文/好地研究院 方晓泉

今天，上海九批次土拍收官，9宗地块成交，总金额173亿元。

地块成交情况

地块位置分布图（来源：好地大数据）

一、土拍继续降温

今天的土拍热度降到了今年最低点，9宗地块中有7宗底价成交（比例高达78%），平均溢价率仅2.5%。

好地研究院分析，土拍降温的原因有以下两点：

第一，行情持续下行，预期未兑现。

8.25新政以来，低迷的上海房地产市场未见起色，新房、二手房市场持续下行。上半年高位拿地时的预期未能实现，以保利置业誉滨江项目为例，今年5月拿地价达到8万元/m²（溢价率达26%），而项目首开价格仅11.5万元/m²，低于预期（12万+）。预期难以实现，传导到最近两批次土拍，房企对于未来售价和去化速度的都缺乏信心，因此参与意愿和地块的竞争程度都在降低。

第二，在临近年末的节点上，房企资金普遍偏紧，不少地方国企需要保大本营从而暂停投资上海。

如北京建工参拍了八批次杨浦地块，但本次受限制无法出手。

二、谁在加仓？

一方面，临近年底，房企资金紧张，另一方面，近期市场传闻的新政（贴息减税等）以及上海全面放开限购都有实施的可能性。因此，当下或许是房企低成本加仓的一个窗口期。

那么，本次有哪些房企在拿地？

从企业性质上来看，包含了央企、地方国企、民企、外资等四大类。

九批次房企拿地金额

1、央企：拿地金59亿元

●金茂：深耕宝山。金茂今年已经第二次在宝山拿地，而2024年以来也已经在宝山拿地5宗，拿地金额（权益）达88.8亿。

●中海：在售项目（尾盘）旁进行补仓，拿地成本降低了6%。今年以来，中海在上海公开市场已经拿下4宗地，总金额185亿元。此外，中海联合招商蛇口、中旅投资以总价154.8亿收购东安新村2个项目股权，中海出资81.53亿元。

2、地方国企：拿地金额54.6亿元

●上海城建：继9月拿下真如翠谷宅地，时隔2个月第二次在上海拿地，今年以来拿地总金额达95.4亿。

●奉贤国资：托底

●青浦国资：托底

3、民企：拿地金额53.5亿元

●佳运：时隔3年补仓。佳运是上海本土民企，上一次拿地是在2022年，共斥资40亿连拿3宗宅地（金山1宗、宝山2宗），后续由于项目去化速度不快，过去两年多未再拿地。

●宝业：时隔4年补仓上海。宝业的总部在绍兴，但已经在上海深耕多年，已经布局上海多个区域。其上一次拿地是在2021年拿下青浦白鹤宅地，项目已经交付。值得一提的是，2019年至今宝业4次拿地，3次位于青浦，可见其深耕青浦的战略。

●大华：公开市场继静安大宁、青浦徐泾之后，今年拿下第三宗地块，总金额66.8亿元。此外，大华今年在嘉定南翔还拿下旧改项目。

4、外资：拿地金额6.24亿元

●盘谷：盘谷总部位于泰国，进入上海已经有19年，在嘉定和青浦都有项目开发。近两年拿地频频，上一次拿地是在去年11月，拿下青浦新城宅地，即盘古云曦。而位于嘉定的盘古天地项目是其在中国投资的第一个房地产项目，最后一次开盘是在2023年。