让的8宗涉宅用地全部设置了市场指导价，如果超过市场指导价的25%以上的，网上竞价中止，转为一次性报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。具体价格如下：

地块分布图

本次土拍关注度最高的要属高新区通安地块，据好地研究院不完全统计，通安地块报名房企数量约在30家左右。截至今天下午6点整，该地块的最新报价为51971万元，已经有12轮自由报价，楼面价升至6939元/㎡。

该地块位于通安核心居住区域，3公里范围内有盛安、观山、华通3个商业广场，距离新区永旺梦乐城约5.1公里，周边医疗商业娱乐配套设施一应俱全，足以满足日常生活所需。

地块区位图

据了解，目前通安地块所在区域内存量即将告急，正荣悦岚山项目已售罄，唯一在售的项目为中铁诺德誉园。中铁诺德誉园5#、8#、9#、11#高层尾盘在售，均价12000元/㎡起，建筑面积117-137㎡。通安地块未来最大的竞品将会是正在动工的禹洲苏地2016-WG-73号地块，未来拥有定价上的主动权。

为何通安地块如此受热捧？好地研究院认为，通安地块距离金茂浒墅关地块（成交楼面价16827元/㎡）仅1.4公里，性价比高。在本批次地块中，通安地块的楼面价最低，体量适中，总价也低，整体风险较小，适合大部分房企需求。

另一方面，从苏州新房市场来看单价低于15000元/㎡的产品更加受到刚需购房者的热捧。比如目前在售的湖畔樾山以及阳光城丽景湾销售情况都十分良好。通安地块的入市，能够有效的弥补该板块周边乡镇乃至整个高新区以及苏州刚需购房人群的需求。综合该地块本身的体量和参拍报名的情况，该地块的竞拍热度可以预期。

据好地研究院不完全统计，相城区阳澄湖镇地块、望亭镇地块及吴中太湖度假区地块报名房企数量均在10家以上。据土拍系统显示，这3宗地块尚未开拍，就有房企提前抢跑，出现多轮自由报价。

从地块的分布情况来看，3宗地块均位于苏州主城区外围板块。以相城区望亭镇地块为例，该地块位于望亭镇核心位置，距离望亭镇政府仅900米。地块周边路网密集，交通便利，通过人民路、沪霍线往南连接绕城高速，可通往主城区中心区域。目前，区域内仅有正荣悦玲珑（一路之隔）项目在售，禹洲地块需现房销售。

地块区位图

好地研究院认为，从近期周边城市张家港、常熟的土拍可以看到，中锐、保利、碧桂园等大型房企斥巨资入驻，可见乡镇板块潜力依旧很大。一方面，政府为控制地价，热衷推乡镇用地；另一方面，受价格外溢等影响，众多品牌房企也纷纷涌向乡镇板块。

随着苏州楼市的逐步饱和，城市中心区域土地供应的逐渐减少，以及土拍楼面价屡创新高，刚需置业逐渐趋于郊区化。

在如今苏州拿地愈发困难的情况下，开发商对于这种类似于望亭镇地块般规模小、起拍价相对便宜、总价低的地块也会青睐。该地块最终成交价格或将创新高，未来望亭镇房价走势会有新的突破。这也意味着，苏州市区边缘地段拿地也难再捡漏。 

据好地研究院不完全统计，姑苏区虎丘两宗地块、吴中区原人武部地块及相城区黄桥地块报名房企数量均在个位数。这几宗地块的房企报名数量与高新区通安地块房企报名数量相比，可谓冰火两重天。

以姑苏区的两宗地块为例，参与竞拍的房企有葛洲坝、九龙仓、上坤等。两宗地块均位于姑苏区虎丘板块，该区域东接平江新城，西临金阊新城，南靠北环快速路与古城区接壤，可由北环快速路和城北西线快速到达苏州各区，临近地铁4号线苏锦站。

地块区位图

值得注意的是，苏地2017-WG-20号地块（原江南电梯厂地块）位于姑苏区城北西路南、上林路东，该地块是2016年暂停出让的2016-WG-4号地块，当时该地块的起拍总价为53980万元，折合楼面价20000元/㎡。时隔一年，该地块身价也水涨船高，起拍总价涨了4048千万，折合楼面价上涨1500元/㎡。 

好地研究院认为，从近两年苏州土地市场供地情况来看，已经少有容积率低于1.0的土地出让，在“别墅用地”停止审批的今天，姑苏区的两宗地块能做到0.7容积率，实属难得。

另一方面，这两宗地块体量虽然不大，地价也控制在30000元/㎡以内，竞拍过程中仍有很大的可能性会实行现房销售，所以需要非常有实力的房企来进行操盘。

附姑苏区2016至今成交部分地块信息

同样，吴中区的原人武部地块对产品打造也有一定的要求，需要强有力的品牌房企介入。据了解，万科、中海等实力房企均有报名，或将打造为高端精装产品。该地块规模较小，周边拥有吴中区最优质的配套资源，是吴中核心区近几年不可多得的优质地块。

而相城区的黄桥地块报名房企有东原、中建、金融街、碧桂园等。从近期周边房企拿地楼面价可知，此板块较“吃香”，项目未来打造成改善住宅的可能性较大，竞拍过程或许会有拉锯战，并且，地块与虎丘湿地公园仅一路之隔，未来可做成景观房，享虎丘湿地公园一线湖景。

好地网将对明天出让的涉宅用地进行直播，敬请关注！

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